- взаимное расположение объектов;
- дороги, автостоянки, внутриплощадочные коммуникации;
-стоимость строительства;
-основание проектной мощности;
-виды производства. Основные технологические решения;
-грузооборот и транспорт:
- объем перевозок железнодорожным транспортом;
- объем перевозок автомобильным транспортом;
- схемы транспортных потоков.
-потребляемые ресурсы:
- сырье;
- вода;
- электроэнергия;
- газ;
- нефтепродукты;
-защита окружающей среды:
- характеристика выбросов в атмосферы
- характеристика сбросов
- меры по охране здоровья работников
3)Возможности реализации проекта:
- пригодность земельного участка для строительства предприятия:
заключение экологов об уровнях загрязнения воздуха, почвы и радиационном фоне;
климатические характеристики участка;
данные геологической разведки участка.
- наличие строительных организаций;
- возможности и технические условия подключения к инженерным коммуникациям:
сети электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, связи;
автомобильные дороги;
железные дороги.
- наличие квалифицированной рабочей силы.
4) Условия реализации проекта:
- согласие администрации на строительство предприятия:
согласование места строительства предприятия;
разрешение на проведение изысканий на участке;
решение на проведение изысканий на участке;
постановление о строительстве предприятия;
оформление землеотводных документов;
выдача архитектурно-планировочного задания;
вынос границ участка на местности;
оформление права землепользования;
выдача разрешений на строительство.
-положительное заключение государственной экспертизы на проект;
-соответствие строительной документации СНиПам и Гостам;
-заключение о возможности строительства на участке:
комитетом по охране природы;
геологической службы;
противопожарной службы;
министерством обороны;
гражданской авиации.
Разрабатывать ТЭО и рабочую документацию могут только лицензированные проектные организации. Это обязывает инвесторов, когда они используют даже частично проекты или проектные решения, разработанные западными фирмами, проводить обязательную проверку их на соответствие российским строительным нормам и правилам теми компаниями, которые имеют лицензию на право строительной деятельности. Отмеченное требование обусловлено тем, что лицензирование само по себе предполагает государственный контроль квалификации разработчиков ТЭО.
Затем контроль качества проектной документации проводится лицом, ответственным за проект (главным инженером проекта, управляющим проектом), который письменно удостоверяет её соответствие государственным нормам, правилам и стандартам.
После чего предложенные в ТЭО проектные решения должны пройти согласование в специализированных административных и надзорных органах (рекомендовано до 25 организаций различных ведомств и служб).
Проверенное и согласованное ТЭО направляется на государственную вневедомственную экспертизу - четвёртый уровень контроля качества проекта.
Понять целесообразность многократной проверки качества работ, выполненных лицензированными организациями и специалистами, сложно. Такой порядок не только приводит к затягиванию сроков реализации инвестиционных проектов, но и ставит под сомнение саму идею лицензирования строительной деятельности в существующей форме.
Управление разработкой ТЭО заключается в том, что на каждом из указанных шагов Инвестор (Заказчик) проверяет соответствие результата действующим нормам и любыми легальными методами добивается такового. Если разработчик ТЭО не имеет лицензии на право строительной деятельности или не зарегистрировал её в соответствующем органе субъекта федерации, то необходимо указать ему на допущенные нарушения и добиться их устранения.
В особом контроле нуждаются вопросы проверки пригодности выбранного земельного участка для строительства предприятия (объекта), согласования трасс для инженерных коммуникаций, легитимности оформления права на землепользование. Поскольку стоимость инженерных коммуникаций во многом определяется техническими условиями на подключение к соответствующим сетям, необходимы экономическая оценка и техническая обоснованность предлагаемых вариантов, переговоры по «тяжёлым» (влекущим большие финансовые затраты) пунктам технических условий, а порой и выбор альтернативного варианта. Если планируется использовать проектные решения, на которые нет норм или нормы устарели, необходимо согласовать такие решения с соответствующими надзорными органами.
Состав ТЭО, представляемого на государственную вневедомственную экспертизу следующий:
1) Сметная стоимость.
2) Пояснительная записка:
-основные данные о заказчике проектно-сметной документации и проектной организации:
адреса, телефоны копии лицензий на выполнение проектных работ и функций заказчика;
сведения об авторах проекта.
-основания для проектирования:
постановления, решения и другие документы.
-документы по отводу земельного участка:
решение Администрации на проведение проектно-изыскательских работ;
акты на возмещение убытков и потерь землепользователей;
акты выбора земельных участков;
землеотводный план.
-задание на проектирование;
-архитектурно-планировочное задание согласовано с:
Главарихтектурой;
Штабом ГО и ЧС.
-технические условия на подключение к инженерным сетям:
канализации;
газоснабжения;
электроснабжения;
телефонизации и радиофикации;
решение энергосистемы на подключение мощности;
решение Энергонадзора на подключение нагревательных приборов для отопления и приготовления пищи;
разрешение на вид топлива;
справка о составе сточных вод;
справка по вопросам рекультивации плодородного слоя почвы
справка Геоцентра об отсутствии полезных ископаемых
-запись главного инженера проекта о соответствии разработан
ной проектной документации ГОСТ и СНИП и техническим условиям;
-краткая характеристика объекта и его состав:
состав ТЭО;
характеристика участка строительства;
инженерно-геологические и климатические условия;
краткая характеристика объемно-планировочных и конструктивных решений проектируемых зданий и сооружений;
потребность в трудовых ресурсах;
сведения об организации, специализации и кооперации производства;
сведения о потребности в топливе, воде, тепло- и электроэнергии;
другие сведения о пусковых комплексах;
сведения о рассмотренных вариантах проектных решений и результатах их сравнения;
технико-экономические показатели на весь объект и по пусковым комплексам;
результаты обоснований инвестиций в строительство, включающие данные по экономике производства;
генеральный план и транспорт (основные показатели и решения);
инженерные сети и коммуникации (основные показатели и решения);
архитектурно-строительная часть;
технологическая часть;
инженерное оборудование;
общие сведения, характеризующие условия и охрану труда;
годовая мощность и номенклатура продукции;
решение вопросов инфраструктуры.
3)Охрана окружающей среды:
-общая характеристика экологической ситуации на площадке строительства;
-характеристика и объем сточных вод, вредных выбросов;
-мероприятия по спецводопользованию;
-мероприятия по предупреждению загрязнения воздушного бассейна, почвы и водоемов, по рекультивации земельного участка
и использованию плодородного слоя почвы;
-размеры санитарно-защитной зоны;
-влияние на окружающую среду в данном районе действующих, строящихся и назначенных к строительству предприятий;
-экономическая эффективность осуществления природоохранных мероприятий и оценка экономического ущерба от загрязнения окружающей среды.
4) Эффективность инвестиций.
5) Проектные материалы:
-генеральный план и транспорт:
общие данные;
ситуационный план (масштаб 1:2000);
генеральный план;
картограмма земельных масс;
план трасс внутри площадочных линейных сооружений.
-наружные инженерные сети:
обоснование источников обеспечения объекта электрической и тепловой энергией и топливом;
обоснование обеспечения предприятия водой;
принципиальные схемы, планы и профили инженерных сетей;
чертежи основных сооружений;
планы, схемы основных отопительно-вентиляционных устройств, электрооборудования, автоматизации управления инженерными системами, мероприятия по защите инженерных сетей;
противопожарные мероприятия.
-отчеты по инженерно-геодезическим и инженерно-
экологическим изысканиям;
-архитектурно-строительная часть:
сведения об инженерно-геологических, гидрологических условиях площадки строительства;
краткое обоснование и описание архитектурно-строительных решений;
мероприятия по электро-пожарной безопасности, защита строительных конструкций, сетей и сооружений от коррозии;
планы, разрезы и фасады зданий и сооружений со схематичным изображением основных несущих и ограждающих конструкций.
-проект организации строительства:
особенности организации и сроки осуществления строительства;
основные мероприятия по организации строительства;
объем основных строительно-монтажных работ, потребность в важнейших строительных материалах, механизмах, трудоемкость строительства, определяемые по укрупненным нормативам и показателям.
Поскольку в соответствии с Законом на каждое согласование отводится до месяца, да плюс ещё 1 - 2 месяца на государственную вневедомственную экспертизу, то период разработки проекта, контроля его качества и согласования с заинтересованными организациями становится определяющим этапом инвестиционного цикла.