В соответствии с нормами части третьей ст. 7 Закона о приватизации жилья, действовавшими до 31 мая 2001 г., право собственности на приватизированное жилье возникало с момента регистрации договора в местной администрации. В учреждение юстиции обращались уже фактические собственники жилья, и государственная регистрация носила правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, с 31 мая 2001 г. право собственности на приватизированные помещения подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции и возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции подлежит только переход права собственности к гражданам,
приватизирующим жилое помещение.
Кроме договора о передаче квартиры в собственность гражданам выдается Свидетельство о собственности на жилище по установленной форме.
В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена, в частности в связи с его смертью в период, когда шло оформление приватизации квартиры, и нередко в суды поступают исковые заявления о признании умершего собственником квартиры.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» от 24 августа 1993 г. № 8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника.
Не подлежат приватизации жилые помещения (ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):
1) находящиеся в аварийном состоянии;
2) в общежитиях;
3) в домах закрытых военных городков;
4) а также служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).
5) находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном
состоянии. Понятие «нахождение жилого помещения в аварийном состоянии» имеет особое, более узкое значение, чем понятие «непригодное для проживания жилое помещение», первое (аварийность) является частным случаем непригодности жилого помещения (дома) и характеризуется наличием повышенной опасности для проживающих в нем граждан, недопустимостью оставления такого жилья в пользовании граждан. К числу аварийных относятся, например, бараки, предназначенные для временного проживания и рассчитанные на короткий срок службы, имеющие к тому же обычно высокую степень износа. По Жилищному кодексу РСФСР (ст. 91, 93), если дому (жилое помещение) грозит обвал, гражданам, выселяемым из него, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, то есть помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, иметь удобства (газ, отопление и пр.) применительно к условиям данного населенного пункта и быть по размеру не менее ранее занимаемого.
Не следует смешивать понятия "в аварийном состоянии" и "требуется капитальный ремонт" - жилые помещения в доме, находящемся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в доме, требующем капитального ремонта, подлежат приватизации в обычном порядке (ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда).
При этом, независимо от приватизации жилых помещений дома, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их
учебы.
Не подлежат приватизации также жилые помещения, находящиеся в
домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан.
В законодательстве не дается определения понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяется в актах законодательства (см., например, ст. 94 ЖК РСФСР). В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-территориальным образованиям.
Нельзя обойти вниманием отношения, связанные с приватизацией жилых помещений, расположенных в домах - памятниках истории и культуры. Тем более, что приватизация помещений в таких домах была вообще запрещена. Граждане, проживающие в этих домах, оказались явно в неравном положении с гражданами, проживающими в других домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это вызывало необходимость изменения законодательства. Такая необходимость подтверждалась и готовностью граждан в случае приватизации занимаемых ими жилых помещений за свой счет ремонтировать дома - памятники истории и культуры, а затем поддерживать их в надлежащем состоянии. Очевидно, такая аргументация оказалась убедительной.
Квартиры в доме - памятнике истории и культуры подлежат приватизации, но граждане, приватизировавшие такие квартиры, должны соблюдать законодательство об их охране (п. 18 Примерного положения о приватизации). С такими гражданами в договоре передачи квартиры указываются особые условия.
Приватизация коммунальной квартиры в целом (то есть одновременно всех жилых помещений, находящихся в квартире) при определенных в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» условиях допускалась
и ранее в соответствии со ст. 4 (в ред. от 23 декабря 1992 г. № 4199-1).
Что же касается возможности приватизации отдельных (то есть не всех
одновременно) жилых помещений, находящихся в коммунальной квартире, то здесь ранее был установлен запрет на приватизацию таких жилых помещений. Данное положение было признанно неконституционным. Оно утратило силу с момента провозглашения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова от 3 ноября 1998 г[27].
При обращении нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объектом приватизации является изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты), часть квартиры.
Хотя ни у кого не возникало сомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользования в коммунальной квартире, законодательно этот вопрос был решен только Федеральным законом от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ. Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения (если соглашением собственников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.
По причине производного характера и неразрывной связи с правом на
комнату доля в праве собственности на общее имущество коммунальной
квартиры не подлежит самостоятельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).
Граждане, приватизировавшие в коммунальной квартире (в квартире, где проживают несколько нанимателей), жилые помещения (комнаты), становятся участниками общей собственности - квартиры. В случае продажи одним из собственников принадлежащего ему помещения постороннему лицу другие собственники пользуются правом преимущественной покупки продаваемой доли (ст. 250 ГК РФ).
Решением Ленинского райсуда Ивановой отказано в иске к Измановской и Чечуркину о переводе прав и обязанностей покупателя по договору продажи комнаты в приватизированной 3-х комнатной квартире, где истец является собственником двух других комнат, по тем основаниям, что участниками общей долевой собственности на квартиру стороны не являются, каждому из них принадлежит право на отдельные комнаты, которыми они вправе распоряжаться самостоятельно. При этом суд по аналогии применил положения ст. 290 ГК РФ о правах собственника квартиры в многоквартирном доме.
Выводы суда первой инстанции ошибочны. Как следует из договоров на передачу жилых помещений в собственность, каждому из собственников принадлежат жилые помещения, состоящие из конкретных комнат, а также часть (в долях) мест общего пользования в квартире. Квартира в целом, как объект права собственности, находится в собственности нескольких граждан, т.е. в общей собственности. Пользование комнатой в такой квартире без одновременного использования части других помещений (мест общего пользования) невозможно. Право преимущественной покупки не действует при продаже квартиры в многоквартирном доме, а в данном случае речь идет о помещениях, расположенных в одной квартире, поэтому ссылка суда на ст.