Во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, т.е. залог сохраняет силу на все время действия основного обязательства. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. В-третьих, реальная опасность лишиться имущества (а предметом залога является, как правило, особо ценное, так называемое быстро ликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Как правило, в качестве залогодателя имущества выступает должник по обеспеченному залогом обязательству. Однако независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или третье лицо), вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему по праву собственности. Что касается залогодержателя, то в этом качестве выступает кредитор. Предметом залога может служить всякое имущество. По общему правилу необходимым признаком предмета залога должна признаваться его «товарность»: в залог принимается только то, что закон не запрещает продавать. В качестве предмета залога не могут быть использованы, во-первых, вещи, которые изъяты из оборота, во-вторых, отдельные виды имущества, залог которых прямо запрещен законом. Предметами залога могут быть:
1. Движимое имущество:
— оборудование;
— автотранспорт;
— товары (на складе банка/клиента или в обороте);
— ценные бумаги;
— депозиты;
— выручка от реализации;
— золото (ювелирные изделия или слитки):
— антиквариат, предметы искусства;
— личное имущество.
2. Недвижимое имущество (ипотека):
— земельные участки;
— предприятия, здания и сооружения, используемые в предпринимательской практике;
— жилые дома, квартиры;
— дачи, садовые дома, гаражи.
3. Имущественные права:
— права аренды земельных участков.
Следует отметить, что в зависимости от местонахождения предмета залога различаются два основных вида залога:
а) залог без передачи заложенного имущества залогодержателю;
б) залог с передачей заложенного имущества залогодержателю. Залог имущества оформляется через договор о залоге.
Особое внимание уделяют условиям договора о залоге, его форме и содержанию. Значение так называемых «существенных» условий договора заключается в том, что он не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них. К разряду «существенных условий» договора о залоге, согласно законодательству, относят предмет залога и его оценку, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится залоговое имущество.
Договор о залоге должен содержать и сведения, позволяющие идентифицировать заложенное имущество, т.е. в нем должны быть отражены индивидуальные характеристики конкретного объекта, позволяющие вычленить предмет залога из однородных предметов.
Поскольку в рыночной экономике при реализации различных активов их конъюнктура может оперативно изменяться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение характеризуется как «достаточность» объекта залога.
В каждом конкретном случае специалистами определяется (с учетом риска кредитной сделки) индивидуальная залоговая маржа — разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом заемщика перед банком по ссуде и процентам. Как показала практика, возможны два варианта расчета залоговой маржи:
1) определять нижнюю ее границу, сразу закладывая в расчеты минимальную величину залога на основании прогноза состояния залога в будущем;
2) с течением времени пере рассчитывать максимальную, верхнюю границу оценки предмета путем пересмотра ссудной маржи с целью минимизации кредитных рисков.
Общепринято, что уровень маржи — в процентах от стоимости заложенного имущества — устанавливается при заключении договора залога и зависит от качества имущества, спроса на него, порядка хранения, вида примененного залога.
Размер исполнения основного обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующего условия не содержит, считается, что залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга, должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником всего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество.
Общее требование к форме договора залога состоит в том, что он должен быть заключен в письменном виде. Наряду с этим договор об ипотеке всегда подлежит нотариальному удостоверению. В такой же форме (нотариальное удостоверение) должен заключаться договор о залоге движимого имущества или прав на имущество, ибо они служат обеспечением обязательств по договору, требующих нотариального удостоверения. Однако требования к оформлению договора ипотеки этим не ограничиваются: помимо того, что указанные договоры удостоверяются нотариусом, они также подлежат и государственной регистрации, как и любая другая сделка с недвижимым имуществом. Несоблюдение квалифицированной формы договора о залоге, т.е. когда требуется его нотариальное удостоверение, или правил о государственной регистрации договора залога влечет за собой его недействительность.
Особого регулирования требует отдельный вид залога — ипотека. Общие положения о регистрации залога недвижимости представлены в табл. 14.2.
1.2. Поручительство
Поручительство — один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается в том, что поручитель обязывается отвечать перед кредитором другого лица за исполнение последним его обязательства полностью или его определенных пунктов. Тем самым поручительство повышает для кредитора вероятность исполнения обязательств, поскольку в случае их нарушения должником кредитор может предъявить свои требования поручителю.
Поручительство является договором, заключаемым между поручителем и кредитором в рамках основного обязательства. Для договора поручительства установлена обязательная письменная форма.
В соответствии с действующим законодательством содержание обязательства, вытекающего из договора поручительства, состоит в том, что поручитель обязуется в случае нарушения должником основного обязательства, обеспеченного поручительством, нести ответственность перед кредитором по основному обязательству наряду с должником. При этом размер суммы по обязательству поручителя перед кредитором определяется по общему правилу, исходя из объема ответственности должника за соответствующее нарушение основного обязательства.
Единственное условие, которое должно быть соблюдено банком-кредитором, — это предварительное обращение со своим письменным требованием к основному должнику, отказ последнего от его удовлетворения дают кредитору право обратиться непосредственно к поручителю. Важным является также положение о том, что поручительство прекращается по истечении указанного в договоре срока окончания поручительства. Если же договором такой срок не предусмотрен, он считается равным одному году со дня наступления срока исполнения должником основного обязательства.
Таблица 14.2
Общие положения о регистрации ипотеки
| Цель | Государственная регистрация ипотеки учреждениями юстиции | Регистрационная запись об ипотеке на основании договора об ипотеке |
| Обеспечение прав сторон договора об ипотеке | Совокупность действий по включению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество | Содержит сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки, сумме обеспечиваемого ею обязательства |
| Обязательно регистрируются договоры о залоге: | Запрещается регистрация ипотеки: | Порядок государственной регистрации ипотеки: |
| • предприятий, зданий, сооружений и иного недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности; • жилых домов, квартир, части жилых домов и квартир; • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания | • объектов, изъятых из гражданского оборота; • предприятий-банкротов, подлежащих реорганизации или ликвидации; • земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; • земель, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков, личных подсобных хозяйств; • земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления | • заявление залогодателя; • нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; • документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; • доказательства уплаты регистрационного сбора |
| Выдача свидетельства о регистрации залога, договора об ипотеке | ||
Поручительство прекращается в следующих случаях:
— прекращение обеспеченного поручительством основного обязательства;
— изменение основного обязательства, влекущее увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего;
— перевод на другое лицо долга по обеспеченному им основному обязательству, если поручитель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника;
— отказ кредитора принять надлежащее исполнение, предложенное должником или поручителем;
— истечение срока, на который дано поручительство (либо установленного законом), если в пределах этого срока кредитор не предъявил иска к поручителю.