Не составляют исключения ситуации, при которых заказчик по каким-либо причинам сочтет необходимым внести изменения в техническую документацию. Соответствующее его решение по общему правилу может затронуть интересы подрядчика. Поэтому ГК РФ (ст. 744) предусмотрел ряд ограничений в праве заказчика изменять проектную документацию. Так, подобные изменения признаются обязательными для подрядчика лишь в случаях, когда связанные с этим дополнительные работы относительно невелики по размеру - не более 10% указанной в смете общей стоимости работ (общего объема подлежащего выполнению строительства) и не меняют характера работ, которые предусматривались в договоре. Изменение технической документации по требованию заказчика за указанными пределами возможно только с согласия подрядчика и требует согласования дополнительной сметы (п. 2 ст. 744 ГК РФ). Изменение технической документации может последовать при определенных условиях и по требованию подрядчика. Так бывает, прежде всего в случаях, когда потребность в изменении технической документации возникла по причинам, не зависящим от подрядчика, притом стоимость работ превысила смету не более чем на 10%. Поскольку в соответствующей норме (п. 3 ст. 744 ГК РФ) есть прямая ссылка на ст. 450 ГК РФ, это означает, что при отсутствии согласия на превышение сметы со стороны заказчика подрядчик вправе требовать изменения сметы и тем самым в соответствующей части договора в суде. Отсылка к указанной статье не исключает одновременно и возможности для подрядчика требовать изменения договора в объеме и более 10% при наличии ситуации, предусмотренной на этот раз в п. 4 ст. 451 ГК РФ (имеется в виду, что применение ст. 451 ГК РФ не требует непременно к ней отсылки). Речь идет об исключительных случаях, когда имело место существенное 1 изменение обстоятельств, при том, что расторжение договора противоречило бы общественным интересам либо повлекло бы за собой для сторон такой ущерб, который значительно превысил бы затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях. Изменения тем самым оказываются объективно выгодными с точки зрения интересов и общества (публичных интересов) и сторон (частных интересов).
Предусмотрен особо случай возникновения у подрядчика права требовать дополнительной оплаты. Речь идет о «разумных расходах», которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (п. 4 ст. 744 ГК РФ). При применении соответствующей нормы следует иметь в виду и действие содержащегося в п. 3 ст. 10 ГК РФ указания. Речь идет о том, что если закон, как это имеет место в данном случае, ставит защиту гражданских прав в зависимость от их «разумного осуществления», «разумность действий» соответствующего лица (т.е. подрядчика) предполагается. Следовательно, для освобождения себя от обязанности оплачивать дополнительно понесенные расходы заказчику придется доказать «неразумность» действий его контрагента - подрядчика. Применение приведенной в п. 4 ст. 744 ГК РФ нормы возможно только в случаях, когда необходимость нести соответствующие расходы возникла не по вине подрядчика.
Стороны имеют возможность согласовать вопросы, относящиеся к размеру предоставляемого для строительства земельного участка, его состоянию и срокам передачи. И только тогда, когда в договоре отсутствует указание на этот счет, вступает в действие соответствующая норма ГК РФ, в силу которой площадь и состояние земельного участка, а естественно, и Дата его предоставления должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 747 ГК РФ).
Действовавшие в разное время Правила о договорах подряда на капитальное строительство возлагали на заказчика обязанность создать геодезическую разбивочную основу для строительства. При этом до начала выполнения строительно-монтажных работ заказчик должен был передать генеральному подрядчику по акту в согласованные с ним сроки, техническую документацию на закрепленные на территории строительства пункты и знаки освидетельствования их в натуре. Теперь такая обязанность может возникнуть только из договора. Те же Правила содержали достаточно широкий круг услуг, предоставляемых заказчиком подрядчику. Нормы на этот счет носили обычно императивный характер. Из этого следовало, что, если даже прилагаемые к заключенному тогда генеральному и годовому подрядному договору «особые условия» и не содержали на этот счет никаких указаний, существование такой обязанности у заказчика - предоставлять услуги в соответствующем объеме - предполагалось. Среди прочего, имелась в виду необходимость для заказчика, по требованию подрядчика, передавать ему на условиях аренды здания и сооружения, которые числились в составе основных фондов заказчика и могли использоваться подрядчиком для нужд строительства. Имелось в виду также предоставление заказчиком подрядчику возможности пользоваться услугами своих мастерских и других подсобных производств, а при недостаточности жилищного фонда у подрядчика предоставлять ему (имея в виду потребности и субподрядчиков) жилые помещения в своих домах на период строительства, обслуживать работников подрядных организаций столовыми, медицинскими пунктами и др.
С учетом существующей в стране новой экономической конъюнктуры ГК ограничился приведением примерного перечня подобных услуг. Речь идет о предоставлении необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечение транспортировки грузов, оборудования и материалов, прибывающих в адрес подрядчика, временной подводке сетей энергоснабжения, водо- и паропровода. Одновременно указано (п. 2 ст. 747 ГК РФ) на то, что эти и все другие услуги заказчик обязан оказывать только в случаях и в порядке, которые предусмотрены договором. Отсутствие в договоре соответствующих указаний по общему правилу означает, что рассматриваемая обязанность на заказчика не возлагается. Это, однако, не исключает возможности для подрядчика доказать, что своим бездействием заказчик создал невозможность исполнения обязанностей подрядчиком со следующими из этого последствиями.
Принимая во внимание, что нормы, включенные в ст. 747 ГК РФ, являются факультативными, контрагенты и прежде всего - подрядчик как сторона, которой предоставляются услуги, должны обеспечить в необходимых случаях включение такого рода условий в договор. Единственное исключение составляет одна из основных обязанностей заказчика - предоставить земельный участок для строительства. Закрепляющая эту обязанность норма является диспозитивной и, следовательно, способной восполнить пробел, образовавшийся в связи с отсутствием в договореуказаний относительно времени передачи, размеров и состояния предоставляемого земельного участка. Если стороны не включат в договор соответствующих условий, по всем этим вопросам будет действовать правило, в соответствии с которым земельный участок должен предоставляться таким образом, чтобы было обеспечено своевременное начало работ, а размеры и состояние участка обеспечили нормальное ведение работ и завершение их в срок (п. 1 ст. 747 ГК РФ).
Среди иных, обязательных для заказчика услуг, в договоре нередко выделяются и такие, как предоставление вспомогательной рабочей силы, помощь при испытании, которое предшествует сдаче объекта, и др.
Статья 747 ГК РФ, посвященная обязательствам заказчика, не совсем удачно именует их «дополнительными обязанностями». В действительности все они целиком укладываются в более общую - «создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ», т.е. именно в одну из конституирующих договор строительного подряда обязанность, что подтверждается включением ее в легальное определение данного договора.
Уже по указанной причине не предоставление услуг, о которых идет речь в ст. 747 ГК РФ, может расцениваться как неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком встречных обязанностей по договору и соответственно служить основанием для применения ст. 719 ГК РФ. Имеется в виду предусмотренное, ею право подрядчика приостановить исполнение обязательства (в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ предоставление обязательства может последовать в полном объеме или в части, соответствующей не предоставленному исполнению) либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков на случай не предъявления заказчиком встречного иска.
В связи с необходимостью для заказчика предоставить определенные услуги возникает вопрос о распределении связанных с этим расходов. Действующее на такой случай правило (п. 3 ст. 747 ГК РФ), посвященное компенсации расходов заказчику, предусматривает возникновение соответствующей обязанности только в случаях и в порядке, предусмотренных договором. Иначе заказчик не вправе заявить требование, о котором идет речь. Однако в данном случае следует принимать во внимание также и то, значатся ли соответствующие расходы в смете. При положительном ответе сумма, составляющая стоимость услуг по смете, подлежит уплате подрядчику, если только это не приведет к неосновательному его обогащению.
Аналогичная презумпция действует и применительно к предоставлению земельного участка под строительную площадку. Имеются в виду расходы по подготовке земельной площадки к строительству. Заказчик обязан возместить подрядчику указанные расходы только при условии, если соответствующие суммы отражены в смете.
Наряду с услугами, обязанность предоставления которых, возлагается на определенную сторону - заказчика, особо выделена лежащая на обоих контрагентах обязанность, осуществлять сотрудничество между собой (ст. 750 ГК РФ). Смысл такого сотрудничества состоит в том, что при обнаружении препятствий к надлежащему исполнению они - и подрядчик, и заказчик - должны в равной мере принимать все зависящие от них «разумные» меры, направленные на устранение таких препятствий. Неисполнение указанной обязанности влечет за собой весьма ощутимые последствия. Они состоят в том, что соответствующая сторона лишается права на возмещение убытков, которые у нее могут возникнуть, вследствие того, что препятствие, о котором идет речь, не было ею устранено[27]. Что же касается расходов, понесенных при осуществлении такого сотрудничества, сторона, которая их понесла, вправе требовать их возмещения только при наличии в договоре соответствующего указания на этот счет.