290 ГК РФ неправильна[28].
Граждане, ставшие собственниками квартиры, принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома, его инженерного оборудования и придомовой территории на основании соглашения сторон договора о передаче.
Как известно, в настоящее время в России действует Жилищный кодекс РСФСР от 1984 года, в значительной его части он устарел и противоречит как в целом идеологии жилищной реформы, так и ряду положений федеральных законов, принятых в период реформ.
Правительство Российской Федерации на заседании 17 апреля 2003 г. приняло за основу представленный Госстроем России проект Жилищного кодекса РФ. Согласно решению, принятому на заседании правительственной комиссии по жилищной политике, проект нового ЖК будет подготовлен и внесен в Государственную Думу во второй половине 2004 года[29]. Законопроект разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.
Проект Жилищного кодекса определяет категории граждан, имеющих
право на бесплатное получение жилья по договору социального найма, законодательно закрепляет разнообразные формы содействия гражданам в приобретении жилья (гражданам будет предоставляться жилье по договорам социального найма для улучшения жилищных условий, предусмотрено получение субсидий на приобретение жилья).
В первую очередь будут разрабатываться следующие вопросы:
- устранение дублирования отдельных норм Конституции РФ,
Гражданского кодекса РФ, положений ряда федеральных законов, действующих в сфере жилищного законодательства;
- исключение положений проекта, регламентирующих сроки завершения приватизации жилых помещений;
- уточнение критериев отнесения граждан к категории малоимущих, которым предоставляется жилье бесплатно или за доступную плату;
В ст. 31 Проекта Жилищного кодекса закреплено положение о том, что Приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Передача в собственность гражданина занимаемого им жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого нанимателем с собственником жилищного фонда или управомоченным им лицом.
Таким образом, можно сделать вывод – так как приватизация гражданами жилых помещений, занимаемых ими в государственном и муниципальном жилищном фонде, на территории Российской Федерации осуществляется на договорной основе, то вопрос о том стоит ли приватизировать жилье каждый решает самостоятельно учитывая при этом свои личные интересы, а также правовые и материальных последствий для каждого проживающего.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
Однако обмен приватизированной квартиры на приватизированную совершается путем договора мены (или путем заключения договоров купли-продажи) и при этом взимается госпошлина, исчисляемая от стоимости квартиры. Обмен же неприватизированных квартир совершается по разрешению органов местной администрации, в административном порядке, и за него не взимается госпошлина. Поэтому, если необходимо произвести обмен квартиры, то выгоднее обменивать неприватизированную квартиру.
За приватизированную квартиру необходимо нести повышенные расходы
на содержание, платить налоги с собственности.
Вместе с тем заключение договора приватизации жилья соответствует и
интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциальных собственников. Приобретая в собственность жилье, гражданин получает в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. Государству приватизация жилья позволяет улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда.
2.2. Расторжение договора передачи жилья в собственность
В последнее время многие граждане, заключившие договор приватизации жилой площади и получившие в частную собственность жилые помещения выражают желание вернуть их в государственный или муниципальный фонд, то есть прежнему собственнику, как часто выражаются, «расприватизировать» или «деприватизировать» квартиру.
Некоторые авторы различают понятия «деприватизвция» и «расприватизация» В.Г. Шабалин под первым подразумевает «расторжение договора в административном порядке по соглашению сторон», под вторым – «признание договора приватизации недействительным на основании статей 168-172 и 175-179 ГК РФ»[30]. Но деприватизация и расприватизация – это слова - синонимы, означающие расторжение договора передачи жилья в собственность граждан.
Договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а, следовательно, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной. Таким образом, по этим двум основаниям определяется на практике правовая возможность гражданина на проведение новой приватизации жилья. Другими словами, в подобной ситуации возникает проблема сохранения гражданином своего права на бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда при расторжении соответствующего договора или признании его недействительным.
Расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным - совершенно различные по существу юридические действия и процедуры.
Расторжение договора осуществляется при обстоятельствах, предусмотренных Законом, при условии, что сам договор был законен (совершен без нарушений).
Признание договора приватизации недействительным возможно при условии, если договор был заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.
Договор о передаче квартиры в собственность признается недействительным если при его заключении нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»:
1) приватизация проведена без письменного согласия всех проживающих в жилом помещении, в том числе детей старше 14 лет, а также лиц временно отсутствующих на законном основании.
2) на отказ родителей от участия их несовершеннолетнего ребенка в приватизации жилья не было получено согласие органов опеки и попечительства.
3) в приватизации жилья участвовало лицо, ранее уже использовавшее свое право на приватизацию.
4) осуществлена приватизация жилого помещения, которое входит в перечень жилья, не подлежащего приватизации.
Договор приватизации может быть признан недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со статьями 166-181 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Гражданское законодательство разделяет все недействительные сделки на две групп: ничтожные сделки и оспоримые сделки.
Под ничтожными понимаются такие сделки, которые с самого начала не порождают предусматриваемых правовых последствий. Они недействительны независимо от признания их таковыми и от желания сторон. Суд или иной орган, столкнувшись с такой сделкой, обязан считать ее недействительной, хотя бы даже стороны и просили признать ее действительной, за исключением случая, когда закон позволяет сделать это. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом Российской Федерации:
1) договор приватизации не соответствует закону и иным правовым актам. Договор приватизации, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов - ничтожен. Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних - нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной, а если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными - граждане должны въехать в свои прежние квартиры, вернуть полученные деньги по договору купли-продажи и т.п.;
2) договор приватизации противоречит основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые нормы, например, социально-экономические права и свободы граждан;
3) договор приватизации является мнимой сделкой, если совершен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия по возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей;
4) договор приватизации представляет собой притворную сделку, то есть сделку, которая совершена с целью прикрыть другую, например куплю-продажу;
5) договор приватизации совершен недееспособным гражданином. Признание гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности осуществляется в судебном порядке. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной из таких ничтожных сделок может быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения любым заинтересованным