Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.
Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.
Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.
Данная схема заключается в следующем:
1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.
1.4. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
Непосредственной целью Агентства являются:
· создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
· обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
· создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
· создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
· формирование рынка ипотечных ценных бумаг.
Согласно принятой концепции, повышению доступности ипотечных кредитов для населения и активизации банков как первичных кредиторов будет способствовать развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (далее – УСР ИЖК). УСР ИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам.
В целях формирования УСР ИЖК Агентством разработаны стандарты двухуровневой системы ипотечного кредитования, предусматривающие рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.
Разработанные АИЖК и внедренные в практику «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов и займов» обеспечивают предпосылки для дальнейшего роста объемов кредитования. В соответствии с этими стандартами в настоящее время выдаются кредиты в подавляющем большинстве регионов Российской Федерации в рамках программы, реализуемой АИЖК. Стандартизация играет важную роль в снижении кредитного риска, создании условий для вторичного рынка ипотечных кредитов и играет первостепенную роль для становления и обеспечения финансовой устойчивости УСР ИЖК.
Основными характеристиками создаваемой УСР ИЖК должны стать:
· доступность для большинства банков – первичных кредиторов;
· внедрение бизнес-стандартов условий выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов по всей стране;
· высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка;
· низкие транзакционные издержки;
· развитая инфраструктура, обслуживающая участников УСР ИЖК.
Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.
Основной задачей АИЖК в период становления рынка ипотечного кредитования является предоставление долгосрочных ресурсов банков путем рефинансирования ипотечных кредитов.
В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участникам ипотечного рынка (банками, региональными ипотечным агентствам, другими операторами вторичного рынка).
Роль государства в данном процессе на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов, и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, состоит в формировании УСР ИЖК через ее оператора – АИЖК. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы. Данный подход обеспечивает развитие рыночных отношений, не допуская монополизма Агентства. В настоящее время Агентство является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов – участников федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.
Государственная поддержка становления и развития УСР ИЖК через АИЖК, как уполномоченного Правительством Российской Федерации оператора, – необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования. При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления.
Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального регионального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.
Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.
Необходимо отметить, что в достижении максимального эффекта от реализации такого инструмента привлечения и вложения средств большую роль играют такие факторы, как прозрачность стандартов андеррайтинга, процедур предоставления кредита, оптимизация издержек по осуществлению всего ипотечного процесса, стандартизация и автоматизация механизма выдачи и обслуживания кредитов. Все это в последующем повлияет на качество сформированных кредитных пулов, издержки по их обслуживанию и, следовательно, на стоимость и объемы привлекаемых посредством секьюритизации ресурсов, что, в свою очередь, приведет к удешевлению кредитов и большей доступности жилья для основной массы граждан.
Глава 2. Ипотечное кредитование в Сбербанке РФ.
2.1. Программы ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка РФ
Предоставление кредитов физическим лицам является одним из приоритетных направлений деятельности Сибирского банка Сбербанка России в области кредитования.