Совладельцы дома могут заключить соглашение о порядке пользования обособленными помещениями дома, нотариально его удостоверить и зарегистрировать в местном органе власти. В этом случае оно будет обязательным не только для совладельцев, но и для тех лиц, которые впоследствии могут приобрести части дома.
При судебном определении порядка пользования жилым домом каждому собственнику по возможности передается конкретная часть строения, соответствующая его доле в праве собственности. Однако выделить помещения, адекватные долям в праве собственности, не всегда возможно. В таком случае с того собственника, который получил большее по размеру помещение, взыскивается в пользу другого обусловленная договором плата за пользование частью площади, превышающей его долю. Добровольное или судебное распределение жилых помещений между собственниками в отличие от раздела не влечет прекращения права общей долевой собственности, а устанавливает лишь порядок пользования им.
Участники общей долевой собственности на жилой дом в соответствии со ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки. Это право заключается в том, что продавец доли обязан известить в письменной форме всех совладельцев дома о намерении продать ее постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если совладельцы откажутся от покупки или не воспользуются своим правом на нее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Любое общее имущество (в том числе и дом) делятся лишь при условии, что это возможно без ущерба его хозяйственному назначению. Верховный Суд СССР постановлением от 31 июня 1981 г. разъяснил, что раздел дома производится в том случае, когда долям участников общей собственности соответствуют изолированные части дома с отдельными входами либо имеется техническая возможность перестроить эти части так, чтобы они стали изолированными.
Дом, возведенный или приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома, кто из них указан в договоре о приобретении дома и на чье имя зарегистрирован дом.
Принадлежность жилого дома обоим супругам независимо от того, на кого из них он зарегистрирован, подтверждается данными, на основе которых можно установить факт приобретения дома во время брака. Это, в частности, свидетельства о регистрации и расторжении брака, договоры купли-продажи, мены, о возведении индивидуального жилого дома и иные правоустанавливающие документы.
Если жилой дом был приобретен лицами, проживавшими совместно без регистрации брака, то спор о праве собственности на этот дом разрешается между ними по нормам гражданского законодательства.
1.6.1. Прекращение права собственности на жилой дом
Право собственности на жилой дом может прекратиться в результате определенных юридических фактов или оснований. Эти основания могут зависеть или не зависеть от воли собственника.
К числу первых относятся прежде всего различные гражданско-правовые сделки: договоры мены, дарения, купли-продажи. В этом случае прекращается право собственности одного субъекта и одновременно возникает у другого.
Право собственности может прекратиться также в результате умышленного уничтожения собственником принадлежащего ему жилого дома.
Более разнообразны случаи, когда право собственности на жилой дом прекращается помимо воли его собственника. Сюда относятся: принудительная продажа или изъятие дома в порядке обращения на него взыскания по исполнительному листу; изъятие в случаях неотложной необходимости с возмещением стоимости в пользу государства (реквизиция); изъятие в пользу государства в качестве санкции за совершение правонарушения и без возмещения стоимости (конфискация); принятие законодательных актов, прекращающих право собственности (национализация) либо иное решение государственного органа, хотя и не направленное непосредственно на изъятие имущества, но влекущее прекращение права собственности (например, изъятие используемого собственником земельного участка).
Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и возмещением ему в полном объеме Убытков, причиненных прекращением права собственности.
Вопросы обеспечения прав граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, урегулированы достаточно подробно.
Закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 Декабря 1992 г[15]. установил ограничения принудительного изъятия недвижимости по основаниям, предусматриваемым законом. При отсутствии согласия собственника, снос может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда. Так, по ранее действовавшему законодательству (ст. 137 ЖК РСФСР) право собственности на жилой дом могло прекратиться в случае сноса жилого дома в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд. В данном случае гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставлялись по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивалась стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставлялось право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. По желанию граждан, местные органы власти обеспечивали им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.
Сейчас собственникам жилых домов либо предоставляется
новое, равноценное по жилой площади жилье, либо возмещается
стоимость сносимых строений. Это правило закреплено в п. 13
«Положения о порядке возмещения убытков собственникам
земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и
потерь сельскохозяйственного производства», утвержденного
постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г., где
записано, что предприятия-застройщики, которым отведены
изымаемые земельные участки и которые производят снос
частных домов и строений по согласованию с домовладельцами,
либо строят своими силами и средствами новое жилье, либо
возмещают стоимость сносимых домов и строений, либо за свой
счет переносят сносимые строения на новое место. При этом,
если вновь возведенное жилье оказывается по стоимости дороже
сносимых строений, то дополнительные затраты оплачиваются
самими гражданами. В «Положении о порядке и условиях
возмещения убытков собственникам жилых помещений при
отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции,
комплексному капитальному ремонту и по другим основаниям»,
утвержденным постановлением правительства Москвы от 12
июля 1994 г., дается указание на иные, смешанные формы
компенсации сносимого жилья, а также на участие граждан в
инвестиционном проекте.
При расчете размера возмещения убытков следует руководствоваться ценами на материалы, строительно-монтажные и другие работы, действующими на момент изъятия земель или составления акта о возмещении потерь. Расчеты убытков и потерь должны быть согласованы с собственником сносимых строений.
Особого внимания в договоре заслуживают условия о сроках освобождения гражданами дома под снос. В договоре необходимо указать момент прекращения гражданином права собственности на сносимые строения. От этого срока и зависит дата приобретения застройщиком права сноса дома и хозяйственных построек. Если собственник дома дал свое согласие на размер и форму компенсации и подписал договор, то до тех пор, пока он не выехал из дома, считать его право собственности на дом утраченным нельзя. Это означает, что выселить его в административном порядке из дома невозможно.
Споры между гражданами и застройщиком о размерах и формах компенсации за сносимые строения разрешаются только судом.
Подписанный сторонами договор о компенсации сносимых строений должен быть нотариально заверен и после этого зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья.
К другим гражданам, которые наряду с собственниками сносимого дома и членами его семьи обеспечиваются квартирами, относятся проживающие в доме бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установленном порядке (заключившие договор найма, имеющие прописку и т.д.) при условии, что дом, подлежащий сносу, является их единственным постоянным местом проживания.