12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 Федерального закона «Об ипотеке» (подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ);
14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 Федерального закона «Об ипотеке» (подпункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ). [7]
Документ, названный "закладная", в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1-14 данного пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
2. По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1данной главы.
3. При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи, и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе (абзац в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ).
Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ).
4. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.
Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.
Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.
3. Приложения к закладной
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.
Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
4. Регистрация владельцев закладной
1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения (пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ).
2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной (пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ).
3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ):
- совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49) (абзац в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ);
- документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
- решения суда о признании прав по закладной за заявителем.[8]
V. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Рассмотрим все возможные варианты процедуры обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество:
- обращение взыскания по решению суда. Это общее правило (требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда (п.1 ст.349 ГК РФ));
- обращение взыскания без решения суда (по соглашению сторон);
- обращение взыскания исключительно по решению суда.
Обращение взыскания без решения суда
Обращение взыскания без решения суда возможно, если стороны договора об ипотеке договорятся, о процедуре обращения взыскания и оформят свою договоренность отдельным соглашением.
Закон устанавливает два обязательных требования к такому соглашению (п.1 ст.349 ГК РФ):
-оно должно быть нотариально удостоверено;
-оно должно быть заключено сторонами после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Поэтому любое условие в договоре об ипотеке, о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскание на заложенное имущество признается юридически ничтожным.
Данное соглашение может быть признано судом недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены таким соглашением.
Обращение взыскания исключительно по решению суда
Взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда в случаях, если (п.3 ст.349 ГК РФ):
-для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
-предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
-залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.
VI. Прекращение ипотеки
Перечень документов, представляемых для регистрации прекращения ипотеки (залога) прав по договору аренды земли.
Совместное заявление залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки, или заявление законного владельца закладной.
Заверенную надлежащим образом копию судебного решения (в 2-х экземплярах).
Документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего заявление о прекращении ипотеки (залога права аренды земли):
- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров или иного руководителя юридического лица);
- копия приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации), заверенная печатью юридического лица;
- доверенность на право подписания заявления о прекращении ипотеки, удостоверенная нотариально, а также ее копия.
Подлинники доверенностей представителей сторон договора на представление интересов при совершении регистрационных действий (предъявляются), и копии указанных доверенностей (сдаются).
Заключение
Исследование залогового права на недвижимость и проблем его оформления в РФ позволяет очертить круг проблем в области ипотеки, требующих скорейшего разрешения.
Необходимо создание правового института, регламентирующего права собственности на землю, недвижимого имуществ и процедуру залога недвижимости, института, включающего в себя целую систему норм как материальных, так и процессуальных. При формировании ипотечной системы в России должны быть учтены современные тенденции развития ипотечной системы, определяемые законодательством, судебной и договорной практикой. Принципиальное значение при создании ипотечной системы в России будут иметь следующие положения законодательства:
1) единообразная трактовка во всех нормативных актах термина недвижимое имущество;
2) устранение различия между правовыми режимами недвижимого имущества, принадлежащего различным субъектам права - физическим и юридическим лицам;
3) определение механизма предоставления банками ипотечных кредитов.