Опыт показывает, что самыми трудоёмкими и продолжительными являются работы по получению технических условий на примыкание предприятия к инженерным коммуникациям и согласованию (экспертизе) ТЭО. Эти работы должен выполнять сам Инвестор (при этом необходимо получить лицензию на право выполнять функции Заказчика, что в настоящее время уже противоречит Закону) или поручить их тем компаниям (физическим лицам), которые уже имеют такую лицензию (государственный сертификат).
1.10 Организация строительного производства
Организация строительного производства предполагает проведение ряда подготовительных мероприятий. К таковым относятся подбор подрядчиков и оформление контрактов с ними, разработка документации по обеспечению мер безопасности труда и противопожарной защиты, охраны окружающей среды и санитарных условий, получение разрешений на производство конкретных работ.
После получения положительного заключения Государственной вневедомственной экспертизы на ТЭО Заказчик утверждает его и объявляет тендер на производство работ среди предварительно отобранных компаний. Тендер может проводиться как в объёме генерального подряда, так и в объёме отдельных подрядных работ - подготовка строительной площадки, строительство зданий, сооружений или инженерных коммуникаций и т.п. Очень часто проведение тендера на производство отдельных работ поручается Генеральному подрядчику, что обязательно оговаривается в контракте.
При рассмотрении предложений участников тендера необходимо обращать внимание на наличие у претендентов Лицензии на право строительной деятельности на те виды работ, которые будут указаны в контрактах. Такие лицензии могут быть вызваны региональным Лицензионным органом, либо Федеральным лицензионным центром (такая лицензия действительна на всей территории России).
И хотя существует официально изданная Методика определения победителя при проведении тендера каждый Заказчик решает эту задачу сам по своим правилам. А вот при оформлении контрактов на производство подрядных работ в них обязательно должны присутствовать положения об:
-объемах и сроках выполнения работ;
-гарантиях исполнителя работ по качеству;
-требованиях к приемке объекта в соответствии с Временным положением:
стадии приемки (готовность строительной части и отдельных видов строительно-монтажных работ, оборудования после пуско-наладочных работ, автономных и комплексных испытаний, сдача объекта в эксплуатацию);
сроки уведомления Заказчика Исполнителем работ о готовности объекта к сдаче;
санкции за невыполнение долговых обязательств и другие условия.
-обязательствах Подрядчика по оформлению в Миграционной службе РФ разрешений на использование иностранной рабочей силы и визовой поддержке иностранных специалистов в случаях привлечения таковых.
-после заключения контрактов с подрядчиками Заказчик обязан представить в региональную Инспекцию архитектурно-строительного надзора необходимые для регистрации объекта строительства и получения разрешения на производство работ документы:
заявление;
копии лицензий на право строительной деятельности организаций-участников строительства;
выписки из приказов их руководителей о назначении ответственных лиц.
Инспекция обязана рассмотреть их и выдать в срок не более 3-х недель.
В соответствии с Законом «Об административной ответственности за нарушения при строительстве» производство строительно-монтажных работ на объекте без разрешения (или не указанных в разрешении) является самовольным и влечет ответственность – от штрафных санкций до остановки строительства. Срок действия разрешения устанавливается Инспекцией. По истечении его Заказчик обязан продлить разрешение в Инспекции в недельный срок. Если же произойдет замена подрядчика разрешение выданное на имя Заказчика подлежит перерегистрации в Инспекции в 3-недельный срок.
Разрешение на производство строительно-монтажных работ является основанием для выноса осей зданий и сооружений в натуре геодезическими службами архитектуры и градостроительства.
Приступать к строительству каждого объекта можно только после:
-предварительно разработанных решений по организации строительства и технологии производства работ, которые должны быть приняты в Проекте организации строительства (ПОС), (согласовывается с главным архитектором района и районными надзорными службами), а также в Проектах производства работ (ПОР);
-представления Заказчиком согласованной проектной и рабочей документации подрядчикам;
-передачи в Инспекцию госархстройнадзора проектной документации в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности работы.
.
1.11 Приём законченного строительством объекта в
эксплуатацию
Общим для всех названных нормативных требований является положение об обязательной подготовке Заказчиком и Подрядчиками совокупности документов о том, что объект построен в строгом соответствии с проектом и действующими строительными, природоохранными, противопожарными и другими требованиями.
Такая работа начинается с оформления:
- перечня проектных, научно - исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании объекта;
- землеотводной документации по строительной площадке и трассам инженерных коммуникаций;
- документов по геологии и гидрологии строительной площадки, о испытаниях грунта и анализах поверхностных вод;
- документов на геодезическую разбивочную основу и геодезические
работы, выполненные во время строительства;
- справки по оценке прогрессивности технологических и архитектурно - строительных решений и объекту в целом;
- справок об устранении недоделок, выявленных представителями
надзорных органов (рабочими комиссиями);
- актов скрытых работ и других материалов о качестве строительства.
При приёмке объекта в эксплуатацию Заказчик обязан:
- представить Паспорта на оборудование и механизмы;
- иметь уже подготовленный обслуживающий персонал, оборудованные рабочие места в соответствии с требованиями норм безопасности,
- получить разрешения на эксплуатацию специализированного оборудования (объектов котлонадзора, лифтов, электроустановок и др.).
Большое значение придаётся данным об обеспечении предприятия 'сем необходимым для производственной деятельности:
-наличие разрешения на специальное водопользование;
-справка об обеспечении объекта материально - техническими ресурсами (сырьём, электроэнергией, газовым топливом, водой и др.);
- справки от городских (районных) эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации (газоснабжения, электроснабжения и др.) и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;
- справки об обеспечении принимаемого объекта эксплуатационными кадрами, санитарно - бытовыми помещениями, пунктами питания и т.п.
Кроме этого деятельность по приёмке объекта в эксплуатацию
включает:
-сбор письменных подтверждений от Подрядчиков о готовности объекта (сооружения или оборудования) к сдаче в эксплуатацию;
-подготовку и подписание Заказчиком и Подрядчиками Протоколов о
выполнении взятых обязательств;
-оформление Актов о приёмке зданий, сооружений и смонтированного оборудования;
- контроль за:
подготовкой Подрядчиками необходимых для предъявления надзорным органам (приёмочной комиссии) документов;
предоставлением Исполнителями работ статистической от-
чётности о выполнении договорных обязательств.
-подготовку и рассылку в надзорные органы уведомлений о готовности объекта и дате приёмки его в эксплуатацию;
-организацию работы на объекте представителей надзорных органов,
и подготовку ими Заключений о соответствии его проекту.
Серьёзное внимание необходимо уделить разработке:
- порядка проведения работ по приёмке объекта и
- режима его эксплуатации в этот период (опробывания механизмов
и оборудования, проведение автономных и комплексных испытаний).
Приёмка законченного строительством объекта оформляется Актом установленной формы, к которому прилагается Докладная записка о приёмке объекта, содержащая выводы о готовности предприятия к нормальной работе. На основании этих документов издаются Постановления (Главы района или Администрации региона):
- «Об утверждении Акта приёмки объекта в эксплуатацию» и
- «О вводе объекта в состав действующих».
Факт ввода объекта в эксплуатацию регистрируется Заказчиком (пользователем) в органах исполнительной власти (местного самоуправления) в соответствии с порядком, установленным этими органами.
С этого момента новый хозяйствующий субъект платит налоги и сборы в полном объеме, включая налог на имущество.
Контрольные вопросы
1. Какова сущность инвестиций как экономической категории?
2. Каково значение инвестиций на макро- и микроуровне?
3. По каким признакам классифицируются инвестиции?
4. Какова структура реальных инвестиций на предприятии и их сущность?
5. Какова сущность и значение Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999г. № 39 – ФЗ?
6. В чем суть государственного регулирования инвестиционной деятельности?
7. Что Вы понимаете под эффективностью инвестиций и как она определяется?
8. Какие факторы влияют на эффективность инвестиций на макроуровне, их классификация?
9. Имеется ли взаимосвязь между эффективностью инвестиций, инвестиционной привлекательностью и инвестиционной деятельностью?
10. Какие факторы влияют на инвестиционную привлекательность?
11. Что Вы понимаете под инвестиционным проектом?
12. Какие цели создания он преследует?
13. Опишите этапы жизненного цикла инвестиций?
14. Опишите структуру ТЭО проекта?