Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
22 января 2007 г. Дело N А40-70602/06-28-315
29 января 2007 г.
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2007.
Полный текст решения изготовлен 29.01.2007.
Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Н., протокол вел помощник судьи П.Г.Н., с участием: от истца — Б. (дов. от 17.01.2007 б/н), от ответчика — П.Ю.В. (дов. от 09.01.2007 N 07/05-7), от 3-го лица — А. (дов. от 16.11.2006 N Д-06/3343), рассмотрев дело по иску ООО «Луна» к СГУП по продаже имущества г. Москвы, 3-е лицо — ДИГМ, о понуждении заключить договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Луна» обратилось в суд с требованиями к СГУП по продаже имущества г. Москвы о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 525,6 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4-9, 9а, 9б, 10 — 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 17а, 19, 23, 23а, 24, 25), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 10, корп. 1, по цене 6628894 руб. на условиях приложенного к иску проекта договора, ссылаясь на создание общества в процессе приватизации имущества ателье N 37 и использование недвижимого имущества на правах аренды.
Ответчик требования отклонил, ссылаясь на отсутствие соответствующего распоряжения ДИГМ, заявил об отсутствии обращения истца о выкупе недвижимого имущества до истечения срока, предусмотренного п. 13 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и о невозможности выкупить недвижимое имущество по истечении двух лет с даты вступления этого Закона в силу, а также оспорил предлагаемую истцом выкупную цену имущества.
3-е лицо требования считает неправомерными, указывая, что положения договоров аренды недвижимого имущества о праве выкупить это имущество утратили силу с 27.04.2004, что договор аренды от 15.02.1995 N 4-108/95, заключенный с истцом, не предусматривает возможность выкупа арендуемого имущества, заявило, что рыночная цена недвижимого имущества, в отношении которого предъявлены требования, в настоящее время составляет 34235593 руб.
Оспаривая доводы ответчика и 3-его лица, истец сослался на сложившуюся судебную практику по таким спорам (постановление ФАС МО от 04.10.2006 N КГ-А40/9151-06).
Рассмотрев представленные документы и выслушав участвующих в деле лиц, суд находит требования подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
ООО «Луна» является правопреемником ТОО фирма «Луна», созданного в процессе приватизации ателье N 37 по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 10, корпус 1.
В соответствии с планом приватизации, утвержденным решением Территориального агентства ВАО Москомимущества от 10.04.1992 N 6, ТОО фирма «Луна» по договору купли-продажи от 04.11.1992 N 04-00239/92 выкупило основные и оборотные средства ателье.
План приватизации и договор от 04.11.1992 N 04-00239/92 предусматривают передачу товариществу помещения ателье в аренду с правом выкупа их через один год.
Арендное пользование помещением ателье площадью 527,9 кв. м оформлено договором от 15.02.1995 N 4-108/95 между Москомимуществом и товариществом.
В результате перепланировки помещения, разрешенной распоряжением главы управы района Перово города Москвы от 25.03.2004 N 109, площадь арендуемого помещения изменилась и составила 525,6 кв. м.
Договор аренды от 15.02.1995 N 4-108/95 заключен, как это прямо указано в его тексте, на основании договора купли-продажи от 04.11.1992 N 04-00239/92, поэтому отсутствие в нем условия о праве арендатора выкупить занимаемое помещение не означает, что на истца не распространяются положения, предусмотренные п. 13 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В соответствии с п. 13 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» если все имущество государственного или муниципального предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось это предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, прибредшему все имущество предприятия по рыночной стоимости.
С заявлением о продаже арендуемого помещения истец обратился в Департамент имущества города Москвы, уполномоченный принимать решения о продаже имущества города Москвы, 06.04.2004 (вх. N 70-124/04) — до истечения установленного двухлетнего периода для реализации права на выкуп помещения.
Рыночная стоимость арендуемого истцом помещения в этот период составляла 6628894 руб., что подтверждается отчетом об оценке N 04-0117-0044/04-1, составленным ПБОЮЛ З. по заданию ДИГМ.
Истец не может нести отрицательных последствий из-за удорожания недвижимого имущества в период уклонения ДИГМ от принятия решения о продаже имущества, поэтому выкупная цена имущества должна определяться исходя из его рыночной цены на момент обращения истца с заявлением о выкупе.
Возражения ответчика и 3-го лица приведены без учета сложившейся судебной практики (постановление ФАС МО от 04.10.2006 N КГ-А40/9151-06), в связи с чем подлежат отклонению.
Расходы по госпошлине должны быть отнесены на ответчика, однако он от ее уплаты освобожден, поэтому уплаченная при подаче иска госпошлина подлежит возврату.
Руководствуясь ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. ст. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 ГК РФ, ст. ст. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
обязать СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО «Луна» договор купли-продажи нежилого помещения площадью 525,6 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4 — 9, 9а, 9б, 10 — 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 17а, 19, 23, 23а, 24, 25), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 10, корп. 1, по цене 6628894 руб.
Вернуть ООО «Луна» из федерального бюджета 2000 (две тыс.) руб. госпошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционный инстанции.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 октября 2007 г. по делу N А40-59341/06-89-469
Резолютивная часть объявлена 08 октября 2007 г.
Дата изготовления решения в полном объеме 12 октября 2007 г.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
Председательствующего: А.
членов суда: единолично
при ведении протокола судьей А.
с участием представителей:
от истца: Б. — пасп.
от ответчиков: П. — уд. 8926, дов. от 22.03.2007 г. дов. от 22.03.2007 г., Г. — пасп., дов. от 19.06.2007 г., дов. от 19.06.2007 г., дов. от 25.05.2007 г.
рассмотрел дело по иску ООО «РАМЭНКА»
к ООО «Америкэн Трейдерс»; ООО «Седьмая точка»; ООО Магазин N 40 «Соллолаки»
о взыскании солидарно 52 171 895 руб. 01 коп.
Судом разъяснены процессуальные права и обязанности, а также право заявлять отводы, право на рассмотрение дела с участием арбитражных заседателей, передать спор на разрешение третейского суда, право обратиться к посреднику в целях урегулирования спора, заключить мировое соглашение.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 03.10.2007 г. до 08.10.2007 г.
установил:
иск заявлен о взыскании с ответчиков солидарно 52 171 895 руб. 01 коп., составляющих 49 181 415 руб. 69 коп. долга и 2 990 479 руб. 32 коп. процентов за пользование чужыми денежными средствами до 27.03.2007 г., в связи с неисполнением соглашения N 1/2006-3 от 30.06.06 г.
Дело рассматривается после отмены ФАС МО.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2007 г. с ответчиков было взыскано солидарно 52 171 895 руб. 01 коп., в том числе: 49 181 415 руб. 69 коп. долга и 2 990 479 руб. 32 коп. процентов, а также 100 000 руб. расходов по уплате госпошлины.
Постановлением ФАС МО от 06.07.2007 г. N КГ-А40/6200-07 было отменено решение суда по делу N А40-59341/06-89-469 от 30.03.2007 г. и дело передано на новое рассмотрение. В данном постановлении указано, что суд не исследовал п. 3.2, согласно которому поручитель не отвечает перед кредитором за исполнение обеспеченного настоящим договором обязательства должника, в том случае, если по вине кредитора не будет заключен между кредитором и поручителем договор купли-продажи объекта недвижимости. С учетом изложенного суду первой инстанции необходимо учесть вышеуказанное и принять по делу законный и обоснованный судебный акт.
Истец исковые требования поддержал. Ответчик против удовлетворения иска возражал, по основаниям изложенным в отзыве.
Выполняя указания ФАС МО, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между истцом, ответчиком ООО «Америкэн Трейдерс» и ООО «Седьмой Континент» было заключено соглашение N 1/2006-3 от 30.06.2006 г. (л.д. 39 — 40).
Пунктом 5 соглашения 1/2006-3 от 30.06.2006 г. прежний собственник (ответчик ООО «Америкэн Трейдерс»), обязался возвратить арендатору (истцу по данному спору) сумму незачтенных авансов.
Пунктом 2 соглашения N 1/2006-3 от 30.06.06 г. установлено, что суммы авансовых платежей, не зачтенных в качестве арендной платы по договорам аренды N 02/2002 от 28.01.2002 г.; N 01/2002 от 28.01.2002 г.; N 01/2004/Е от 30.09.2004 г., указаны в акте сверки N 1/АТ от 30.06.2006 г., подписанном между ответчиком ООО «Америкэн Трейдерс» и истцом ООО «Рамэнка».
Из п. 1.3. акта сверки N 1/АТ от 30.06.2006 г. усматривается, что общая сумма незачтенных авансов составляет 49 181 415 руб. 69 коп., в том числе: 22 940 486,11 руб. незачтенного аванса по договору аренды N 02/2002 от 28.01.2002 г., 24 516 252 руб. 74 коп. незачтенного аванса по договору аренды N 01/2002 от 28.01.2002 г. и 1 724 676 руб. 82 коп., незачтенного аванса по договору аренды N 01/2004/Е от 30.09.2004 г.
В целях обеспечения исполнения ответчиком — ООО «Америкэн Трейдерс» обязательств по соглашению 1/2006-3 от 30.06.2006 г., были заключены договоры поручительств.
Договор поручительства N 1/2006-П от 30.06.2006 г. заключенный между истцом — ООО «РАМЭНКА» и ответчиком ООО «Седьмая точка» и договор поручительства N 1-1/2006-П от 30.06.2006 г., заключенный между истцом — ООО «РАМЭНКА» и ответчиком ООО Магазин N 40 «Соллолаки».
В соответствии с условиями указанных договоров поручительств, поручители (ответчики по данному спору) — ООО Магазин N 40 «Соллолаки» и ООО «Седьмая точка» обязались отвечать перед кредитором (истцом) за исполнение ответчиком — ООО «Америкэн Трейдерс» денежных обязательств, возникших из соглашения от 30.06.2006 г. N 1/2006-3 в том же объеме, что и должник (ответчик) ООО «Америкэн Трейдерс», но не ограничиваясь, уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредиторов в полном объеме, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником и перечислить сумму долга в течение 10 календарных дней с даты получения требования кредитора (п. п. 1.2 и 2.1 договоров поручительств).
В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспечительного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Согласно п. 1.3. договоров поручительства ответственность поручителей перед кредитором является солидарной.
Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчиков были направлены телеграммы с требованием об уплате денежных средств в общей сумме 49 181 415 руб. 69 коп., которые были получены ответчиками 08.08.2006 г., что подтверждается уведомлениями о вручении телеграммы. Кроме того, истец направил ответчикам заказные письма с аналогичными требованиями.
Ответчики на требования истца не ответили, долг не погасили.
Суд считает доводы истца обоснованными и доказанными, при этом согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Суд не может принять доводы ответчиков о том, что обязанности поручителей прекратились, поскольку именно по вине истца не были заключены договоры купли-продажи объектов недвижимости: по договорам поручительства от 30.06.2006 г. N 1/2006-П по адресу: Москва, Зеленоград, Савелкинский проезд, д. 8 и от 30.06.2006 г. 1-1/2006-П по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 78, корп. 1. Кроме того, ответчики также ссылаются на то, что договоры поручительства заключены под отменительным условием, которое предусмотрено п. 3.2. договоров, из которых следует, как уже указано выше, что поручитель не отвечает перед кредитором за исполнение обеспеченного настоящим договором обязательства должника (ООО «Америкэн Трейдерс»), в том случае если по вине кредитора не будут заключены между кредитором и поручителями договоры купли-продажи объектов недвижимости.
Суд не может согласиться с доводами ответчика, о том, что данные договоры заключены под отменительным условием.
В соответствии с п. 2 ст. 157 ГК РФ на которую ссылаются ответчики, согласно которому — сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Таким образом, данная норма говорит о том, что условие должно быть обстоятельством, зависящим от воли сторон, то есть стороны не могут знать наступит данное обстоятельство или нет. Кроме того, заключение договора, это в первую очередь воля сторон выраженная в письменной форме, таким образом заключение договоров купли-продажи сторонами по договорам поручительства зависит лишь от воли сторон, на основании изложенного ссылка ответчиков на п. 3.2. договоров поручительства является несостоятельной.
Вместе с тем, условие п. 3.2. договора в части исполнения его сторонами, суд считает, что исполнение поручителями обязательства по договорам поручительства поставлено в зависимость не от обстоятельства незаключения договора договоров купли-продажи, а от вины кредитора в их незаключении. По смыслу и содержанию ст. 401 ГК РФ — вина (умысел или неосторожность) является элементом ответственности и не может относиться к обстоятельствам, с наступлением которых стороны могут устанавливать возникновение каких-либо обязательств. В силу п. 2 ст. 157 ГК РФ — вина кредитора не может являться обстоятельством, о котором стороны не знают и не могут знать наступит оно или нет.
В соответствии с п. 1. ст. 549 ГК РФ — по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи имущества) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Исследовав представленные сторонами документы, суд не установил вину кредитора перед поручителями в незаключении договоров купли-продажи.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ — каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиками в свою очередь не представлено доказательств, того, что истец не был намерен заключать договоры купли-продажи, напротив в материалы дела представлена переписка сторон, из которой усматривается, что ООО «Рамэнка» намерена заключать договоры купли-продажи и также предлагало провести встречу в целях согласования графика платежей
В связи с изложенным суд считает правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании солидарно 49 181 415 руб. 69 коп., поскольку вина истца в незаключении договоров не установлена, а отказ от исполнения обязательств противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ, в данном случае от исполнения ответчиками обязательств по договорам поручительства в части оплаты долга.
В связи с неоплатой долга истец заявляет требование о взыскании процентов за пользование чужыми денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ в сумме 2 990 479 руб. 32 коп. до 27.03.2007 г. из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ 10,5% годовых и просит взыскать указанную сумму с ответчиков солидарно ссылаясь на п. 1.2. договора поручительства.
Суд считает обоснованным требование истца о взыскании с ответчиков солидарно процентов за пользование чужыми денежными средствами в заявленном размере 2 990 479 руб. 32 коп., поскольку имело место неисполнение денежного обязательства ответчиками.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчиков в полном объеме, поскольку требования, заявленные в иске обоснованны.
Суд, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 — 175 АПК РФ,