К сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать так как в 1998 г. произошел кризис.
Только к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.
Не случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Согласно которой, основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса.8
2.2. Основные операции инвестиционных банков.
Инвестиционные банки, как и другие банки капиталистических государств, осуществляют пассивные и активные операции.
Пассивными называются операции, с помощью которых инвестиционные банки образуют свои ресурсы, а активными посредством которых они их размещают. Кроме того, банки выполняют различные комиссионные операции.
Ресурсы инвестиционных банков формируются за счет их собственных и привлеченных средств, прежде всего путем выпуска и размещения ценных бумаг (акций и облигаций).
К активным операциям инвестиционного банка относятся: предоставление ссуд под ценные бумаги, а также банковские инвестиции. Эти операции называются также фондовыми. Ссуды под ценные бумаги выдаются в размере части курсовой стоимости ценных бумаг, а сами бумаги временно переходят oт заемщика к банку (до момента возврата ссуды).
По срокам погашения ссуды могут быть среднесрочные (от года до пяти лет) и долгосрочные (свыше пяти лет). Эти ссуды оказывают значительное воздействие на развитие промышленности, сельского хозяйства, осуществление государственных программ развития инфраструктуры.3 (с 258)
В развитых западных странах прямой долгосрочный промышленный кредит крупным предприятиям дается под залог их производственных фондов.
Такой кредит нередко перерастает в финансирование банками промышленности, когда банки вкладывают в развитие предприятия часть своих средств и становятся его собственниками.
Банковские инвестиции — покупка ценных бумаг банками, когда эти бумаги становятся собственностью банка. Участие инвестиционных банков в финансировании инвестиций в различных странах неодинаково и осуществляется с учетом специфики организационной структуры этих банков. Так, торговые банки Англии финансируют английскую промышленность путем выпуска и размещения акций и облигаций.
Ресурсы инвестиционных банков развивающихся стран образуются посредством выпуска ценных бумаг, размещаемых на бирже или через банковскую систему, редко — непосредственно среди населения. 4(с. 161-162)
Ресурсы банков развития развивающихся стран формируются в основном за счет бюджетных средств и внешних займов у международных финансовых институтов (Международного банка реконструкции и развития, региональных банков развития) и в меньшей степени на международных рынках капитала.
С учетом ограниченности ресурсов для долгосрочного кредитования ведущую роль по их распределению в развивающихся странах берет на себя государство. В первую очередь здесь финансируются проекты (или программы), имеющие важное значение для экономики данной страны. Непременным условием при финансировании является рентабельность кредитуемого проекта, определяемая своевременным возвратом займа и уплатой процентов по нему. 3(с.259)
2.3. Основные операции ипотечных банков.
Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, выдвигает определенные требования к механизму ипотечного кредитования, что служит основанием для выделения его в качестве самостоятельной формы кредита и позволяет говорить об особом сегменте финансового рынка — рынке ипотечного капитала.
Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Участниками процесса ипотечного кредитования являются ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализиро-ванные посредники, правительство. Инвесторами могут быть различные кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а так же население. Основными индикаторами, характеризующими конъектуру на ипотечном рынке, являются, с одной стороны, ставки процента по ипотечным облигациям, а с другой – ставки по ипотечным кредитам.1 (с.211)
Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. 2(с.528)
Процентные ставки по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков.3 (с. 267)
Основными пассивами ипотечных банков является собственный капитал банка и выпускаемые им ипотечные облигации.
Ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый (фиксированный) процент.
Основной активной операцией ипотечных банков является предоставление ипотечного кредита.
Соответственно этому ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.
Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, — предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.11 При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной, остаточной степени «оторванной» от первоначального требования.1 (с. 210)
Если заемщик не уплачивает задолженность по кредиту в срок, то теряет недвижимость, и право на залоговое имущество переходит к банку.
2.4. Зарубежный опыт функционирования
инвестиционных и ипотечного кредитования.
Основной функцией инвестиционного банка в США является эмиссионная функция, т. е. ведение переговоров с юридическими лицами о выпуске новых акций и облигаций, техническая подготовка таких выпусков и принятие на себя обязательств по размещению ценных бумаг на рынке и приобретение за счет той их доли, которая будет размещена на рынке.
Таким образом, в США существует четкое законодательное разграничение между коммерческими и инвестиционными банками.
В европейских промышленно развитых странах такого четкого разграничения не существует.
В Великобритании инвестиционными операциями традиционно занимаются торговые банки.
Во Франции финансирование и кредитование капитальных вложений осуществляют специальные кредитные институты, среди которых ведущее место принадлежит банку «Национальный кредит».
В Германии инвестиционные банки как самостоятельные институты распространения не получили. Здесь банки в своей деятельности осуществляют как краткосрочные, так и долгосрочные (инвестиционные операции).
В Японии выдачу долгосрочных ссуд осуществляют как государственные, так и частные банки.4 (с. 159-160)
В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели - модель ипотечной компании и сберегательного банка.
Модель ипотечной компании основана на ипотечных ценных бумагах. Ипотечная облигация — долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одно и двухуровневой.
Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии, Швеции м др.).
Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде — Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в Гане — Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организации зaключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.
Моделъ сберегательного банка основана на сберегательно-ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течении определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).1 (с.213)