Залог может возникать в силу закона или в силу договора о залоге. Так, согласно Гражданскому кодексу РФ предметом залога могут быть вещи, а также ценные бумаги и имущественные права, за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Среди всех существующих видов залога наибольшей надежностью обладает залог недвижимого имущества, или, иными словами, ипотека. Это главным образом связано с тем, что объекты недвижимости в основном обладают значительной стоимостью и отвечают так называемому признаку связанности с землей: перемещение этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, их невозможно спрятать, тайно переместить в другое место или иным образом вывести из-под контроля залогодержателя.
Однако какой бы степенью надежности не обладало обеспечение, принятие его в залог неизбежно накладывает на коммерческий банк целый ряд специфических рисков. В результате ключевым показателем для банка при анализе качества залогового портфеля становятся результаты анализа рисков, ему свойственных. При этом в данном случае возможны два основные подхода:
а) избежание риска.
Данный подход является исторически первым и истоки его могут быть отнесены ко времени, когда математический аппарат не позволял количественно измерить степень уверенности в наступлении различных событий. Результатом являлось восприятие риска как неизбежности, а его избежания как единственно возможного средства минимизировать убытки. При этом в данном случае речь идет о невозможности обоснованного прогнозирования и оценки событий, несших в себе как положительный, так и отрицательный эффект.
Избежание рисков и на сегодняшний день является широко применимым инструментом защиты коммерческим банком собственных интересов. В рамках данного подхода банк нацелен на предотвращение значительных потерь, то есть определяющей является оценка негативной стороны риска. Кредитная политика такого банка может быть охарактеризована как «осторожная», так как банк строго придерживается своей рыночной ниши;
б) принятие риска и дальнейшее управление им.
Принятие риска подразумевает попытку коммерческого банка принять на себя риск, предварительно оценив как его позитивную, так и негативную стороны, и определив их соотношение. Данный подход является более широким и, хотя и втягивает коммерческий банк в «опасную игру», при правильном применении предоставляет значительно больше возможностей выйти из игры победителем.
Необходимо отметить, что поведение коммерческого банка в обоих выше рассмотренных случаях будет основываться на анализе четырех взаимосвязанных факторов:
· упущенная прибыль в результате отказа клиента от сотрудничества (непривлекательные условия кредитования);
· прямые убытки в результате невозврата денежных средств;
· дополнительные убытки в результате невозможности осуществить взыскание на предмет залога и реализовать его по требуемой цене (в случае невозврата денежных средств);
· последующие убытки как следствие ухудшения репутации банка в результате невозврата.
В связи с улучшением общей экономической ситуации в стране на рынке банковских кредитов сегодня наблюдается некоторая стабилизация. В данных условиях залоговое обеспечение все в большей мере становится дисциплинирующей мерой воздействия на клиента в противовес средству покрытия убытков банка.
При этом уровень конкуренции на рынке ссудного капитала сегодня настолько велик, что в своем стремлении приобрести новых (сохранить старых) клиентов (путем создания наиболее привлекательных условий) банки могут идти на ухудшение качества своего залогового портфеля. Возникает ситуация, в которой банк теряет эффективные рычаги воздействия на клиента, тем самым увеличивая вероятность возможного невозврата денежных средств. В свою очередь невозврат кредита при наличии «формального» залогового обеспечения выливается для банка в сверхубытки.
В условиях понесенных убытков логическим выходом будет являться ужесточение процедуры оформления имущества в залог одновременно с более тщательным подходом к подбору приемлемого залогового обеспечения. Однако следствием чрезмерного ужесточения залоговой политики для коммерческого банка может стать снижение привлекательности предлагаемых им услуг в результате удорожания кредитов, а также сложностей в оформлении залогового обеспечения. Как следствие коммерческий банк имеет возможность потерять клиента еще до начала работы с ним. Таким образом, эффективное функционирование коммерческого банка возможно только при компромиссном подходе, то есть в поиске оптимального соотношения между стремлением к повышенной минимизации собственных рисков и чрезмерной отметить, что с некоторыми упрощениями взаимоотношения банка и клиента подчиняются основным принципам товарно-денежных отношений, при этом товаром являются предоставляемые заемщику денежные средства, а в роли клиентоориентированностью.
Необходимо своеобразного платежного средства, наоборот, выступает предлагаемое в залог имущество. При этом оформление в залог высокорискованного имущества в данном случае можно сравнить с оплатой товара валютой, курс которой стремительно падает, а проблему с реализацией залога — с оплатой товара фальшивыми купюрами. Однако данная аналогия не вполне уместна, если речь идет о бланковых, или, иными словами, необеспеченных залогом кредитах (например, кредит под обеспечение поручительства). В случае же если кредит обеспечен, проблема избежания или управления рисками в значительной степени сводится к проблеме правильной оценки. В теории интерес коммерческого банка состоит в том, чтобы размер обеспечения был не менее суммы основного долга, причитающихся за пользование кредитом процентов с учетом возможных неустоек. Однако на практике потенциальный кредитор с типичной, непредвзятой и профессиональной мотивацией не заинтересован в предоставлении кредита, равного некой минимальной стоимости предмета залога.
В целом, основной целью залоговой работы можно назвать необходимость обеспечения возвратности денежных средств, предоставленных заемщикам по кредитным продуктам. При этом залоговая работа должна строиться на соблюдении следующих важнейших принципов:
· проведение тщательного анализа предмета залога (на основе методик анализа и оценки залогового обеспечения, а также баз данных о конъюнктуре рынка по основным видам имущества, принимаемым в залог);
· наличие качественной нормативно-методической документации, регламентирующей залоговую работу в коммерческом банке (внутренние инструкции по работе с залогами и прочие);
· формирование качественного залогового портфеля банка (в том числе выделение приоритетных видов залогового обеспечения);
· соблюдение единых требований к работе с залогами на всех уровнях структуры банка (в частности, требований к порядку оформ-ления, составу, структуре и качественным характеристикам залогового обеспечения;
· обеспечение максимальной степени сохранности, регулярный контроль состояния и наличия принятого банком в залог имущества совместно с его надлежащим документальным сопровождением.
Необходимо отметить, что в данном случае понятие «имущество» следует рассматривать шире, нежели понятие «вещи», так как первое включает не только вещи в узком значении этого слова, но также ценные бумаги и имущественные права. Иными словами, одно и то же имущество может менять свой юридический статус в зависимости от того, рассматриваем ли мы его как таковое или как соответствующее право требования. Так, право кредитора требовать заложенное имущество представляет собой в сущности новую форму имущества.
С точки зрения стоимости как основной характеристики любого имущества данная особенность будет воплощаться в существовании двух различных видов стоимости:
· рыночной (для имущества как объекта);
· залоговой (для имущества как объекта требования).
Для оценки стоимости предлагаемого в залог имущества банки достаточно часто пользуются услугами сторонних оценочных компаний. Однако за последние несколько лет во многих крупных банках России были созданы специальные внутренние подразделения, которые специализируются на оценке залогов, ратификации залогового обеспечения, а также составлении договоров залога. Вне зависимости от того, проводится ли оценка аккредитованной с банком или независимой оценочной компанией или силами залогового подразделения банка, при проведении оценки имущества, предлагаемого в залог, оценщику необходимо рассматривать его как «объект требования» и учитывать специфические риски, которые берет на себя банк, включая данное имущество в состав своего залогового портфеля. При этом уровень информированности, порядок и сроки реализации могут отличаться от общепринятых для данного вида имущества, что означает невыполнение основных допущений, присутствующих в определении рыночной стоимости, и является отправной точкой для расчета особого вида стоимости — залоговой стоимости.
Необходимо отметить, что в современной российской литературе залоговую стоимость, как правило, либо приравнивают к ликвидационной (то есть к стоимости при отчуждении объекта залога в срок меньший, чем обычный срок экспозиции), либо со ссылкой на «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» относят к специальным видам стоимости. В целом же процесс определения залоговой стоимости имущества в России на сегодняшний день нормативно не регулируется: в существующей нормативно-правовой базе понятие «залоговая стоимость» либо отсутствует, либо также подменяется понятием «ликвидационная стоимость».