Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)

Понятие ипотеки и ипотечного кредитования. Методика предоставления ипотечного кредита. Привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Влияние кредитных рисков на ипотечное кредитование на примере ОАО "Сбербанк России".

Содержание

Введение

1Теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России

1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования

1.2Современное состояние ипотечного кредитования в России

1.3 Методика предоставления ипотечного кредита

2 Анализ системы ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России8

2.1 Основные характеристики ОАО Сбербанка России8

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России

2.3 Оценка ипотечного портфеля рынка жилья г. Нефтекамска

3Проблемы и пути оптимизации системы ипотечного кредитования

3.1 Влияние кредитных рисков на ипотечное кредитование в ОАО Сбербанке России

3.2 Проблемы ипотечного кредитования в России

3.3 Пути оптимизации ипотечной деятельности в России

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложение А Схема аннуитетных платежей

Приложение Б Схема дифференцированных платежей

Приложение В Удельный вес проблемных кредитов за 2006-2009гг.

Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России

Приложение Г Оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 ггпо Республике Татарстан в % к предыдущему кварталу

Введение

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней, стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны в целом. Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальность вопроса ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

В России банковское ипотечное кредитование демонстрирует позитивную тенденцию: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, ипотечные кредиты стали доступнее (увеличился срок кредитования). Однако о массовости ипотеки в России говорить пока рано – доля ипотечных кредитов в ВВП страны составила в 2008 г. 3,5% по сравнению с 34% ВВП в странах Евросоюза.

Основными причинами, сдерживающими развитие российского банковского ипотечного кредитования, являются недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; несовершенство нормативно-правового обеспечения; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования и уровней риска ипотечных операций и др.

Российской банковской системе необходим механизм банковского ипотечного кредитования, включающий согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими, базирующийся на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений.

Итак, сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного им обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальностьи практическую значимость темы дипломной работы.

Цель дипломной работы заключается в анализе системы ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России и выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;

- выявить состояние ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть методику предоставления ипотечного кредита в РФ;

- проанализировать систему ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России;

- рассмотреть влияние кредитного риска на ипотечное кредитование;

- раскрыть проблемы развития ипотечного кредитования;

- предложить пути оптимизации ипотечной деятельности в России.

Объектом исследования дипломной работы является деятельность Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России в области ипотечного кредитования, предметом – система ипотечного кредитования в России и Республике Татарстан.

Теоретической и методологической основой исследования в области ипотечного кредитования и вопросах, связанных с инвестиционной и финансово-экономической составляющими ипотечной деятельности являются работы отечественных ученых, таких как Сафонова, Г. Б., Балабанов, И.Т., Иванов, В.В. и другие. При решении поставленных в исследовании задач были применены методы экономического и статистического анализа.

При исследовании поставленных вопросов использовались справочные материалы, данные о разработках, проводимых за рубежом, методические разработки других специалистов, статистическая информация.

Практическая значимость работы заключается в определении состояния ипотечного кредитования в современной России и решение проблем, возникающих в процессе его развития.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Во введении обосновывается актуальность данной темы, определены цель и задачи исследования, сформулированы основные проблемы рассматриваемого вопроса, их значимость.

В первой главе рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России. В рамках чего исследуется сущность и общая структура ипотечного рынка, состояние ипотечного кредитования в России, а также методика деятельности ипотечного кредитования.

Во второй главе анализируется система ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России.

В третьей главе осуществлено изучение кредитных рисков, проблем и направлений по развитию ипотечного кредитования. Здесь рассмотрены такие вопросы как: влияние ипотечного кризиса в США на ипотеку в России, а также направления по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

В заключении обобщаются выводы, формулируются рекомендации и предложения по кругу проблем, рассмотренных в дипломной работе.

1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования в современной России

1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека вошла в нашу жизнь совсем недавно, но очень стремительно. Ещё десять лет назад понятие «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья. Итак, что же такое «ипотека»?

Согласно определению, Букато В. И., ипотека – это форма залога, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. [9, с.358]. По мнению Довдиенко И.В., «ипотека» – это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). [14, с.3]. По мнению Лаврушина О. И., ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости [28, с.273].

Таким образом, нам представляется очень удачным следующее определение. Ипотека - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. На наш взгляд, оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком

Правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость - это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба [8, с.173].

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

-дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

- механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

- создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах

- возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;

- срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;

- дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;

- принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств [25, с.188].

В наше время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

- постоянный ипотечный кредит (носит название ануитетный) – кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;

- кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;

- «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Применение данного термина - "пружинный" - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;

- кредит с нарастающими платежами – применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;

-кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение;

- кредит с переменной процентной ставкой – процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- «ролл-оверная» ипотека - при использовании данной формы ипотечного кредитования срок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, они составляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, «ролл-оверный» кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой.

Еще одной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога. Выделяют ипотеку жилых домов и квартир, предприятий и земельных участков [17, c. 115].

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) - не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель [18, c. 144].

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчужден. Эта процедура называется "обращение взыскания".

Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации, Залогодатель в праве продавать, обменивать сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

В рыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.

Это обременение происходит двумя путями: либо используется собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог; либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа. В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент [7, c. 136].

Функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъекты в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных).

К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

Заемщик- лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк)- организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство- является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

Инвесторы -которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания- профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика;

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок [33, c. 59].

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов ипотечного кредитования. Например, основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, то есть кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и обеспечение возвратности ссудного капитала [29, c. 115].

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются: капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности; неинфляционная поддержка сферы материального производства; уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредита позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Рассмотрим основные особенности ипотеки.

Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60% всего объема ссуд под залог недвижимости.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени [44, c. 151].

Итак, ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. Объектами ипотечного кредитования являются земельные участки, жилые и нежилые помещения. Субъектами ипотечного кредитования являются заемщик, кредитор, инвестор, правительство. Для ипотечного кредита характерны некоторые отличительные черты - долгосрочный характер, выдача под залог недвижимого имущества. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

1.2 Современное состояние ипотечного кредитования в России

Повышение качества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики, а точнее ее бесспорная декларация. Поэтому в России на сегодняшний момент возникло несколько национальных социальных проектов, в которых в числе первоочередных социально-экономических задач выделяется проблема формирования доступного рынка жилья. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 60% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет примерно 1569,8 млн. квадратных метров. Низкие объемы жилищного строительства и высокий спрос делают жилье очень дорогим, а точнее сверхдорогим, к тому же система ипотечного жилищного кредитования еще не достаточно развита. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» призван создать все условия для разрешения этих и других накопившихся проблем [40, с. 88].

Основной акцент в развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями и жильем в собственности (бесплатная приватизация). На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения. Ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него. Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата – на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи. Тогда как объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 1 января 2007 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей. По сравнению с 2001 годом количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2002 году в 4,6 раз, в 2003 – в 8,9 раз, в 2004 – в 17,9 раз, в 2005 – в 46,4 раза, в 2006 – превысило уровень 2001 года в 107,1 раза. Ежегодный прирост объемов выданных ипотечных кредитов в 2005 и 2006 годах составил 160% и около 130% соответственно. Следовательно, денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2005 годом. В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов в России вырос почти в два раза, достигнув порядка 550 миллиардов рублей по сравнению с 263 миллиардами рублей в 2006 году.

Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса. Ипотечное кредитование - это не только один из способов решения жилищной проблемы. [38, с. 98].

Жилищная проблема сегодня, несомненно, одна из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По экспертным оценкам, около 60% населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя РФ, приобрести трехкомнатную квартиру минимальной площади сегодня в состоянии 5% населения, однокомнатную - 15,6%. По различным оценкам, на руках у населения сосредоточено от 40 до 60 млрд. долл., часть из которых люди готовы вложить в ипотечные программы, а стоимость приватизированных квартир, которые могут быть вовлечены в оборот, составляет около 300 млрд. долл.

Несмотря на это, сегодня по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2% жилья. Доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте на 2005г. составляет лишь 0,6% против 5% в странах Центральной и Восточной Европы и 34% в странах Европейского союза. Емкость ипотечного рынка в России, по данным Комиссии по ипотечному кредитованию Госдумы РФ, оценивается в 30 млрд. долл. Спрос на ипотечные кредиты по стране составляет около 2,4-4,7 млрд. долл. в год. Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам на 1 января 2005г., составила около 1,52% (для сравнения, в странах с развитой рыночной экономикой этот показатель составляет в среднем 30-55%). Это свидетельствует о том, что существующая сегодня в России ипотека по-прежнему находится на начальной стадии своего развития. Последовательно осуществляемая политика развития ипотеки, реализуемая на базе «Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации», одобренной Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г., существенных результатов в этой области не дала. Жилищные ипотечные программы и проекты, осуществляемые в рамках данной Концепции, в своей основе ориентируются на определенные (льготные) категории граждан и предоставление им дотаций и субсидий в целях улучшения их жилищных условий. Таков, например, национальный проект «Доступное и комфортное жилье», направленный в основном на решение жилищных проблем молодых семей и молодых специалистов на селе.

Развитие ипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно базироваться на следующих принципах: учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования; обязательная его адаптация с учетом российской специфики; эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов; доступность кредитов населению; государственное регулирование и поддержка [37, c. 43].

Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения.

При этом создание указанной системы позволит решить одну из наиболее острых социальных проблем общества - обеспечение населения жильем; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства; оживить экономику страны в целом.

Ипотечное кредитование в России продолжает развиваться, но медленно и дорого. В первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 151 млрд. рублей – это почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2007 года. Рост все-таки продолжается, по данным Центробанка РФ, на сегодня ипотечные кредиты в России выдают более 500 банков. Экспертами Независимой ассоциации покупателей России (НАП РФ) были проанализированы ставки 30-ти крупнейших российских банков и составлен рейтинг процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке жилья. В основу этого рейтинга легли номинальные процентные ставки банков в рублях, с первоначальным взносом 10%, без учета дополнительных комиссий. Так средняя ставка по банкам колеблется от 9,9% и до 16% при наличии справки о доходах 2-НДФЛ. В пятерку лидеров вошло три специализированных ипотечных банка: Национальный резервный банк, Городской ипотечный банк, "Дельтакредит". На втором месте расположился Сбербанк, другой государственный банк ВТБ-24 находится в нижней части таблицы за счет повышения процентных ставок в апреле этого года. При наличии справки о доходах в свободной форме средняя ставка по банкам колеблется от 10,33 до 15%.

В условиях экономического кризиса банки вынуждены были повысить ставки по ипотеки, минимальная ставка сегодня составляет 15,5% при наличии 30% от стоимости жилья собственных средств. Поэтому о массовой ипотеке в России говорить еще преждевременно. В силу законодательных пробелов ипотечное кредитование остается все еще достаточно высоко рисковым бизнесом.

В сложившейся ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России может пойти по трем направлениям:

- продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Здесь источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы. Кроме того, инфляция в России на сегодняшний день, только по официальным данным, -11%, на Западе - 2-3%. Соответственно, ресурсы в отечественных банках стоят дороже, чем в западных. Значит, более дешевые западные ресурсы вполне смогут демпинговать при предоставлении тех же самых кредитов;

- ипотека на основе федеральных программ. Здесь происходит развитие в основном социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы бюджетов различного уровня;

- развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является наиболее перспективным. Данный рынок ориентирован, во-первых, на наиболее экономически активное население, и, во-вторых, на использование наиболее эффективных рыночных принципов и инструментов. Создание подобной сложной системы и ее распространение на всю территорию Российской Федерации без соответствующего эксперимента невозможны. Учитывая специфические российские условия (масштабы страны, нестабильность политической и экономической ситуации, недостаточная развитость некоторых финансовых структур, несовершенство законодательства), формирование, эффективное функционирование и развитие системы ипотечного кредитования целесообразно изучить в ходе экономического эксперимента вначале на уровне отдельных регионов [39, с 77]

О проблемах на рынке ипотечного кредитования заговорили довольно давно. Осень 2008 года стала переломным моментом для мировой экономики. Если про американский ипотечный кризис еще можно было дискутировать, докатится ли он до нашей страны или нет, то сейчас уже ни у кого нет сомнений в том, что Россия также является жертвой мирового финансового кризиса. На рынке ипотечного кредитования нашей страны кризис ликвидности отразился самым непосредственным образом – российские банки перестали получать доступ к «дешевым» западным деньгам. Это привело к тому, что одна часть банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе, другая – серьезно ужесточила условия их получения. В результате ипотеку можно получить лишь в 20-30% банков. На сегодняшний момент по ипотечным кредитам процентные ставки в отдельных случаях достигают 28% годовых, а минимальная планка установилась на отметке 17-18%. При сегодняшней максимальной ставке за квартиру, стоимостью $300 тыс., с выплатами в течение 15 лет и первоначальным взносом в размере 20%, по итогу придется заплатить $1.064.116 (при средней ставке, которая была до начала кризиса (12%) эта сумма бы составила $578.472). В декабре рублевые ставки по ипотеке преодолели отметку в 16% годовых и продолжают расти, рост ставок в рублях сегодня в первую очередь обусловлен высокими темпами девальвации российской валюты на протяжении последних месяцев. Кроме того, большинство коммерческих банков в настоящее время предлагает только долларовую ипотеку, выставив по рублевым займам заградительные ставки либо вовсе свернув ипотечные программы. Ипотеку в рублях сегодня можно оформить в государственных банках. Поскольку только они сейчас обладают внушительным запасом рублевой ликвидности и обязаны наращивать объемы кредитования, в том числе и ипотечного. На рынке долларовой ипотеки ставки растут не только медленнее, но в отдельных случаях даже снижаются. Однако и здесь средний уровень ставок практически приблизился к 13% годовых. Одновременно продолжают ужесточаться требования к заемщикам. Так, по свидетельству экспертов, соотношение платеж/доход к декабрю снижено до 30% против 45% в предыдущем месяце. То есть сегодня ежемесячные платежи по ипотеке не должны превышать 30% дохода заемщика. Также свернуто большинство программ кредитования на сроки более 20 лет. В ноябре не произошло существенного изменения структуры спроса по срокам кредитования. Как и в октябре, наиболее востребована ипотека на 10-15 лет. Однако доля таких займов сократилась почти на 1% в пользу кредитов с большими сроками кредитования (15-20 лет). Одновременно с этим возросла доля обращений за короткими кредитами (до 5 лет).

Все вышеперечисленное делает актуальным и необходимым развитие системы ипотечного банковского кредитования в Российской Федерации в целях совершенствования структуры и механизма банковского кредитования в отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры. отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры.

1.3 Методика предоставления ипотечного кредита в РФ

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, при расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. [6, с. 43].

Платежеспособность заемщика определяется по формуле:


(1.1)

где Р – платежеспособность заемщика, руб.;

Дч- среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, руб.;

К - коэффициент в зависимости от величины Дч: К = 0,7 при Дч до 30 000 рублей, К - 0,8 при Дч свыше 30 000 рублей;

t — срок кредитования, мес.

Если в течение предполагаемого срока кредита (при дифференцированных платежах) заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

(1.2)

где Р – платежеспособность заемщика;

Дч1 - среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч, руб.;

t1 - период кредитования, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика, мес.;

Дч2 - среднемесячный доход пенсионера (ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика, принимается равным размеру базовой части трудовой пенсии (с учетом индексации), установленной Федеральным законом от 17.12.2001 г. № 173-ФЗ “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”) [19, c.15];

t2 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

К1и К2- коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2

В качестве обеспечения по ипотечному кредиту Сбербанк принимает:

-поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

- залог приобретаемого объекта недвижимости.

Поручительство принимается от граждан в возрасте от 21 до 75 лет, при этом имеется в виду, что срок возврата кредита наступает до исполнения поручителю 75 лет.

Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам

Если заявитель, обратившийся в банк за получением кредита, уже имеет перед банком или другими учреждениями задолженность по кредитам, то максимальный размер предоставляемого кредита определяется с учетом данного обязательства.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:

- определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. При этом условно принимается, что:

, (1.3)

где Sp – максимальный размер кредита, руб.;

Р- платежеспособность заемщика, руб.;

t- период кредитования, мес..

- полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года - процентов за период, установленный Кредитным договором), т.е. при расчете максимального размера предоставляемого кредита (So), исходя из совокупного обеспечения (О) в формуле:

(1.4)

где So – максимальный размер предоставляемого кредита;

О – совокупное обеспечение;

t – период, в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом:

- в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равным сроку кредита, мес.;

- в остальных случаях (t) принимается за 12 месяцев.

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена Заемщику, необходимо:

- произвести расчет (Sp) и(So);

- сравнить значение (Sp) и (So). При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений. [4, с. 65].

Далее величина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по другим кредитам.

В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собой залог. Так как ипотека является разновидностью залога, то на нее распространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т.ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Вообще право залога, в т.ч. залога недвижимости, прекращается в следующих случаях:

- при исполнении обеспеченного залогом обязательства;

- при гибели заложенного имущества;

- при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;

- при переходе прав на предмет залога и залогодержателю;

- в иных случаях, предусмотренных законом [1, c. 9].

При обеспечении исполнения обязательства залогом недвижимости необходимо заключение договора ипотеки, именующего определенное содержание и форму. В договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

- предмет залога, его характеристика (наименование, качественные и количественные признаки);

- стоимость или оценка залога, определяемые соглашением сторон. Оценка заложенного имущества может быть пересмотрена, что оформляется составление дополнительного соглашения к договору;

- существо обеспеченного залогом обязательства. Если залогом недвижимости обеспечивается обязательство, возникшее из договора банковской ссуды; то в договоре yкaзывается, кто является заимодателем, кто заемщиком;

- размер обеспеченного залогом требования (например, размер ссуды, проценты за пользование кредитом);

- сроки исполнения обязательства (например, срок погашения кредита и уплаты процентов по договору банковской ссуды).

Несоблюдение формы договора о платеже или обязанности регистрации договора влечет его недействительность. Права и обязанности у сторон по недействительному договору не возникают. Если по недействительному договору имущество передано в «залог», то держатель вещи считается незаконным владельцем. Недействительность договора ипотеки не влияет на судьбу основного обязательства, которое предполагалось обеспечить залог.

Заключение договора ведет к установлению правовых связей между его участниками, то есть к установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя определены Законом РФ "О залоге» (ст. 36-38) [2, c. 42].

Залогодатель вправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией, доходами, если закладной не предусмотрен иной порядок. С согласия залогодержателя залогодатель вправе распоряжаться предметом ипотеки: передавать имущество в хозяйственное ведение, сдавать в аренду, если это не ограничено законом. Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется, в случае гибели, повреждения предмета ипотеки или прекращения права собственности на него на основании закона, изъятия по решению суда, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его с согласия залогодержателя другим недвижимым имуществом.

Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено договором:

- страховать за свои счет от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки;

- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Залогодержатель имеет право:

- проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние, условия хранения предмета ипотеки;

- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением, иным ухудшением его состояния;

- преимущественно удовлетворять свои требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора является: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Если в установленный договором срок обязательство не исполняется должником по обстоятельствам, за которые он отвечает, то кредитор-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Требования кредитора удовлетворяются из стоимости недвижимости по решению суда. Для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель подает исковое заявление в суд, в арбитражный суд, третейский суд. Рассмотрение искового заявления осуществляется по общим правилам искового производства, установленным гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным кодексами РФ. Удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд, по иску этого лица, может признать такое соглашение недействительным.

После обращения взыскания наступает реализация заложенного имущества. Реализация производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе принять решение об отсрочке продажи заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от исполнения своих обязанностей и возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Обычно стоимость заложенной недвижимости превышает размер основного обязательства. Размер основного обязательства составляет, как правило, 70-80% от стоимости предмета залога, что должно обеспечить удовлетворение требований кредитора в полном объеме, вымогая проценты, убытки, расходы. Если после удовлетворения всех требований кредитора в полном объеме за счет суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, еще остаются средства, то они передаются залогодателю. Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он вправе, при отсутствии иною указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге[10, c. 66].

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

- схема кредитования с оформлением Договора залога. Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога). Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий: квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»)[3, c. 85];

- схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения:

- кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

- кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

- схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

- клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

- банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

- на вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

- клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

- ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации [35, c. 12].

Закладная - это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной, и настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. В России такая регистрация проводится: по земельным участкам - в территориальных органах комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - в Бюро технической инвентаризации района (города); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия, по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, название в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

- слово «закладная», заключенное в название документа;

- наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;

- наименование залогодержателя и его местонахождение;

- название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора;

- данные о должнике по основному обязательству, если должник не является залогодателем;

- указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

- указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладкой;

- название и описание имущества, на которое установлена ипотека и его местонахождение;

- денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

- наименование права, в соответствии, с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю и органа зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации;

- указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или его часть в аренду;

- подписи залогодателя и залогодержателя;

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места peгистрации.

Закладная, не содержащая каких - либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. Но соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

По своей экономической и юридической сущности закладные, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью, поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы и другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции и облигации ценной бумагой.

Таким образом, при получении ипотечного кредита кредитору необходимо оценить платежеспособность заемщика. В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости и предоставляет в банк документ о наличии первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. При неисполнение или ненадлежащем исполнение должником обеспеченного залогом обязательства, кредитор вправе обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество.

Исходя из того что было сказано выше, можно сделать выводы, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Ведь основным способом решения жилищной проблемы для населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

2 Анализ системы ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России 2.1 Основные характеристики Сбербанка России Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц.

Стратегическая цель банка — выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного крупнейшего банка Восточной Европы. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности - работой с физическими лицами, юридическими лицами и государством.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

- обеспечить внедрение эффективных методов работы с клиентами и повышение качества их обслуживания;

- привлечь в банк и закрепить на долгосрочную перспективу максимальное количество первоклассных клиентов;

- внедрить новую идеологию работы с клиентом, основанную на сочетании стандартных технологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту;

-увеличить удельный вес средств корпоративных клиентов в привлеченных средствах до 25%, долю кредитов и долговых обязательств корпоративных клиентов в активах нетто до 45%;

- сохранить лидирующую роль на розничном рынке страны. Увеличить долю на рынке кредитования населения до 30%, при этом объемы кредитования физических лиц должны вырасти не менее чем в 2 раза;

- усилить работу с корпоративными клиентами;

- опираясь на широкую клиентскую базу, обеспечить сбалансированное состояние структуры активов и пассивов, внедрить современные методы управления ими;

- обеспечить максимальную помощь государству в реализации государственных инвестиционных программ и программ поддержки отечественного экспорта;

- диверсифицировать ресурсную базу банка, в том числе используя внешнее фондирование;

- достигнуть роста капитала, позволяющего расширить инвестиции банка в экономику России;

- повысить удельный вес непроцентных доходов в структуре общих доходов банка за счет развития услуг, предоставляемых клиентам. Обеспечить долю комиссионных доходов в чистом операционном доходе не менее 15%;

- обеспечить отношение прибыли к капиталу не менее 20%;

- внедрить в банке полнофункциональную систему управления рисками;

- создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке систему управления банком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальной системе распределения полномочий;

- оптимизировать филиальную сеть банка с учетом как экономических, так и социальных факторов [5].

Сбербанк России - это социально значимый банк. Являясь единственным банковским учреждением, предоставляющим услуги на всей территории России, Банк активно участвует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитию национальной науки и культуры.

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.

Неразвитость и отставание законодательной базы, слабость системы контроля и обеспечения исполнения действующих законов является серьезным фактором, сдерживающим развитие банковской системы России. Сбербанк России действует в едином правовом поле с другими коммерческими банками и вынужден учитывать высокий правовой риск в текущей работе.

Нормативная база по трастовым операциям фактически блокирует возможности их проведения. Складывающаяся судебная практика по ряду операций (срочный рынок) фактически исключает возможность использования этих инструментов. Крайне противоречива законодательная база по ипотечному кредитованию, что является значительным ограничением для развития банковской деятельности в этом направлении. Окончательно не сформирована единая государственная система регистрации залогов. Не всегда эффективна действующая система судопроизводства и исполнения судебных решений, законодательство об исполнительном производстве имеет много неоднозначных толкований. Серьезно сдерживает развитие банковской системы отставание налогового законодательства и правовой вакуум по ряду вопросов налоговой практики. В результате банк вынужден платить налоги с убыточных операций, нести дополнительные налоговые издержки по инвестициям в реальный сектор экономики. Широко распространена практика местного законотворчества, противоречащая федеральным законам. В целом ряде регионов ставки арендной платы для банков в несколько раз выше, чем для предприятий других отраслей народного хозяйства и приравнены к ставкам арендной платы для казино. Для снижения величины издержек и стоимости предоставляемых услуг Сбербанк России вынужден отказываться от аренды и увеличивать долю собственных помещений. Несовершенство ведомственной нормативной базы сдерживает развитие банковских продуктов, не затрагивает операций с рядом обращающихся на рынке финансовых инструментов. Процесс нормотворчества отстает от действующей практики и не стимулирует освоение банком новых операций. Нормативы регулирования деятельности кредитных организаций не в полной мере учитывают качество системы управления, инвестиционной политики и реалий работы коммерческих банков.

Установленные критерии оценки риска кредитов не всегда объективны и в ряде случаев сдерживают инвестиционную деятельность банка. Не отработаны многие вопросы обращения векселей, других корпоративных ценных бумаг.

В ряде случаев требования нормативных документов вынуждают банк нести излишние затраты, исполнять несвойственные функции, держать дополнительный штат для формирования дублирующей и избыточной отчетности. Опираясь на накопленный опыт и текущую практику работы, используя определенную Законом “О Центральном банке Российской Федерации” и Уставом Сбербанка России роль государства как главного акционера, банк имеет возможности для формирования законодательных инициатив, внесения предложений по совершенствованию нормативной базы.

Активная работа в этом направлении может существенно снизить правовые риски в работе не только Сбербанка России, но и всех кредитных организаций, создать дополнительные стимулы участия банковского капитала в развитии экономики России. Сберегательный банк Российской Федерации является одним из крупнейших банков страны и по ряду экономических показателей занимает ведущие позиции в кредитной системе. Ему нет равных среди коммерческих банков по числу филиалов, территориальных банков и агентств. Благодаря своим ведущим позициям в банковской системе и, исходя из решаемых им задач, Сберегательный банк РФ является учредителем ряда других кредитно-финансовых учреждений: промышленного коммерческого «АвтоВАЗбанка», Внешторгбанка РФ, Корпорации «Жилищная инициатива», и другие. Уставный капитал Сберегательного банка РФ как акционерного общества формируется путем выпуска и размещения обыкновенных и привилегированных именных акций (т.е. имя владельца регистрируется в специальном реестре, ведущемся в банке).

Сберегательный банк РФ – это универсальный коммерческий банк. Он предоставляет своим клиентам более 100 разнообразных услуг: операции по вкладам, кредитование, операции с ценными бумагами, аренда сейфов, операционно-кассовое обслуживание, валютно-обменные операции и др.

Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Капитал СБ РФ, как уже отмечалось, был сформирован за счет уставного капитала. Вместе с тем банк имеет резервный, специальные и другие фонды. Наиболее важными направлениями размещения средств СБ РФ являются ссуды и инвестиции, на которые приходится 44,3% активов баланса банка, за ними следуют: перераспределение кредитных ресурсов между учреждениями СБ РФ (19,2%), размещение средств на валютных счетах в банках-корреспондентах (1,3%), в основные фонды, дебиторам и прочие. Сберегательный банк Российской Федерации предоставляет кредиты заемщикам на цели, предусмотренные их уставом для осуществления текущей и инвестиционной деятельности. Приоритет при формировании кредитного портфеля, как правило, имеют акционеры, затем заемщики, имеющие в банке расчетные счета и совершающие по ним операции. Предоставление банком кредитов основывается на учете необходимых потребностей заемщиков в заемных средствах, наличии достаточных гарантий для своевременного их возврата. Банк предоставляет кредиты в пределах собственного капитала и привлеченных средств, обеспечивая сбалансированность размещаемых и привлекаемых ресурсов по срокам и объемам [5].

Кредитные операции – наиболее рисковые операции банка. Поэтому кредитная политика ориентируется на надежность заранее проверенных заемщиков, с которыми банк в течение длительного времени работает и знает их финансовое состояние.

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка – это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям) [39, c. 76].

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.
Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят: - объем и структуру кредитных вложений по видам; - структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей; - цену кредитования (уровень процентных ставок). - сроки кредитов; - своевременность погашения предоставляемых кредитов; - отраслевую принадлежность; - виды валют; Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России в виде таблицы 1. Таблица 2.1 - Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России.
на 01.01.2006г. на 01.01.2007г. на 01.01.2008г. на 01.01.2009г.
Кредиты Сумма, в тыс. руб. Доля, % Сумма, в тыс. руб. Доля, % Сумма, в тыс. руб. Доля, % Сумма, в тыс. руб. Доля, %
1 Кредит на неотложные нужды 501723 72,42 625626 55,48 702 318 51,21 546 023 56,04
2 Автокредит 68 530 9,9 169215 14,96 242 525 17,68 184 326 18,91
3 Ипотечный кредит 92 030 13,3 298056 26,38 376 280 27,43 200 030 20,52
4 Кредит на личное подсобное хозяйство 10 250 1,48 9 809 0,87 15 255 1,11 13 155 1,35
5 Кредит под залог ценных бумаг 10 360 1,47 6 890 0,60 3 250 0,24 2 680 0,27
6 Образователь-ный кредит 5 600 0,81 12 400 1,10 20 250 1,48 18 506 1,90
7.Доверительный кредит 4 302 0,62 7 820 0,61 11 516 0,84 9 740 1
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц 692795 100 1 129 816 100 1 371 394 100 974 460 100
На основании данных таблицы 2.1 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.1: Рисунок 2.1-Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России
По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2008г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2006г. она составляла - 13,3%, в 2007г. - 26,38%, в 2009г. – 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2007г. Объясняется это тем, что именно в 2007г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2. Таблица 2.2 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006- 2009гг
Сроки кредитования На 01.01. 2006г. На 01.01. 2007г. На 01.01. 2008г. На 01.01.2009г
Сумма, тыс.руб. Доля, в % Сумма, тыс.руб. Доля, в % Сумма, тыс.руб. Доля, в % Сумма, тыс. руб. Доля, в %
До 10 лет 19 918 21,64 25 032 8,40 62 037 16,49 40 560 20,28
10-20 лет 72 112 78,36 195 256 65,51 159 287 42,33 131 348 65,66
20-30 лет - - 77 768 26,09 154 956 41,18 28 122 14,06
Итого 92 030 100 298 056 100 376 280 100 200 030 100
По данным таблицы 2.2, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2:
Рисунок 2.2 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006-2009гг Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.


Таблица 2.3 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2006-2009гг

Кредиты 2006г. (тыс. руб) 2007г. (тыс. руб) 2008г. (тыс. руб) 2009г. (тыс. руб)
1 кв 2 кв 3 кв 4кв 1кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2кв 3кв 4кв 1 кв 2кв 3кв 4кв
Ипотечный кредит 15250 25360 22 336 29 084 55 183 69 170 75 816 97 887 117 569 103 042 81 200 200 74 469 38 436 47 385 50 345 63 864

Представим данные таблицы 2.3 на рисунке 2.3:

Рисунок 2.3 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2006-2009гг

По приведенной выше диаграмме можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2007г. и в первом квартале 2008г. (в четвертом квартале 2007г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первом квартале 2008г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к первому кварталу 2009г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. руб. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски. Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».На первоначальном этапе поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных Банком после снижения платежеспособности заемщикаи возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России [48, c. 70].

2.3 Оценка ипотечного портфеля рынка жилья г. Нефтекамска

Рассмотрим методику расчета схемы платежей по ипотечному кредитованию. В Сбербанке России существует две схемы платежей по кредиту:

- аннуитетные платежи - это равные платежи. Значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.

-дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока погашения кредита. [36, с. 46].

Рассмотрим на конкретном примере. Возьмем среднестатистическую семью, состоящую из трех человек (двое родителей и один ребенок). Средняя площадь жилья на троих человек должна составлять 54 кв.м. (с расчетом по 18 кв.м на одного человека). На данный момент в Республике Татарстан 1 кв.м. жилья равен 26 200 руб. Совокупный среднемесячный доход примерно составляет 35 000 руб. Из него вычтем прожиточный минимум 13 293 руб. (на одного человека в среднем 4 431 руб.) и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья. Представим все вышеприведенные данные в виде таблицы 2.4.

Таблица 2.4 – Основные параметры, используемые при расчете возможности приобретения жилья по ипотеке

Средняя площадь квартиры кв.м.

Стоимость жилья

руб.

Сумма кредита руб.

Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры

руб.

Совокупный доход за вычетом расходов

руб.

Прожиточный минимум

руб.

Сумма страховых выплат за месяц

руб.

54 1 414 800 990 360 424 440 20 528 13 293 1 179
72 1 886 400 1 320 480 565 920 20 135 13 293 1 572
90 2 358 000 1 650 600 707 400 19 742 13 293 1 965

Рассчитаем, какой останется остаток от совокупного дохода за вычетом всех ежемесячных расходов. Для этого из дохода вычтем прожиточный минимум и страховые выплаты за месяц:

35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 179 руб. = 20 528 руб.

35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 572 руб. = 20 135 руб.

35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 965 руб. = 19 742 руб.

Так как стоимость квартиры площадью в 54 кв.м. составляет 1 414 800 руб., то по условиям банка кредит предоставляется на 70% от стоимости жилья – 990 360 руб., остальные 30% первоначальный взнос – 424 440 руб. (в приложении А представлены схемы аннуитетных и дифференцированных схем платежей).

Итак, для начала определим размер ежемесячного аннуитетного платежа:

(2.1)

где ЕП – ежемесячный платеж;

СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит).

Как мы уже заметили, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов:

(2.2)

где ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты;

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ПС – процентная ставка.

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:

(2.3)

где ВОД – возврат основного долга;

ЕП – размер ежемесячного платежа;

ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты.

Таким образом, ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита будут составлять 13 860,96 руб. Из этого следует, что через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет до 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2494971.18 руб.

Теперь рассмотрим такой же пример, но с дифференцированным платежом.

Размер ежемесячного дифференцированного платежа составит в первый месяц:

(2.4)

где ЕП1 – ежемесячный платеж;

СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов:

(2.5)


где ЕПВ1 – ежемесячные процентные выплаты за первый месяц;

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ПС – процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Так как платеж дифференцированный, то сумма возврата основного долга на протяжении всего срока кредита останется неизменной и будет равна:

(2.6)

где ВОД – возврат основного долга;

СК– сумма кредита;

КМ – количество месяцев.

Рассчитаем платеж для второго месяца:

(2.7)

где ЕП2 – ежемесячный платеж на второй месяц;

СК – сумма кредита;

ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячные процентные выплаты на второй месяц будут равны:

(2.8)

где ЕПВ2 – ежемесячные процентные выплаты за второй месяц;

ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;

ПС – процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31). [4, с. 81].

По выше приведенной методике расчетов аннуитетных и дифференцированных платежей, представим различия ежемесячных платежей (ЕП), которые складываются из ежемесячных процентных выплат (ЕПВ) и возврата основного долга (ВОД) по площадям жилья 54 кв. м., 72 кв.м., 90 кв.м. в виде таблицы 2.5

Таблица 2.5 – Сравнение аннуитетных и дифференцированных схем платежей по основным показателям

Показатели 54 кв. м. 72 кв.м. 90 кв.м.

Аннуи

тетные платежи тыс.руб.

Дифферен

цирован

ные платежи тыс. руб.

Аннуи

тетные платежи тыс.руб.

Дифферен

цирован

ные платежи тыс. руб.

Аннуи

тетные платежи тыс.руб.

Дифферен

цирован

ные платежи тыс. руб.

ЕП 13 860,96 18 118,91 18 481,26 24 158,55 23 101,58 30 198,19
ЕПВ 12 379,50 12 616,91 16 506 16 822,55 20 636,50 21 028,19
ВОД 1 481,46 5 502 1 975,26 7 336 2 469,08 9 170
Итого за 15 лет 2494971,18 2111034,03 3326628,24 2814712,04 4158285,30 3518390,05

На основании таблицы 2.5 и методике расчетов составим график платежей на квартиру площадью 54 кв. м., изображенный на рисунке 2.4


Рисунок 2.4 – График платежей на покупку квартиры площадью 52 кв.м.

Таким образом, по приведенной выше таблицы и графику платежей можно сказать, что рассматриваемой мной семье, кредит на покупку квартиры площадью 54 кв.м. и сумму 990 360 руб. банк предоставить может, так как размер ежемесячных аннуитетных 13 860,95 руб. и дифференцированных 18 188,91 руб. платежей не превышает размера совокупного дохода 20 528 руб.

Из этого следует, что если семья предпочтет аннуитетные платежи, то через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2 111 034.036 руб. А если дифференцированные платежи, то начисленные проценты составят 1 120 674,03 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В итоге банку будет возвращено 2 111 034,03 руб.

Основным преимуществом аннуитетной формы является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита. Тогда как при дифференцированных платежах клиент выплачивает большие суммы на начальном этапе погашения.

Составим график платежей на квартиру площадью 72 кв.м., изображенный на рисунке 2.5

Рисунок 2.5 – График платежей на покупку квартиры площадью 72 кв.м

Таким образом, рассматриваемой семье, кредит на покупку квартиры площадью 72 кв.м. и сумму 1 360 480 тыс. руб. банк предоставить может, но только с аннуитетными платежами которые составляют 18 481,26 руб., так как дифференцированные платежи размером в 24158,55 руб. превышают размер совокупного дохода 20 135 руб. Следовательно, семья через 15 лет выплатит начисленные проценты размером в 2 006 148,23 руб. плюс возврат основного долга 1 320 480 руб. В итоге банку будет возвращено 3 326 628,24 руб.

Выбор аннуитета продиктован не только заботой банка о собственной выгоде, но и лояльностью к клиенту. Обозначенная в договоре аннуитетная форма расчетов позволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При таком расчете банк может максимально увеличить сумму и срок кредита без существенных ограничений по доходам заемщика. Тогда как в случае с дифференцированными расчетами первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит между доходами клиента и затратами на обслуживание кредита

Предлагаемая форма выплаты кредита должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж подходит для желающих потратить минимум и обладающих достаточно высоким доходом. [19, c. 95].

Рассмотрим график платежей на квартиру площадью 90 кв.м., изображенный на рисунке 2.6.

Рисунок 2.6 – График платежей на покупку квартиры площадью 90 кв.м

Судя по графику, можно сделать вывод, что рассматриваемой семье, кредит на покупку квартиры площадью 90 кв.м. и сумму 1 650 600 руб. банк предоставить не может, так как и аннуитетные платежи 23 101,58 руб. и дифференцированные 30 198,19 руб. превышают размер совокупного дохода 19 742 руб. Можно сделать выводы о том, что при аннуитетных платежах банк получает несколько больший доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более понятен, т.к. заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, распланировать свой бюджет вплоть до окончания выплат. При аннуитетном платеже в договоре прописывается определенная сумма платежа по кредиту, а не доля от размера возвращаемого долга. Размер аннуитетного платежа – это какая-то усредненная сумма, не меняющаяся в зависимости от периода погашения кредита (начало или конец срока). Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты по кредиту и только малую часть – тело кредита (та сумма, которую клиент получил фактически). Через какое-то время эта пропорция выравнивается, и к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг. В результате общая сумма выплат по сравнению с дифференцированными платежами выходит больше. [20, c. 103].

Дифференцированные платежисостоят из разделенного на все время погашения тела кредита и переменной (уменьшающейся) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. Т.е. при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. В результате, размер общего платежа каждый месяц убывает, а погашение основного долга равномерно распределяется на весь срок кредита.Дифференцированные платежи ложатся довольно тяжелым бременем на заемщика впервые годы расчетов, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с поиском и оформлением квартиры, переездом. Зато примерно с середины срока кредитования платежи по ипотеке в значительной мере снижаются. При выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных.

Аннуитетный платеж является более предпочтительным для основной массы клиентов. При таком платеже клиент может равномерно распределить свои силы на весь период погашения долга. Лица, приобретающие жилье по ипотеке, обычно не располагают достаточными средствами, для того, чтобы без труда осилить первые самые крупные платежи; для них аннуитетная форма погашения долга представляется более удобной [45, c. 19].

При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь даже впервые месяцы после получения кредита. Кроме этого предусматривается частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определен, отталкиваясь от суммы долга на данный момент. Возможность досрочного погашения, как правило, оговаривается банком. В обоих случаях – и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах – условия досрочного погашения прописываются в договоре с согласия клиента. Банки, ориентированные на выдачу долгосрочных кредитов (на срок до 30 лет) обычно, предлагают заемщикам такую форму выплат, как аннуитет. Дифференцированные платежи использует ограниченное число банков, работающих с ипотекой, но все, же выбор есть и здесь. Такая ситуация обусловлена тем, что кредитным организациям выгоднее использовать аннуитетную схему. Несомненно, что для банка выгоден аннуитетный платеж, но эта форма не получила бы такого распространения, если бы не была выгодна и клиенту. Выгода именно в том и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которую и требуется погасить. В результате, клиент всегда точно знает размер следующего платежа [21, c. 27].

Заемщику, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее использовать аннуитетный платеж. В любом случае, человеку, который решил взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос. По схемам платежей можно сказать, что для банка более доходной является схема аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для клиента является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках. Тогда как при дифференцированный платеж подходит для желающих потратить минимум и обладающих достаточно высоким доходом.

3 Проблемы и перспективы ипотечного кредитования

3.1 Влияние кредитных рисков на ипотечное кредитование

Кредитный риск – потенциальные потери, в случае невозврата заемщиком кредита. Невозврат кредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен на недвижимость), так и субъективными причинами, носящими несистемный характер. Полностью избежать кредитного риска невозможно.

Самая главная проблема банков заключается в том, чтобы кредиты были возвращены своевременно и в полном объеме; кроме того, выплаты за кредит должны быть, как минимум, адекватными затратам банка-кредитора и обеспечивать ему прибыль [46, c. 32].

За количественным анализом следует анализ качества кредитного портфеля. Сфера деятельности кредитополучателя и его тип обладают различным риском для определенных экономических условий, следовательно, и виды кредита в зависимости от объемов и целей кредитования оцениваются по-разному, что и должно учитываться при изучении кредитного портфеля банка. Для этого используются различные относительные показатели, рассчитываемые по обороту за определенный период или по остатку на определенную дату. К ним, например, относят, удельный вес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфеле; отношение просроченной задолженности к акционерному капиталу и др. На основе качественной характеристики кредитного портфеля можно дать оценку соблюдения принципов кредитования и степени риска кредитных операций, перспектив ликвидности данного банка. Таким образом, в любом банке состояние кредитного портфеля должно находиться под постоянным наблюдением.

Найдем удельный вес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфеле физических лиц. Для этого приведем удельный вес проблемных кредитов за 2006-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России в приложение В. Он рассчитывается по формуле:

(3.1)

где Уд. вес 2006г. – удельный вес в 2006г.;

ПС – проблемные ссуды;

ОКПБ – объем кредитного портфеля банка.

(3.2)

(3.3)

(3.4)

Значение данного показателя не должно превышать 5% чистого кредитного риска Банка.

По результатам проведенного комплексного анализа совокупного кредитного риска Банка можно определить его степень по таблице 3.1:

Таблица 3.1 – Уровни количественной оценки риска

Качественная оценка риска Количественная оценка риска
Допустимый уровень риска 0-20%
Высокий уровень риска Более 21%

Под кредитным портфелем с допустимым уровнем кредитного риска следует понимать такой кредитный портфель, который обеспечивает прибыльность Банку даже при наступлении всех возможных рисков

Таким образом, по вышеприведенным данным (приложение В), удельный вес просроченной задолженности в 2006г. составил 0,82%, а в 2007г. – 0,48%, 2008г. – 0,53 %, 2009г. – 0,85%, что говорит об увеличение проблемных кредитов к началу 2009г. Наиболее проблемными являются кредиты на неотложные нужды, удельный вес которых за 2006г. составил – 0,82%, за 2007г. - 0,46%, за 2008г. - 0,46%, за 2009г. - 0,75% , тогда как по ипотечным кредитам за 2006г. просроченная задолженность отсутствует, за 2007г. удельный вес просроченной задолженности составил 0,01%, за 2008г.- 0,05%, и в 2009г. увеличился до 0,08%. Объясняется это тем, что финансовое состояние заемщиков к началу 2009г. ухудшилось. Но, тем не менее, ипотечные кредиты для кредитного портфеля несут в себе минимальный риск, во-первых, потому что обеспечены залогом недвижимости, во-вторых, исходя из удельного веса, они имеют наименьшую величину, но прогнозировать уровень риска на весь период кредитного договора достаточно сложно.

Для снижения риска неплатежей по кредитам, в Сбербанке России ввели новую систему проверки об имеющихся обязательствах у заемщика, называемую Бюро кредитных историй (БКИ). БКИ повышают уровень доступности и надежности сведений банков о потенциальных заемщиках, моментально предоставляя всю необходимую достоверную информацию, что значительно уменьшает риск возникновения проблемы неблагоприятного выбора.

Во-вторых, бюро позволяют уменьшить плату за поиск информации, которую взимали бы банки со своих клиентов. Это ведет к выравниванию информационного поля внутри кредитного рынка и заставляет кредиторов устанавливать конкурентные цены на кредитные ресурсы. Более низкие процентные ставки увеличивают чистый доход заемщиков и стимулируют их деятельность.

В-третьих, БКИ формируют своего рода дисциплинирующий механизм для заемщиков. Каждый знает, что в случае невыполнения обязательств его репутация в глазах потенциальных кредиторов упадет, что, в свою очередь, лишит его заемных средств или сделает их намного дороже. Этот механизм также повышает стимул заемщика к возвращению кредита, уменьшая риск недобросовестного поведения [16, c. 106].

Немаловажным фактором, способствующим ужесточению условий при рассмотрении кредитных заявок по ипотечному кредиту, а прежде всего это - обеспечение по данному продукту поручительством физических лиц, помимо залога приобретаемой недвижимости, является снижение цен на жилье, что увеличивает риски для банков. В связи с этим необходимо отслеживать динамику стоимости недвижимости.

Для снижения рисков, связанных с большой концентрацией недвижимости в залоге, банк пользуется собственной системой анализа рисков концентрации, позволяющей отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. В Сбербанке России разработана методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал.

Оценка рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банке основывается на квартальном анализе динамики цен жилой недвижимости (жилье низкого качества, типовое жилье, жилье улучшенной планировки, элитное жилье).

Динамика квартальных цен рассчитывается на основании статистических данных, предоставляемых Федеральной службой государственной статистики по региону (в данном случае – по Республике Татарстан).

Основным принципом построения рассматриваемой методики является расчет показателей по кварталам, то есть предполагается (и это подтверждено данными статистики), что цены на жилье по кварталам года растут в разной степени. Для расчета показателей в Банке используется табличный аппарат.

При расчете темпов роста цен используются данные трех последних лет, предшествующих дате оценки. В течение трех лет поквартально выбираются темпы роста цен на недвижимость в разрезе видов недвижимости. В приложение Г приведена оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 гг.по Республике Татарстан в % к предыдущему кварталу.

Определяется средний темп роста цен по кварталам и по видам недвижимости. Например, складываются темпы роста цен за первый квартал каждого из трех лет, и находится их средняя арифметическая. Далее определяются среднегодовые темпы роста: складываются поквартальные темпы роста в течение определенного года и находится средняя арифметическая.

Среднегодовой темп роста за три года рассчитывается из среднегодовых темпов роста по годам (по аналогии – находится их средняя арифметическая). При сравнении темпа роста цен за соответствующий квартал в течение последних трех лет и среднегодового темпа за три года выбирается наименьшая величина, которая необходима для расчета риска концентрации.

Полученная величина (по видам недвижимости) включается в расчет оценки стоимости залога. В таблице 3.1 показан прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной в залог банку, на третий квартал 2010г.

Таблица 3.2 - Прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданный в залог банку, на третий квартал 2010г

Показатель Текущая стоимость, тыс. руб. Доля
в портфеле, %
Темп роста стоимости недвижимости, раз Прогнозируемая стоимость на следующий квартал
Жилье низкого качества 950 000 18,1 1,006 955 700
Типовое жилье 1 200 000 32,39 1,017 1 220 400
Жилье улучшенной планировки 1 400 000 26,66 1,002 1 402 800
Элитное жилье 1 700 000 22,85 1,001 1 701 700
Итого стоимость недвижимости 5 250 000 100,0 5 280 600

По данным приведенным в приложение Г видно, что конец 2009 года характеризуется более стабильной ситуацией с ценами на недвижимость. Это связано с тем, что кризисная ситуация в стране стала отступать, в результате которой доходы у большинства населения стабилизировались, уменьшились темпы сокращения рабочих мест на предприятиях. Банки уменьшили процентные ставки по ипотечным кредитам, Сбербанк например, отменил комиссию за выдачу кредита, понизил первоначальный взнос с 30% до 10%, что привело к тому, что у многих жителей страны увеличилась вероятность приобретения жилья.

В результате на рынке увеличился спрос на предлагаемую недвижимость. Проанализировав прогнозируемую стоимость недвижимости на третий квартал 2010г. по таблице 3.2 можно сделать выводы о том, что мною выявлена положительная динамика цен на недвижимость. В структуре кредитного портфеля наибольшую долю занимают типовое жилье и жилье улучшенной планировки 32,39% и 26,66%. При этом максимальный темп роста цен на недвижимость на ближайший квартал прогнозируется на типовое жилье (в 1,017 раз), а наименьший – на элитное жилье, стоимость которого и так достаточно высока. Учитывая темпы изменения цен на недвижимость (ее различные виды) по шагам. Можно получить довольно достоверную картину. Поквартальный мониторинг очень важен: чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость, тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов и т.д.

Итак, Нефтекамское отделение №4891 Сбербанка России предоставляет кредиты физическим лицам на цели приобретения недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо представить необходимые документы и пройти процедуру андеррайтинга. Для оценки благонадежности и снижения риска Сбербанк делает запрос в Бюро кредитных историй, откуда поступает информация об имеющихся обязательствах у заемщика.

Ипотечные кредиты, как говорилось выше, занимают значительное место в кредитном портфеле, его доля к концу 2008г. составила 27,43%, тогда как в 2006г. она составляла лишь 13,3%. Анализируя динамику за последние четыре года по сумме выданных кредитов, наблюдается тенденция спада к началу 2009г. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). Немаловажным фактором, способствующим ужесточению условий при рассмотрении кредитных заявок по ипотечному кредиту, а прежде всего это - обеспечение по данному продукту поручительством физических лиц, помимо залога приобретаемой недвижимости, является снижение цен на жилье, что увеличивает риски для банков. Поэтому банки занимаются ежеквартальной оценкой стоимости недвижимости, находящееся в залоге. Чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость, тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов. Таким образом,практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

3.2 Проблемы ипотечного кредитования в России

Развитие того или иного сегмента рынка в большей степени зависит от внешних факторов (таких, как благосостояние населения, стабильность в стране, политическая и экономическая ситуация). Рынок недвижимости, безусловно, имеет зависимость от тех же условий, но он более стабилен, эластичен по цене.

К сожалению, не все тенденции мирового рынка носят положительный характер. Отрицательные моменты, в частности, мировой экономический кризис затронул все сферы жизни населения России, в том числе и рынок недвижимости.

Ипотека взяла свое начало с желания продать избыточное жилье, которое население уже не могла купить за наличные деньги. В середине прошлого века в США появились банки, которые начали выдавать кредиты на покупку недвижимости. Постепенно эти кредиты превратились в хорошо отлаженный механизм. Для 70% населения США ипотека стала чем-то вроде национальной идеи [22, c. 57].

Кризис, который переживает сейчас ипотека в США, складывается из многих факторов. В США, в отличие от России, ответственность заемщика ограничивается стоимостью его недвижимости, на остальное имущество кредитор не имеет права наложить арест. В России в любом договоре прописано, что заемщик отвечает всем своим имуществом.

Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Человек в США получивший такой кредит, видит, что жилье, которое он купил, стоит гораздо меньше, чем сумма кредита, которую ему нужно погашать. Подобная ситуация привела к тому, что заемщики отказывались оплачивать дальше свои ипотечные кредиты, возвращая банку купленные квартиры.

На фоне мирового кризиса иностранные банки заторопились вернуть себе ресурсы, за счет которых жили российские кредитные учреждения. В итоге последние заморозили выдачу долгосрочных ссуд [43, c. 67].

Первое полугодие 2008 года многие застройщики прожили «по инерции», используя денежный запас прошлых периодов и распродавая свои готовые объекты. Но такая ситуация затруднительна, так как возникает дисбаланс между спросом и предложением. С одной стороны, объем предложения (выставленных на продажу объектов недвижимости) значительно увеличился, так как объекты строительства возводились благодаря тем же кредитам, которые необходимо погасить. С другой стороны – снижается покупательная способность населения, вследствие ужесточения требований к претендентам на получение ипотечных кредитов. Уровень спроса намного ниже предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться [47, с. 99].

Российский ипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным - всего 10-15%. За последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве - на 2%. Последние новости на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом, сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом теперь могут заемщики лишь с большими доходами.

На данный момент средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 14-16%, в долларах - 12-14%. Наиболее распространенные условия кредитования – это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования - 15-30 лет. Так что теперь, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры.

Мировая практика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4-7% годовых. На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Другими словами, LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно [15, c. 18].

Кредиты с «плавающей» ставкой интересны в настоящий момент достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие активы для быстрого погашения кредита или возможность рефинансирования.

Мировые центральные банки в условиях кризиса уменьшают ставку рефинансирования, что приводит к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличению доступности приобретаемого жилья. Так в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже, чем в России, - в США она составляет всего 2,0-3,5% годовых.

Для российского рынка ипотечного кредитования «плавающая» процентная ставка новинка. На мой взгляд, кредит с изменяющейся процентной ставкой - это риск, сегодня ты можешь выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Нашим клиентам мы советуем брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. Таким образом, человек может рассчитывать свои расходы.

Ипотечный кризис в США вряд ли окажет серьезное влияние на развитие ипотечного рынка в России. Однако он способен замедлить развитие этого нового для России сегмента экономики, поскольку ухудшившаяся вследствие кризиса конъюнктура на мировых финансовых рынках делает заимствования для российских банков более дорогими, что, несомненно, может привести к снижению темпов роста их кредитных портфелей. Это скажется также и на чистой прибыли банков.

Тем не менее, мы смотрим на все происходящее с позитивной точки зрения, ведь кризис в США может многому научить всех участников российского ипотечного рынка: заемщиков, кредиторов и регулирующие организации[12, c. 16].

Приведем ряд причин, почему подобный кризис, возникший в США невозможен в России:

- многие механизмы ипотечного рынка, которые усугубили ипотечные проблемы в США, практически не существуют в России. Это, например, ипотека на 100% стоимости жилья или ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. Институт ипотечных брокеров также внес свою лепту. Ипотечные брокеры, которые заинтересованы в организации как можно большего числа крупных кредитов, поскольку получают процентное вознаграждение и не несут никаких рисков, сейчас только начали появляться в России;

- секьюритизация (продажа пула ипотечных кредитов на открытом рынке посредством выпуска ценных бумаг) ипотечных кредитов в России пока практически не развита. Следовательно, риски дефолтов пока остаются проблемой только банков, не распространяясь на всю финансовую систему. В частности, именно по этой причине, российские банкиры достаточно осторожны в своих решениях о выдаче кредитов.

В США же ситуация складывалась совсем по-другому: большая часть ипотечных кредитов была секьюритизирована, что освободило банки, выдавшие эти кредиты, от опасений по поводу их возврата: ведь эти кредиты уже не числились на их балансе. Это стало причиной того, что многие банки стали выдавать рискованные ипотечные кредиты, зачастую без подтверждения доходов, что для России неслыханная роскошь[42, c. 25].

Таким образом, вероятность подобного кризиса в России сейчас незначительна, хотя ряд механизмов, обусловивших этот кризис в США, начинает появляться и здесь. Поскольку ипотека - это новый для России рынок, ему не хватает четкого регулирования и прозрачности. Правительству следует исправить сложившуюся ситуацию. Кроме того, ипотечным операторам нужно ввести саморегулирование, чтобы предотвратить использование грабительских методов, таких, как скрытые комиссии.

Среди макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России, можно назвать следующие:

- низкий уровень жизни населения. Среднедушевые денежные доходы населения и среднемесячная начисленная заработная плата составляют всего около двух прожиточных минимумов, а размер пенсий по старости практически соответствует прожиточному уровню. Низкий уровень жизни основной части населения не позволяет говорить о возможности приобретения жилья иначе, как с применением механизмов ипотеки, активного участия государства в формировании программы доступного жилья.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня без ипотечного кредитования лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения недвижимости; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются объектами недвижимости за счет средств бюджетов всех уровней. В тоже время развитие массового ипотечного кредитования без какой-либо поддержки со стороны государства увеличит платежеспособный спрос населения для приобретения жилья по социальным нормам в 5-6 раз и для улучшения жилищных условий в 10-12 раз;

- небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами;

- высокие процентные ставки в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации;

- ужесточение требований к заемщикам и отмена (приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика;

- отсутствие источника «длинных денег» в экономике. Принцип работы «длинных денег» на рынке ипотечного кредитования позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. Для этого в стране должны существовать источники формирования «длинных денег»;

- сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

- отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости;

- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства.

При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

- психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

- непрозрачные источники доходов граждан [34, c. 45].

Таким образом, существует масса проблем, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования в России.

В следующей главе рассмотрим пути решений, возникших проблем и направления по развитию системы ипотечного кредитования.

3.3 Пути оптимизации ипотечной деятельности в России

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача

кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования[32, c. 23].

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы [11, c. 28].

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

- обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

- обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

- повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве [41, c. 58].

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

- ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

- ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

- ориентация на «государственные» источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

- система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением;

- одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования;

- обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

- при создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

- особое требование - многовариантность, незамкнутость системы;

- исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы;

- решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования[13, c. 25].

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем:

- высокие ставки рефинансирования;

-высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов);

- высокая стоимость кредитов для заемщика;

- недостаточное развитие оценочного и страхового дела;

- несовершенство законодательства;

- неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;

- отсутствие специализированных ипотечных банков;

- отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов;

- низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья;

- недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья;

- несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье [26, c. 46].

Эксперты предлагают следующие основные направления решения указанных проблем:

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с другой;

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

- создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу [24, c. 10].

Помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Развитие массового ипотечного кредитования потребует реализации следующих организационных мер:

- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков;

- совершенствование государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения "пропускной способности" при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;

- осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров и т.п.;

- дальнейшая активизация деятельности Агентства, в части подбора граждан-участников ипотечного жилищного кредитования и организации процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов [27, c. 35].

Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.

На сегодняшний день Российская Федерация обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.

Естественным источником рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, могли бы стать резервы Банка России, вложенные в первичные или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам, позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования два вышеупомянутых источника рефинансирования.

Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость [23, c. 28].

Полагаем, что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:

- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

- приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

- снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

- выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление гражданам льготных условий кредитования;

- принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

- эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.

В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки [30, c. 129].

В настоящее время жилищный вопрос стоит, очень остро и для улучшения жилищных проблем, я предлагаю следующие методы:

- помощь от государства в предоставлении жилья незащищенным слоям населения путем увеличения объемов строительства домов, а также выдачей субсидий в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные 30 % в рассрочку на длительный период. Для граждан, не способных выплачивать эти средства – предоставлять жилье без приватизации и права собственности.

- для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но не имеющих в наличии всю сумму денежных средств от стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.

- для граждан, уровень доходов которых позволяет купить жилье без необходимости ипотеки, также увеличивать темпы строительства, чтоб спросу соответствовало предложение.

Жилищное ипотечное кредитование является эффективным способом для решения жилищной проблемы, для решения необходима доступность жилищных кредитов широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а не цен на него, нужно облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.

Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса молодым семьям, работникам социальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям. Увеличение срока рассрочки платежа по кредиту до 40 лет. Возможность брать кредит поколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет в чрезвычайных для заемщика ситуациях, не позволяющих временно выплачивать денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальных доходов [31, c. 30].

Вновь прийти к системе, когда предприятия выделяют своим работникам жилье, а они работают.

Таким образом, препятствием в развитии системы ипотечного кредитования являются: неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки; отсутствие источника «длинных денег» в экономике; непрозрачные источники доходов граждан, психологические факторы; главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Для решения данных проблем необходимо: совершенствование законодательной и нормативной базы; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов; уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Со стороны государственных органов необходимо:

- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

- выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление гражданам льготных условий кредитования;

- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью. Для развития массового ипотечного кредитования потребуется реализации следующих организационных мер:

- осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров;

- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков.

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

- недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

- отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

- недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

- отсутствие вторичного рынка закладных.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам:

- документальное подтверждение доходов,

- определенный стаж работы на одном месте,

- возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программhttp://www.allcredits.com.ua/ipotechniy.html достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»:

- заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

- длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.

Проанализировав систему ипотечного кредитования в Нефтекамском отделении №4891 Сбербанка России, можно сказать, что данный вид продукта занимает значительное место в кредитном портфеле. Наиболее благоприятный рост ипотечных кредитов наблюдается в 2008г. (в первом квартале составил 117 569 тыс. руб.), однако к 2009г. (в первом квартале – 38 436 тыс. руб.) объем выданных кредитов по данному виду кредита резко снижается. Это связано с тем, что в предыдущем году в стране возникла кризисная ситуация, в результате которой доходы у большинства населения сократились, многие остались без рабочих мест за счет сокращений на предприятиях. Банки ужесточили требования по ипотечным кредитам, что привело к тому, что у многих жителей страны уменьшилась вероятность приобретения жилья. Для снижения рисков, Сбербанк России проводит ежеквартальную оценку стоимости недвижимости. В связи с тем, что наблюдался спад цен на недвижимость, Сбербанк в качестве обеспечения по ипотечному кредиту помимо залога приобретаемой недвижимости дополнительно принимал поручительство физических лиц. Но уже буквально к концу 2009 года все начало постепенно меняться в лучшую сторону. В Сбербанке существует две схемы платежей: это аннуитетная и дифференцированная. Сравнивая данные схемы платежей с одинаковыми условиями (к примеру, при сумме 990 360 руб., 15,%, на 15 лет) можно сделать выводы о том, что аннуитетная форма платежей является более выгодной для банка, так как доходность здесь составит на 383 937 руб.больше, чем по схеме дифференцированных платежей. Поэтому для эффективного ипотечного кредитования необходимо банком использовать преимущественно схему аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для заемщика является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках.

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Список использованных источников и литературы

1 Погашение регистрационной записи об ипотеке: федеральный закон РФ от 22.12.2008 №264-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 9

2 Последствия утраты или повреждения заложенного имущества: федеральный закон РФ от 30.12.2004 №216-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 42

3 Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру: федеральный закон РФ от 24.12.2002 №179-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 9

4 Регламент кредитования физических лиц на покупку квартир по Программе ипотечного жилищного кредитования Правительства Москвы и взаимодействия участников программы/ / АКБ Сбербанк РФ. М., - 2006.- 89 c.

5 Сбербанк России - крупнейший российский банк. Операции и услуги Сбербанка:[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://sberbank-rossii.narod.ru/,свободный.

6 Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) / К.Л. Астапов// Деньги и кредит. - 2006. - №4. - С. 42-48.

7 Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости/ И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2005. – С. 320

8 Балабанов, И.Т. Банки и банковское дело / И.Т. Балабанова И. Т. – СПб.: Питер, 2005. – С.296

9 Букато, В. Банки и банковские операции в России: 2-е изд., перераб. и доп. / В. Букато, Ю. Головин, Ю. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2006. – С. 368

10 Владимирова, Т.А. Ипотечные схемы кредитования: Российский вариант решения проблемы жилья / Т.А. Владимирова // Сибирская финансовая школа. – 2006. – № 4. – С. 65–68.

11 Викторова, Е. Д. Перспективы развития ипотечного кредитования / Е. Д. Викторова // Деньги и кредит. – 2009. - №6. – С. 27-31.

12 Дворецкая, А.Е. Выход из кризиса/ А.Е. Дворецкая //Банковское дело.-2009. №1. - С.16.

13 Донских, А.М. Тенденция развития банковской системы России/ А.М. Донских // Банковское дело. - 2009. -№5. - С. 25-26.

14 Довдиенко, И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка : учебное пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. - М. : ЮНИТИ : ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 463 с.

15 Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Г. Журкина // Финансы. - 2005. - №6.- С. 17-19.

16 Жарковская, Е.П. Банковское дело / Е.П. Жарковская. - М.: Омега-Л, 2006г. – 259 с.

17 Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов – М.: Маркетинг, 2006. – 153 с.

18 Иванов, В.В. Все об ипотеке/В.В. Иванов - М.: МТ-Пресс, 2006. – 248 с.

19 Иванкина, Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина// Общество и экономика. - 2008. - №1. - С. 90-103.

20 Кострикин, П.Н. Ипотечное кредитование в России / П.Н. Кострикин, А. Н. Кузьминов – М.: МАКСПресс, 2006. – 212 с.

21 Кибирев, С.Ф. Ипотечное кредитование / C.A. Кибирев // Налоги и экономика. – 2006. – № 11. – С. 26–31.

22 Калашникова, З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России / З.В. Калашникова // Финансовый менеджмент.- 2006.- №1. – С. 55-58.

23 Караваева, И. Система ипотечного кредитования за рубежом / B/ Караваева // Деловой мир. - 2007. - № 4.- С. 27-29.

24 Камин, В.А. Причины кризиса и меры по его преодолению / В.А. Камин // Банковское дело. 2009. -№2.- С. 10.

25 Колесникова В. И. Банковское дело: учебник / В. И. Колесникова. – 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.- 464 с.: ил.

26 Котляров, М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России / М.А. Котляров // Финансы и кредит, 2005. – №17. – С. 45–48.

27 Красиков, А.Жилье в кредит./ А. Красиков // Твой новый дом. - 2007.- № 10. – С. 35-36.

28 Лаврушин, О.И. Банковское дело: учебное пособие / О.И. Лаврушин. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006.- 672 с.: ил.

29 Логинов, М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов// ЭКО. – 2007. - N 9. - С. 115-132.

30 Логинов, М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов / М.П. Логинов // ЭКО. - 2007. - №12. - С. 127-137.

31 Логинов, М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием / М.П. Логинов // Деньги и кредит. - 2009. - №3. - С. 24-30.

32 Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М.П Логинов // Деньги и кредит. 2005. №4. C. 22-30.

33 Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. - СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс». - 2006. - 294 с.

34 Макаревич, Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования / Л.Н. Макаревич // Деньги и кредит. - 2006. - №6. - C. 44-50.

35 Носарева, Н. Е. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России / Н.Е. Носарева // Деньги и кредит. 2007. - № 8.- С. 11-15

36 Оселедец, В.М. Теория и практика ипотечного кредитования / В.М. Оселедец. – Новосибирск: СИФБД, 2006. – 124 с.

37 Пономарев, В. Ипотечное жилищное кредитование / В. Пономорев// Экономика России - ХХI век. - 2005. - №11. - С. 43-45.

38 Печатникова, С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России / С.М. Печатникова// Менеджмент в России и за рубежом. – 2006. - №1. – С. 98-111.

39 Пиркина, И.И. Ипотечное кредитование / И.И. Пиркина // Финансы. – 2006. - №1. – С. 75-79.

40 Панфилов А. В. Ипотека в России: состояние и перспективы / А. В. Панфилов // Народонаселение. – 2009. - №1. – С.88-99.

41 Павлова, И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования /И.В. Павлова // Деньги и кредит. - 2007. - №3. - С.57-66.

42 Рачкевич, А.Ю. Секьюритизация: характерные признаки и определение / А.Ю.Рачкевич // Деньги и кредит. - 2008. - №8. - С. 22-31.

43 Сафонова, Г. Б. Перспективы и проблемы становления ипотечного кредитования в России / Г.Б. Сафонова // Питер.- 2006.- №4. – С.65-68.

44 Смирнов, В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов В.В, З.П. Лукина – М.: Аудитор, 2006. – 279 с.

45 Стюньков, В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты / В.П. Стюньков // Деньги и кредит. - 2006. - № 8.- С. 18-21.

46 Фролов, А.В. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы /А.В. Фролов // Банковское обозрение. 2007. - №5. – С. 30-48.

47 Файзуллин, И. Э., Салахова, А.Р. Ипотечное кредитования в условиях кризиса / И. Э. Файзуллин, А. Р.Салахова // Российское предпринимательство. – 2009. - №5. – С. 99-103.

48 Хе О. В. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов / О.В. Хе // Деньги и кредит. – 2009. - №5. – С. 67-71.

Приложение А

Схема аннуитетных платежей

Примерный график платежей Остаток задолженности по ссуде, ед. валюты
Платеж за расчётный период, ед. валюты
Дата платежа Денежный поток (расходы) получателя ссуды, ед. валюты в том числе
Проценты Погашение основной суммы ссуды
30.05.2009 990 360,00 - - 990 360,00
30.06.2009 1481.451 12379.5 13860.9510 988878.549
30.07.2009 1499.9691 12360.9819 13860.9510 987378.5799
30.08.2009 1518.7188 12342.2322 13860.9510 985859.8611
30.09.2009 1537.7027 12323.2483 13860.9510 984322.1584
30.10.2009 1556.924 12304.0270 13860.9510 982765.2344
30.11.2009 1576.3856 12284.5654 13860.9510 981188.8488
30.12.2009 1596.0904 12264.8606 13860.9510 979592.7584
30.01.2010 1616.0415 12244.9095 13860.9510 977976.7169
28.02.2010 1636.242 12224.7090 13860.9510 976340.4749
30.03.2010 1656.6951 12204.2559 13860.9510 974683.7798
30.04.2010 1677.4038 12183.5472 13860.9510 973006.376
30.05.2010 1698.3713 12162.5797 13860.9510 971308.0047
30.06.2010 1719.6009 12141.3501 13860.9510 969588.4038
30.07.2010 1741.096 12119.8550 13860.9510 967847.3078
30.08.2010 1762.8597 12098.0913 13860.9510 966084.4481
30.09.2010 1784.8954 12076.0556 13860.9510 964299.5527
30.10.2010 1807.2066 12053.7444 13860.9510 962492.3461
30.11.2010 1829.7967 12031.1543 13860.9510 960662.5494
30.12.2010 1852.6691 12008.2819 13860.9510 958809.8803
30.01.2011 1875.8275 11985.1235 13860.9510 956934.0528
28.02.2011 1899.2753 11961.6757 13860.9510 955034.7775
30.03.2011 1923.0163 11937.9347 13860.9510 953111.7612
30.04.2011 1947.054 11913.8970 13860.9510 951164.7072
30.05.2011 1971.3922 11889.5588 13860.9510 949193.315
30.06.2011 1996.0346 11864.9164 13860.9510 947197.2804
30.07.2011 2020.985 11839.9660 13860.9510 945176.2954
30.08.2011 2046.2473 11814.7037 13860.9510 943130.0481
30.09.2011 2071.8254 11789.1256 13860.9510 941058.2227
30.10.2011 2097.7232 11763.2278 13860.9510 938960.4995
30.11.2011 2123.9448 11737.0062 13860.9510 936836.5547
30.12.2011 2150.4941 11710.4569 13860.9510 934686.0606
30.01.2012 2177.3752 11683.5758 13860.9510 932508.6854
29.02.2012 2204.5924 11656.3586 13860.9510 930304.093
30.03.2012 2232.1498 11628.8012 13860.9510 928071.9432
30.04.2012 2260.0517 11600.8993 13860.9510 925811.8915
30.05.2012 2288.3024 11572.6486 13860.9510 923523.5891
30.06.2012 2316.9061 11544.0449 13860.9510 921206.683
30.07.2012 2345.8675 11515.0835 13860.9510 918860.8155
30.08.2012 2375.1908 11485.7602 13860.9510 916485.6247
30.09.2012 2404.8807 11456.0703 13860.9510 914080.744
30.10.2012 2434.9417 11426.0093 13860.9510 911645.8023
30.11.2012 2465.3785 11395.5725 13860.9510 909180.4238
30.12.2012 2496.1957 11364.7553 13860.9510 906684.2281
30.01.2013 2527.3981 11333.5529 13860.9510 904156.83
28.02.2013 2558.9906 11301.9604 13860.9510 901597.8394
30.03.2013 2590.978 11269.9730 13860.9510 899006.8614
30.04.2013 2623.3652 11237.5858 13860.9510 896383.4962
30.05.2013 2656.1573 11204.7937 13860.9510 893727.3389
30.06.2013 2689.3593 11171.5917 13860.9510 891037.9796
30.07.2013 2722.9763 11137.9747 13860.9510 888315.0033
30.08.2013 2757.0135 11103.9375 13860.9510 885557.9898
30.09.2013 2791.4761 11069.4749 13860.9510 882766.5137
30.10.2013 2826.3696 11034.5814 13860.9510 879940.1441
30.11.2013 2861.6992 10999.2518 13860.9510 877078.4449
30.12.2013 2897.4704 10963.4806 13860.9510 874180.9745
30.01.2014 2933.6888 10927.2622 13860.9510 871247.2857
28.02.2014 2970.3599 10890.5911 13860.9510 868276.9258
30.03.2014 3007.4894 10853.4616 13860.9510 865269.4364
30.04.2014 3045.083 10815.8680 13860.9510 862224.3534
30.05.2014 3083.1466 10777.8044 13860.9510 859141.2068
30.06.2014 3121.6859 10739.2651 13860.9510 856019.5209
30.07.2014 3160.707 10700.2440 13860.9510 852858.8139
30.08.2014 3200.2158 10660.7352 13860.9510 849658.5981
30.09.2014 3240.2185 10620.7325 13860.9510 846418.3796
30.10.2014 3280.7213 10580.2297 13860.9510 843137.6583
30.11.2014 3321.7303 10539.2207 13860.9510 839815.928
30.12.2014 3363.2519 10497.6991 13860.9510 836452.6761
30.01.2015 3405.2925 10455.6585 13860.9510 833047.3836
28.02.2015 3447.8587 10413.0923 13860.9510 829599.5249
30.03.2015 3490.9569 10369.9941 13860.9510 826108.568
30.04.2015 3534.5939 10326.3571 13860.9510 822573.9741
30.05.2015 3578.7763 10282.1747 13860.9510 818995.1978
30.06.2015 3623.511 10237.4400 13860.9510 815371.6868
30.07.2015 3668.8049 10192.1461 13860.9510 811702.8819
30.08.2015 3714.665 10146.2860 13860.9510 807988.2169
30.09.2015 3761.0983 10099.8527 13860.9510 804227.1186
30.10.2015 3808.112 10052.8390 13860.9510 800419.0066
30.11.2015 3855.7134 10005.2376 13860.9510 796563.2932
30.12.2015 3903.9098 9957.0412 13860.9510 792659.3834
30.01.2016 3952.7087 9908.2423 13860.9510 788706.6747
29.02.2016 4002.1176 9858.8334 13860.9510 784704.5571
30.03.2016 4052.144 9808.8070 13860.9510 780652.4131
30.04.2016 4102.7958 9758.1552 13860.9510 776549.6173
30.05.2016 4154.0808 9706.8702 13860.9510 772395.5365
30.06.2016 4206.0068 9654.9442 13860.9510 768189.5297
30.07.2016 4258.5819 9602.3691 13860.9510 763930.9478
30.08.2016 4311.8142 9549.1368 13860.9510 759619.1336
30.09.2016 4365.7118 9495.2392 13860.9510 755253.4218
30.10.2016 4420.2832 9440.6678 13860.9510 750833.1386
30.11.2016 4475.5368 9385.4142 13860.9510 746357.6018
30.12.2016 4531.481 9329.4700 13860.9510 741826.1208
30.01.2017 4588.1245 9272.8265 13860.9510 737237.9963
28.02.2017 4645.476 9215.4750 13860.9510 732592.5203
30.03.2017 4703.5445 9157.4065 13860.9510 727888.9758
30.04.2017 4762.3388 9098.6122 13860.9510 723126.637
30.05.2017 4821.868 9039.0830 13860.9510 718304.769
30.06.2017 4882.1414 8978.8096 13860.9510 713422.6276
30.07.2017 4943.1682 8917.7828 13860.9510 708479.4594
30.08.2017 5004.9578 8855.9932 13860.9510 703474.5016
30.09.2017 5067.5197 8793.4313 13860.9510 698406.9819
30.10.2017 5130.8637 8730.0873 13860.9510 693276.1182
30.11.2017 5194.9995 8665.9515 13860.9510 688081.1187
30.12.2017 5259.937 8601.0140 13860.9510 682821.1817
30.01.2018 5325.6862 8535.2648 13860.9510 677495.4955
28.02.2018 5392.2573 8468.6937 13860.9510 672103.2382
30.03.2018 5459.6605 8401.2905 13860.9510 666643.5777
30.04.2018 5527.9063 8333.0447 13860.9510 661115.6714
30.05.2018 5597.0051 8263.9459 13860.9510 655518.6663
30.06.2018 5666.9677 8193.9833 13860.9510 649851.6986
30.07.2018 5737.8048 8123.1462 13860.9510 644113.8938
30.08.2018 5809.5273 8051.4237 13860.9510 638304.3665
30.09.2018 5882.1464 7978.8046 13860.9510 632422.2201
30.10.2018 5955.6732 7905.2778 13860.9510 626466.5469
30.11.2018 6030.1192 7830.8318 13860.9510 620436.4277
30.12.2018 6105.4957 7755.4553 13860.9510 614330.932
30.01.2019 6181.8143 7679.1367 13860.9510 608149.1177
28.02.2019 6259.087 7601.8640 13860.9510 601890.0307
30.03.2019 6337.3256 7523.6254 13860.9510 595552.7051
30.04.2019 6416.5422 7444.4088 13860.9510 589136.1629
30.05.2019 6496.749 7364.2020 13860.9510 582639.4139
30.06.2019 6577.9583 7282.9927 13860.9510 576061.4556
30.07.2019 6660.1828 7200.7682 13860.9510 569401.2728
30.08.2019 6743.4351 7117.5159 13860.9510 562657.8377
30.09.2019 6827.728 7033.2230 13860.9510 555830.1097
30.10.2019 6913.0746 6947.8764 13860.9510 548917.0351
30.11.2019 6999.4881 6861.4629 13860.9510 541917.547
30.12.2019 7086.9817 6773.9693 13860.9510 534830.5653
30.01.2020 7175.5689 6685.3821 13860.9510 527654.9964
29.02.2020 7265.2635 6595.6875 13860.9510 520389.7329
30.03.2020 7356.0793 6504.8717 13860.9510 513033.6536
30.04.2020 7448.0303 6412.9207 13860.9510 505585.6233
30.05.2020 7541.1307 6319.8203 13860.9510 498044.4926
30.06.2020 7635.3948 6225.5562 13860.9510 490409.0978
30.07.2020 7730.8373 6130.1137 13860.9510 482678.2605
30.08.2020 7827.4727 6033.4783 13860.9510 474850.7878
30.09.2020 7925.3162 5935.6348 13860.9510 466925.4716
30.10.2020 8024.3826 5836.5684 13860.9510 458901.089
30.11.2020 8124.6874 5736.2636 13860.9510 450776.4016
30.12.2020 8226.246 5634.7050 13860.9510 442550.1556
30.01.2021 8329.0741 5531.8769 13860.9510 434221.0815
28.02.2021 8433.1875 5427.7635 13860.9510 425787.894
30.03.2021 8538.6023 5322.3487 13860.9510 417249.2917
30.04.2021 8645.3349 5215.6161 13860.9510 408603.9568
30.05.2021 8753.4015 5107.5495 13860.9510 399850.5553
30.06.2021 8862.8191 4998.1319 13860.9510 390987.7362
30.07.2021 8973.6043 4887.3467 13860.9510 382014.1319
30.08.2021 9085.7744 4775.1766 13860.9510 372928.3575
30.09.2021 9199.3465 4661.6045 13860.9510 363729.011
30.10.2021 9314.3384 4546.6126 13860.9510 354414.6726
30.11.2021 9430.7676 4430.1834 13860.9510 344983.905
30.12.2021 9548.6522 4312.2988 13860.9510 335435.2528
30.01.2022 9668.0103 4192.9407 13860.9510 325767.2425
28.02.2022 9788.8605 4072.0905 13860.9510 315978.382
30.03.2022 9911.2212 3949.7298 13860.9510 306067.1608
30.04.2022 10035.1115 3825.8395 13860.9510 296032.0493
30.05.2022 10160.5504 3700.4006 13860.9510 285871.4989
30.06.2022 10287.5573 3573.3937 13860.9510 275583.9416
30.07.2022 10416.1517 3444.7993 13860.9510 265167.7899
30.08.2022 10546.3536 3314.5974 13860.9510 254621.4363
30.09.2022 10678.183 3182.7680 13860.9510 243943.2533
30.10.2022 10811.6603 3049.2907 13860.9510 233131.593
30.11.2022 10946.8061 2914.1449 13860.9510 222184.7869
30.12.2022 11083.6412 2777.3098 13860.9510 211101.1457
30.01.2023 11222.1867 2638.7643 13860.9510 199878.959
28.02.2023 11362.464 2498.4870 13860.9510 188516.495
30.03.2023 11504.4948 2356.4562 13860.9510 177012.0002
30.04.2023 11648.301 2212.6500 13860.9510 165363.6992
30.05.2023 11793.9048 2067.0462 13860.9510 153569.7944
30.06.2023 11941.3286 1919.6224 13860.9510 141628.4658
30.07.2023 12090.5952 1770.3558 13860.9510 129537.8706
30.08.2023 12241.7276 1619.2234 13860.9510 117296.143
30.09.2023 12394.7492 1466.2018 13860.9510 104901.3938
30.10.2023 12549.6836 1311.2674 13860.9510 92351.7102
30.11.2023 12706.5546 1154.3964 13860.9510 79645.1556
30.12.2023 12865.3866 995.5644 13860.9510 66779.769
30.01.2024 13026.2039 834.7471 13860.9510 53753.5651
29.02.2024 13189.0314 671.9196 13860.9510 40564.5337
30.03.2024 13353.8943 507.0567 13860.9510 27210.6394
30.04.2024 13520.818 340.1330 13860.9510 13689.8214
30.05.2024 13689.8282 171.1228 13860.9510 -0.0068
Итого: 990360.0068 1504611.17 2494971.18 -0.0068

Приложение Б

Схема дифференцированных платежей

Дата платежа Платеж за расчётный период, ед. валюты Остаток задолженности по ссуде, ед. валюты
Денежный поток (расходы) получателя ссуды, ед. валюты в том числе
Проценты Погашение основной суммы ссуды
30.05.2009 990 360,00 990 360,00
30.06.2009 5502 12616.9151 18118.9151 984858
30.07.2009 5502 12142.0849 17644.0849 979356
30.08.2009 5502 12476.7271 17978.7271 973854
30.09.2009 5502 12406.6332 17908.6332 968352
30.10.2009 5502 11938.5863 17440.5863 962850
30.11.2009 5502 12266.4452 17768.4452 957348
30.12.2009 5502 11802.9205 17304.9205 951846
30.01.2010 5502 [12126.2573] 17628.2573 946344
28.02.2010 5502 11278.3463 16780.3463 940842
30.03.2010 5502 11599.4219 17101.4219 935340
30.04.2010 5502 11915.9753 17417.9753 929838
30.05.2010 5502 11463.7562 16965.7562 924336
30.06.2010 5502 11775.7874 17277.7874 918834
30.07.2010 5502 11328.0904 16830.0904 913332
30.08.2010 5502 11635.5995 17137.5995 907830
30.09.2010 5502 11565.5055 17067.5055 902328
30.10.2010 5502 11124.5918 16626.5918 896826
30.11.2010 5502 11425.3175 16927.3175 891324
30.12.2010 5502 10988.9260 16490.926 885822
30.01.2011 5502 11255.2905 16757.2905 880320
28.02.2011 5502 10823.6066 16325.6066 874818
30.03.2011 5502 10755.9590 16257.959 869316
30.04.2011 5502 11044.5885 16546.5885 863814
30.05.2011 5502 10620.6639 16122.6639 858312
30.06.2011 5502 10904.7836 16406.7836 852810
30.07.2011 5502 10485.3689 15987.3689 847308
30.08.2011 5502 10764.9787 16266.9787 841806
30.09.2011 5502 10695.0762 16197.0762 836304
30.10.2011 5502 10282.4262 15784.4262 830802
30.11.2011 5502 10555.2713 16057.2713 825300
30.12.2011 5502 10147.1311 15649.1311 819798
30.01.2012 5502 [10443.0814] 15945.0814 814296
29.02.2012 5502 9704.6236 15206.6236 808794
30.03.2012 5502 9971.4329 15473.4329 803292
30.04.2012 5502 10233.72 15735.72 797790
30.05.2012 5502 9835.7671 15337.7671 792288
30.06.2012 5502 10093.5321 15595.5321 786786
30.07.2012 5502 9700.1014 15202.1014 781284
30.08.2012 5502 9953.3441 15455.3441 775782
30.09.2012 5502 9883.2501 15385.2501 770280
30.10.2012 5502 9496.6027 14998.6027 764778
30.11.2012 5502 9743.0622 15245.0622 759276
30.12.2012 5502 9360.9370 14862.937 753774
30.01.2013 5502 [9602.8742] 15104.8742 748272
28.02.2013 5502 8917.7622 14419.7622 742770
30.03.2013 5502 9157.4384 14659.4384 737268
30.04.2013 5502 9392.5923 14894.5923 731766
30.05.2013 5502 9021.7726 14523.7726 726264
30.06.2013 5502 9252.4044 14754.4044 720762
30.07.2013 5502 8886.1068 14388.1068 715260
30.08.2013 5502 9112.2164 14614.2164 709758
30.09.2013 5502 9042.1225 14544.1225 704256
30.10.2013 5502 8682.6082 14184.6082 698754
30.11.2013 5502 8901.9345 14403.9345 693252
30.12.2013 5502 8546.9425 14048.9425 687750
30.01.2014 5502 [8761.7466] 14263.7466 682248
28.02.2014 5502 8130.9008 13632.9008 676746
30.03.2014 5502 8343.4438 13845.4438 671244
30.04.2014 5502 8551.4647 14053.4647 665742
30.05.2014 5502 8207.7781 13709.7781 660240
30.06.2014 5502 8411.2767 13913.2767 654738
30.07.2014 5502 8072.1123 13574.1123 649236
30.08.2014 5502 8271.0888 13773.0888 643734
30.09.2014 5502 8200.9948 13702.9948 638232
30.10.2014 5502 7868.6137 13370.6137 632730
30.11.2014 5502 8060.8068 13562.8068 627228
30.12.2014 5502 7732.9479 13234.9479 621726
30.01.2015 5502 [7899.6760] 13401.676 616224
28.02.2015 5502 7576.5246 13078.5246 610722
30.03.2015 5502 7508.8770 13010.877 605220
30.04.2015 5502 7689.2705 13191.2705 599718
30.05.2015 5502 7373.5820 12875.582 594216
30.06.2015 5502 7549.4656 13051.4656 588714
30.07.2015 5502 7238.2869 12740.2869 583212
30.08.2015 5502 7409.6607 12911.6607 577710
30.09.2015 5502 7339.7582 12841.7582 572208
30.10.2015 5502 7035.3443 12537.3443 566706
30.11.2015 5502 7199.9533 12701.9533 561204
30.12.2015 5502 6900.0492 12402.0492 555702
30.01.2016 5502 [7078.8673] 12580.8673 550200
29.02.2016 5502 6557.1781 12059.1781 544698
30.03.2016 5502 6715.4548 12217.4548 539196
30.04.2016 5502 6869.2093 12371.2093 533694
30.05.2016 5502 6579.7890 12081.789 528192
30.06.2016 5502 6729.0214 12231.0214 522690
30.07.2016 5502 6444.1233 11946.1233 517188
30.08.2016 5502 6588.8334 12090.8334 511686
30.09.2016 5502 6518.7395 12020.7395 506184
30.10.2016 5502 6240.6247 11742.6247 500682
30.11.2016 5502 6378.5515 11880.5515 495180
30.12.2016 5502 6104.9589 11606.9589 489678
30.01.2017 5502 [6238.3636] 11740.3636 484176
28.02.2017 5502 5770.3167 11272.3167 478674
30.03.2017 5502 5901.4603 11403.4603 473172
30.04.2017 5502 6028.0816 11530.0816 467670
30.05.2017 5502 5765.7945 11267.7945 462168
30.06.2017 5502 5887.8937 11389.8937 456666
30.07.2017 5502 5630.1288 11132.1288 451164
30.08.2017 5502 5747.7058 11249.7058 445662
30.09.2017 5502 5677.6118 11179.6118 440160
30.10.2017 5502 5426.6301 10928.6301 434658
30.11.2017 5502 5537.4238 11039.4238 429156
30.12.2017 5502 5290.9644 10792.9644 423654
30.01.2018 5502 [5397.2359] 10899.2359 418152
28.02.2018 5502 4983.4553 10485.4553 412650
30.03.2018 5502 5087.4658 10589.4658 407148
30.04.2018 5502 5186.9540 10688.954 401646
30.05.2018 5502 4951.8 10453.8 396144
30.06.2018 5502 5046.7660 10548.766 390642
30.07.2018 5502 4816.1342 10318.1342 385140
30.08.2018 5502 4906.5781 10408.5781 379638
30.09.2018 5502 4836.4841 10338.4841 374136
30.10.2018 5502 4612.6356 10114.6356 368634
30.11.2018 5502 4696.2962 10198.2962 363132
30.12.2018 5502 4476.9699 9978.9699 357630
30.01.2019 5502 [4544.0614] 10046.0614 352128
28.02.2019 5502 4329.4426 9831.4426 346626
30.03.2019 5502 4261.7951 9763.7951 341124
30.04.2019 5502 4333.9525 9835.9525 335622
30.05.2019 5502 4126.5 9628.5 330120
30.06.2019 5502 4194.1475 9696.1475 324618
30.07.2019 5502 3991.2049 9493.2049 319116
30.08.2019 5502 4054.3426 9556.3426 313614
30.09.2019 5502 3984.4402 9486.4402 308112
30.10.2019 5502 3788.2623 9290.2623 302610
30.11.2019 5502 3844.6352 9346.6352 297108
30.12.2019 5502 3652.9672 9154.9672 291606
30.01.2020 5502 [3714.6531] 9216.6531 286104
29.02.2020 5502 3409.7326 8911.7326 280602
30.03.2020 5502 3459.4767 8961.4767 275100
30.04.2020 5502 3504.6986 9006.6986 269598
30.05.2020 5502 3323.8110 8825.811 264096
30.06.2020 5502 3364.5107 8866.5107 258594
30.07.2020 5502 3188.1452 8690.1452 253092
30.08.2020 5502 3224.3227 8726.3227 247590
30.09.2020 5502 3154.2288 8656.2288 242088
30.10.2020 5502 2984.6466 8486.6466 236586
30.11.2020 5502 3014.0408 8516.0408 231084
30.12.2020 5502 2848.9808 8350.9808 225582
30.01.2021 5502 [2873.8529] 8375.8529 220080
28.02.2021 5502 2622.8712 8124.8712 214578
30.03.2021 5502 2645.4822 8147.4822 209076
30.04.2021 5502 2663.5710 8165.571 203574
30.05.2021 5502 2509.8164 8011.8164 198072
30.06.2021 5502 2523.3830 8025.383 192570
30.07.2021 5502 2374.1507 7876.1507 187068
30.08.2021 5502 2383.1951 7885.1951 181566
30.09.2021 5502 2313.1011 7815.1011 176064
30.10.2021 5502 2170.6521 7672.6521 170562
30.11.2021 5502 2172.9132 7674.9132 165060
30.12.2021 5502 2034.9863 7536.9863 159558
30.01.2022 5502 [2032.7252] 7534.7252 154056
28.02.2022 5502 1836.0099 7338.0099 148554
30.03.2022 5502 1831.4877 7333.4877 143052
30.04.2022 5502 1822.4433 7324.4433 137550
30.05.2022 5502 1695.8219 7197.8219 132048
30.06.2022 5502 1682.2553 7184.2553 126546
30.07.2022 5502 1560.1562 7062.1562 121044
30.08.2022 5502 1542.0674 7044.0674 115542
30.09.2022 5502 1471.9734 6973.9734 110040
30.10.2022 5502 1356.6575 6858.6575 104538
30.11.2022 5502 1331.7855 6833.7855 99036
30.12.2022 5502 1220.9918 6722.9918 93534
30.01.2023 5502 [1188.4468] 6690.4468 88032
28.02.2023 5502 1082.3607 6584.3607 82530
30.03.2023 5502 1014.7131 6516.7131 77028
30.04.2023 5502 978.6344 6480.6344 71526
30.05.2023 5502 879.4180 6381.418 66024
30.06.2023 5502 838.8295 6340.8295 60522
30.07.2023 5502 744.1230 6246.123 55020
30.08.2023 5502 699.0246 6201.0246 49518
30.09.2023 5502 629.1221 6131.1221 44016
30.10.2023 5502 541.1803 6043.1803 38514
30.11.2023 5502 489.3172 5991.3172 33012
30.12.2023 5502 405.8852 5907.8852 27510
30.01.2024 5502 [350.4390] 5852.439 22008
29.02.2024 5502 262.2871 5764.2871 16506
30.03.2024 5502 203.4986 5705.4986 11004
30.04.2024 5502 140.1879 5642.1879 5502
30.05.2024 5502 67.8329 5569.8329 0
Итого: 990360 1120674.036 2111034.036 0

Приложение В

Удельный вес проблемных кредитов за 2007-2009гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России

Кредиты на 01.01.2006г. на 01.01.2007г. на 01.01.2008г. на 01.01.2009г.
Сумма просроч задол., в тыс.руб. Уд.вес, % Сумма просроч. задол, в тыс. руб. Уд. вес, % Сумма просроч задол, в тыс. руб Уд. вес, % Сумма просроч.задол, в тыс. руб. Уд. вес, %
1.Кредит на неотл нужды
2.Автокредит - - 95 0,008 130 0,009 146 0,01
3.Ипотечный кредит - - 200 0,01 700 0,05 800 0,08
4.Кредит налич. подсоб. хоз-во
5.Кредит под залог ц/б - - - - - -
6.Образовательный кредит - - - - - -
7.Доверительный кредит - - - - - -
Итого просроч. задолженность

Приложение Г

Оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 гг. по Республике Татарстан в % к предыдущему кварталу

Квартал Жилье низкого качества Типовое жилье Жилье улучшенной планировки Элитное жилье
2007 г.
Первый 102,5 103,1 102,6 102,3
Второй 101 100 99,5 100
Третий 103,2 103,2 102,5 103,6
Четвертый 100 99 100 100
В среднем за год 101,7 101,3 101,2 101,5
2008 г.
Первый 100 99 95 100
Второй 95 100 100 95
Третий 95 95 100 95
Четвертый 90 91 89 89
В среднем за год 97,5 97,3 96 97,5
2009 г.
Первый 102 101,9 100,7 100
Второй 102 104,1 101,6 101,2
Третий 103 108,3 104,8 103
Четвертый 104 111,9 105,2 101,1
В среднем за год 102,8 106,6 103,1 101,3
В среднем за первый квартал 101,5 101,3 99,43 100,7
В среднем за второй квартал 99,3 101,3 100,3 98,7
В среднем за третий квартал 100,4 102,1 102,4 100,5

В среднем за

четвертый квартал

98 100,6 98,06 96,7
В среднем за три года 100,6 101,7 100,2 100,1