Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обреме нен правом ограниченного пользования другими лицами[10].
Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.
Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Глава 2. Заключение договоров собственником жилого помещения
2.1. Договор найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими являются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование. Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях.
До вступления в силу ч. 2 ГК РФ сходные отношения по найму жилых помещений в законодательстве и на практике именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды.
Теперь, согласно ст. 671 ГК РФ, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование по договору аренды только юридическим лицам[11].
Но в договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере.
В частности, ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые он несет по истечении срока действия договора коммерческого найма.
Кроме того, теперь, если истек срок договора коммерческого найма жилого помещения, наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет[12].
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же (или иных) условиях либо предупредить нанимателя об отказе продлить срок договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если же в течение года наймодатель заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать как признания такого договора недействительным, так и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Коммерческий наем - это достаточно стабильная форма жилищных правоотношений. По истечении пятилетнего срока действия договора человек не может быть автоматически выселен из занимаемого жилого помещения. Если со стороны нанимателя не замечено никаких нарушений жилищного законодательства - квартира не разрушается, используется только по назначению, своевременно вносится плата, - договор продлевается автоматически. Ни с кем другим его заключить не могут. Наниматель, уже проживающий в квартире и добросовестно исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.
Существует еще одна особенность договора коммерческого найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому ответственность за квартиру несут все члены семьи нанимателя, в случае коммерческого найма понятие "член семьи" отсутствует. За жилье отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение.
Договор коммерческого найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Но согласно ст. 674 ГК РФ, обязательным требованием заключения такого договора является его письменная форма[13].
И все-таки в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить договор у нотариуса, с тем чтобы дополнительно обеспечить себе гарантии надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения утратой обещанных по договору денег, а порой и самого жилья.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
-если жилое помещение (в целом или часть его) используется не по назначению;
-если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;
-если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;
-если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
При расторжении договора найма жилого помещения наниматель, члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Что касается нормы закона о выселении граждан по мотивам их отказа от оплаты занимаемого жилья и коммунальных услуг, то практики по ее применению нет, да и в законодательстве после 1962 г. такой нормы не содержалось. Она была возрождена Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", но механизм применения данной нормы не обеспечивал возможность ее реализации. Закон устанавливает (ст. 15): если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке - с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития[14].
Гражданский кодекс РФ (ст.687) предусмотрел, что в ситуации, связанной с выселением граждан из занимаемого ими по договору найма жилого помещения, по решению суда нанимателю может быть предоставлен более длительный срок для устранения этого нарушения договора, но не свыше года. Если нарушение не будет устранено нанимателем и он не принимает необходимых мер к его устранению, суд может принять решение о расторжении договора найма жилого помещения. Но нужно учесть, что по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения на срок, не превышающий года. Не случайно жилищные организации (наймодатели) при крупных недоборах по оплате жилья и коммунальных услуг тем не менее не хотят включаться в процесс выселения неплательщиков, потому что не имеют реальной надежды на успех.
2.2. Договор безвозмездного пользования
Главной особенностью пользования жилыми помещениями гражданами, нуждающимися в специальной социальной, является его безвозмездность. Ведь это жилье предоставляется лицам, которые оказались в трудной жизненной ситуации (малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество), которую они не могут преодолеть самостоятельно (п.4 ст.3 ФЗ “Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации”). Естественно, что возможность пользоваться бесплатным жильем становится для них одним из главных условий выживания и возврата к нормальной полноценной жизни.
Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением упоминается в ЖК лишь в ст.99 Весь остальной массив норм глав 9 и 10 ЖК, на первый взгляд, посвящен лишь договорам найма жилых помещений. Однако особенности предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями столь значительны, что эта специфика оказывается гораздо важнее, чем видимые различия между возмездным договором найма и договором безвозмездного пользования помещением. В связи с этим следует полагать, что статьи 100—103 ЖК применимы и к договорам безвозмездного пользования специализированным жилым помещением, несмотря на то, что в диспозиции соответствующих норм упоминаются лишь договоры найма жилого помещения.