Гражданско-правовые особенности договора об ипотеке

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ 1.1 История становления и развития института ипотеки 1.2 Понятие и сущность института ипотеки

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1 История становления и развития института ипотеки

1.2 Понятие и сущность института ипотеки

ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

2.1 Понятие договора об ипотеке

2.2 Существенные условия договора об ипотеке

2.3 Форма договора об ипотеке. Понятие закладной

2.4 Государственная регистрация договора об ипотеке

2.5 Субъекты залогового правоотношения

2.6 Порядок заключения договора

2.7 Права и обязанности сторон

ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ

3.1 Особенности ипотеки земельных участков

3.2 Особенности ипотеки предприятий

3.3 Особенности ипотеки зданий и сооружений

3.4 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Активное использование ипотеки обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние российской экономики, в частности, промышленности. Получить столь необходимые оборотные средства можно будет путем залога земельного участка, недвижимости и оборудования.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс РФ; Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. Анализ данных нормативных актов показывает, что, к сожалению, законодательство в области залога непоследовательно и полно противоречий.

Казалось бы, таким образом в последнее десятилетие ситуация в данной области наконец-то в корне изменилась с принятием указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Конечно, принятие Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон "О залоге", в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление нового закона было вызвано насущной необходимостью.

Ведь ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют, разумеется, дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства в области ипотеки Федеральный Закон "Об ипотеке" не лишен, как уже подчеркивалось, определенных несоответствий.

Так, например, одной из наиболее противоречивых является глава X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание". В соответствии с данной главой, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке", реализуется путем продажи с публичных торгов за изъятиями, установленными указанным Законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже ипотечного имущества, равно как и организация процесса проведения их специальными органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, осуществляется (определяется) процессуальным законодательством, если законом об ипотеке не установлены иные правила. Однако, нормы процессуального законодательства о порядке проведения публичных торгов, на которые ссылается Федеральный Закон "Об ипотеке", не получили достаточной разработки, что, безусловно, настораживает правоприменителя и осложняет реализацию заложенного имущества.

Не разрешенными остаются вопросы регистрации прав на объекты незавершенного строительства. Отсутствие ясности в отношении оборотоспособности земли в российском законодательстве коснулось и законодательства об ипотеке. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договора об ипотеке.

Несмотря на недостатки Федерального Закона "Об ипотеке", частично обусловленные политическими причинами (наличием компромиссов партий, блоков и различных политических течений в Государственной Думе, непрерывно меняющийся состав Правительства России, столкновение интересов различных ветвей власти), появление этого закона – назревшая необходимость и важное событие в истории российского гражданского законодательства.

Федеральный Закон "Об ипотеке" определил состав имущества, которое может быть предметом ипотеки, круг субъектов залогового правоотношения, а также права и обязанности сторон залогового правоотношения, устранив тем самым основные пробелы и противоречия Закона "О залоге". Особого внимания заслуживает новелла современного российского цивильного права – закладная, основное практическое значение которой заключается в том, что она упрощает и ускоряет оборот недвижимости, а также передачу прав по закладной другому лицу. Появление нового вида ценной бумаги - закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств, что не маловажно для развития экономических отношений. Ведь денежная масса является не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что особенно важно в условиях финансового кризиса экономики России.

Несмотря на отдельные недостатки в построении некоторых правовых конструкций о закладной, в частности касающихся признания закладной в качестве именной ценной бумаги, что противоречит положениям главы 7 ГК РФ "Ценные бумаги", последняя как подинститут ипотеки, а следовательно, и гражданского права, имеет все предпосылки для обращения. Закладная значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Несмотря на то, что она составляется в обоснование договора об ипотеке, ее самостоятельное значение очевидно. В соответствии со ст.49 Федерального Закона "Об ипотеке" закладную можно заложить, продать и "перезаложить" при определенных условиях, а также распорядиться ею иным образом, в том числе путем совершения специальной залоговой передаточной надписи на ней.

Чтобы оценить универсальный характер закладной, понадобится время. Но как только правовые акты будут приведены в соответствие с Федеральным Законом "Об ипотеке", несомненные достоинства закладной будут очевидны, тем более что в условиях нестабильности экономики России других институтов, регулирующих ипотечные отношения, пока просто нет.

Благодаря ипотеке кредит теперь может получить значительно большее число населения. Кроме того, можно прогнозировать снижение процентных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобретаемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.

Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат обеспечения.

Важным для российской экономики является улучшение гражданского оборота. Этому способствуют ипотечные нормы при условии дальнейшего совершенствования залогового законодательства и приведение его в соответствие.

Кроме того, следует признать, что Федеральный Закон "Об ипотеке", основываясь на принятом чуть ранее Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулировал вопрос о регистрации недвижимого имущества, являющейся наиболее важной правообразующей частью оформления залога недвижимости.

В регистрации недвижимости заинтересованы не только государственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института регистрации возможно осуществление государственного контроля за законностью совершения сделок. Кроме того, деятельность по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним приобретает исключительную важность не только в плане защиты прав и законных интересов граждан, но и в вопросах налогообложения. Однако, до недавнего времени отсутствие специального закона в области государственной регистрации прав на недвижимость значительно осложняло достижение этих целей. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация прав на недвижимость осуществлялась различными БТИ, земельными комитетами и фондами управления имуществом и др. Все это порождало произвол и некомпетентность отдельных чиновников-регистраторов и создавало благоприятную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости, самым распространенным из которых было мошенничество. И лишь вступивший в силу в 1998 году ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если и не разрешил эти проблемы, то, по крайней мере, дал надежду на их скорое разрешение.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

Актуальность данной работы заключается в том, что в настоящее время вопрос института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства относительно новый. Многочисленные, но пока еще не разрешенные вопросы зачастую разрешаются с существенными теоретическим и практическими трудностями. Роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительной. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Опираясь на вышеупомянутую мировую практику ипотечного кредитования и учитывая особенности российской экономики, данная работа ставит перед собой такие задачи как:

-проанализировать и изучить возникновение и развитие ипотеки;

-раскрыть основные понятия и порядок предоставления ипотеки;

-рассмотреть основные виды ипотеки.

Целью работы, исходящей из задач является: исследование института ипотеки в РФ, исходя из действующего законодательство и судебно-арбитражной практики.

В работе использованы труды Е.А. Суханова, доктора юридических наук, профессора, СП. Гришаева, кандидата юридических наук, доцента, А.В. Толкушкина, кандидата экономических наук и других авторов, рассмотрена судебно-арбитражная практика Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда.

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1 История становления и развития института ипотеки

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Ипотека (hypotheke) - "основание", залог – греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

Возникновение ипотеки было обусловлено появлением и развитием частной собственности, и прежде всего, на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой формирования ипотечных отношений. Так, при залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты долга в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога.

Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция. Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалось в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Для оформления получения кредита составлялся договор пактум фидуция, порождавший личные отношения между кредитором и должником, который больше напоминал усложненный договор купли-продажи. Должник лишался права собственности на предмет залога, и, следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитора только компенсацию за вред и убытки.

Следовательно, в ходе экономического развития данный способ обеспечения обязательства неминуемо должен быть заменен другой формой залога. Одной из таких форм стал пигнус, при которой имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение, и обязательство последнего было возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки исполнения обязательства кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога. Несмотря на определенные преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус тоже не стал оптимальной формой залога, так как интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления до наступления срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью. Поэтому римское право восприняло форму залога, которая была выработана в Греции, то есть ипотеку.

Ипотека - такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Залоговое право прекращалось в случае:

1. гибели предмета залога;

2. слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;

3. прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

Учитывая все вышеизложенное, можно утверждать, что римское право решило задачу реального обеспечения кредита.

С XII века в большинстве государств Западной Европы происходит рецепция римского права, в процессе которой римское право подверглось значительной переработке. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в XVIII и XIX веках, общая теория буржуазного гражданского права. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Влияние это было опосредовано в значительной мере западноевропейским законодательством. Россия имеет особый, во многом уникальный путь развития залогового права.

Первые дошедшие до нас акты о русском залоге относятся к периоду XIII-X1V веков. Законодательные же нормы впервые появились в самом конце XIV-го или начале XV-го веков в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное. Можно говорить о том, что на этой стадии своего развития залог понимался как обязательство вещи становится главным должником в залоговой сделке. Сам принцип залога, как долга, вооруженного имущественным взысканием, был диаметрально противоположным существовавшему тогда взгляду.

Еще одним примечательным моментом характеристики древнерусского залога является то обстоятельство, что ни Псковская Судная Грамота, ни дошедшие до нас Новгородские и Московские акты не требовали передачи заложенного имущества во владение кредитора. Подобная передача появилась значительно позднее, пройдя перед этим в XVI веке такую промежуточную стадию, как передача кредитору вместе с актом о залоге также и тех актов, по которым должник владел заложенным имуществом. Аналогов развитию русской правовой системы от условной модели ипотеки к условным моделям пигнуса, а не наоборот, практически нет в мире (исключение составляет средневековая Испания).

Однако положение, при котором заложенное имущество оставалось у должника, было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Усложнялось это еще и тем, что особенностью древнерусского права являлась возможность фактического владения имуществом на основании одновременного существования нескольких юридических титулов, в том числе и обладание имуществом по давности, которая не подтверждалась никакими документами. Следовательно, пока объект залога оставался во владении должника, все другие гарантии против недобросовестности с его стороны оказывались недостаточными. Отсюда стремление кредиторов получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога.

Помимо причин, перечисленных выше, существовали экономические причины, которые способствовали изменению формы залога - это развивавшееся в XV-XVI веках крепостное право. С точки зрения залогодержателя положение, при котором предмет залога оставался у залогодателя, оказывалось крайне невыгодным, так как крестьяне, представлявшие главную ценность имения, вначале были связаны юридически не с самим имением, а только лично с владельцем, и кредитор поэтому рисковал получить при взыскании обремененную недвижимость совершенно обесцененной.

При таких обстоятельствах залог не удовлетворял кредитора, так как институт не распространял права залогодержателя именно на ту область которая являлась для него наиболее существенной. И, в стремлении обезопасить интересы залогодержателя, самым простым выходом было передать владение в его руки. То есть имущество при совершении закладной передавалось кредитору, который мог безотчетно пользоваться его плодами вместо процентов. Из этих двух элементов - необходимости наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества вместо начисления процентов на кредит - и состояла новая форма залога, развитая в русском праве.

Однако наряду с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, продолжала существовать и форма, предусматривавшая оставление имущества у должника и даже регламентированная Указом Ивана TV от 25 декабря 1557 года. При такой форме кредитор вместо пользования имуществом получал в виде вознаграждения рост на капитал.

В конце XVI - начале XVII веков в России разразился страшный экономический кризис, последствия которого отразились на всех сторонах общественной жизни. В частности, удорожание кредита неминуемо повлекло за собой и унифицирование способа обращения взыскания. Ст. 196 гл. 10 Соборного Уложения 1649 года предусмотрела безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитору.

Примерно в середине XVII века созрели предпосылки для совершенно нового использования залога, отвечавшего его прямому назначению. Экономический подъем, усовершенствование поземельной регистрации - все это значительно уменьшало необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника. В Указе 1737 года залог с передачей имущества кредитору даже не предусматривался.

Говоря о различных формах русского залога, необходимо остановиться на проблеме оформления залоговых правоотношений. В XI - XVI веках этим занимались "площадные подьячие", которые составляли на площадях различные письменные акты, в том числе и закладные. Форма всех актов была примитивна и проста. Закладная писалась в 1-м лице от имени залогодателя, в конце акта указывался его составитель и присутствующие при его составлении свидетели. Затем для большей верности и сохранности данные этого акта вносились в книги определенных присутственных мест. (Земский приказ).

Соборное уложение царя Алексея Михайловича достаточно большое место уделяло оформлению сделок с недвижимостью. Оно четко предусматривало, что закладные, составленные площадными подьячими, должны были записываться в книги соответствующего приказа, где с них взималась пошлина; после этого закладная предъявлялась в Печатный приказ, где к ней прикладывалась государственная печать. В Приказе (Поместный приказ в XVII в.) проверялись основания права того лица, от которого имущества уступалось или передавалось. В приказе делалась справка об имении по переписным или записным книгам - состоит ли имение там, где значится по акту, содержится ли в нем указанное в акте количество земли, в чьем владении состояло раньше, в важнейших случаях производился допрос лица, закладывавшего имени. Затем акт вписывался в записную вотчинную книгу, а пошлины - в приходную книгу.

Такой порядок оформления залога удержался до издания Николаем I Свода Законов, где он представлялся в следующем виде: при палатах гражданского суда существовали особые "крепостные отделения" из крепостных писцов и надсмотрщиков, которым поручено было составление актов; составленный ими акт вносился в "закладную книгу", которая поступала на рассмотрение присутствия суда. Судья, удостоверившись в личности, совершающих данный акт, в праве залогодателя на отчуждение имущества и в отсутствии в условиях чего-либо противозаконного, отмечал на акте: "совершить по закону" и возвращал его надсмотрщику. Последний дословно вносил акт в крепостные книги. В таком порядке оформлялся залог недвижимости до реформ Императора Александра П-го. Но прежде чем перейти к описанию этого нового порядка, необходимо изложить те изменения, которые произошли в залоговом праве в ХТХ веке.

Залоговое право, сформировавшееся в Российской империи в период перед первой мировой войной, отличалось значительным своеобразием, причинами которого, в частности, были отсутствие устоявшихся и всеобъемлющих теоретических построений, а также единого источника нормативного регулирования. В 1890 году закончена подготовка проекта Вотчинного Устава, ст.43 которого определяла, что залог есть обеспечение денежного требования недвижимым имением и дает кредитору, в случае неисполнения должником его обязательства, право на удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. Важнейшие черты этого проекта сводились к следующему:

1. Одно и то же имущество могло быть отдано в залог нескольким лицам. В этом случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;

2. Залоговое право носило ипотечный характер, поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимого имущества;

3. Приобретённые залогодержателем права на взысканные ссуды с залогодателя могли быть предметом сделок как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;

4. Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица по сторонние - приобретать права требования, обеспеченные залогом.

По мнению дореволюционных русских юристов, в проекте было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться имуществом, служащим обеспечением.

Помимо таких видов залога, как совокупный, залог в обеспечение чужого обязательства, проект предусматривал и возможное установление кредитного залога. Следовательно, проект отражал последовательное восприятие большинства различных позиций залогового права. Другими источниками правового регулирования залога как института гражданского права являлись, прежде всего: Свод законов гражданских и другие законодательные и подзаконные акты, в которых также можно было встретить правила о залоге. Например, законодательное определение залога содержалось в примечании к статье 476 Устава судопроизводства торгового: "Залог есть не что иное, как отчуждение права распоряжения, составляющего нераздельную принадлежность права собственности".

Порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившем силу закона 14 апреля 1866 года и Правилами, утвержденными Министерством Юстиции от 31 мая 1891 года, в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Залог недвижимости совершался крепостным порядком, т.е. сделка должна была совершена сначала у нотариусов, а затем утверждена старшим нотариусом того округа, в котором находилось недвижимое имущество. Старший нотариус, взыскав соответствующую пошлину, делает на договоре надпись об утверждении, вносит сделку в крепостную книгу и отмечает о том в реестре крепостных дел. Такой акт называется закладной крепостью. По совершении закладной старший нотариус налагает запрещение на заложенное имение и делает надлежащее распоряжение о том Сенатской типографии для публикации. Требование крепостной формы имеет безусловное значение, и несоблюдение ее порождает недействительность самого залога. Вещное право залогодержателя устанавливается с момента совершения старшим нотариусом отметки в реестре крепостных дел об утверждении закладной.

Говоря об особенностях залога недвижимости в XIX веке невозможно не упомянуть о таком виде залога, как залог в "кредитных установлениях", таких как Государственный Дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки, правовое положение которых было достаточно полно регламентировано законодательством. Причем механизм операций этих банков с недвижимостью был разработан настолько полно, что, он послужил той основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

Итак, для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо представить в банк право устанавливающие акты на недвижимость и свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений. Строения должны быть непременно застрахованы. Оценка имущества производится самим банком, и выдаваемая под залог сумма ставится в известное процентное отношение к оценочной сумме (50-75%). Заемная сумма выдается или деньгами или, чаще, закладными листами, т.е. обязательствами самого банка, обеспеченными состоящим в его залоге имуществом. Реализация закладных листов производится или самим банком, или заемщиком. Заем под залог производится обыкновенно на весьма продолжительное время, потому что долг уплачивается постепенно, - вместе с процентом по займу уплачивается и процент погашения. В противоположность простому залогодержателю, банк вправе требовать от залогодателя воздержания от вредных и обесценивающих залог действий. С другой стороны собственник, с согласия банка, может продать, подарить заложенную недвижимость, с переводом долга, без уничтожения первого залога. Г.Ф.Шершеневич писал: "Главная особенность залога в кредитном установлении состоит в праве этого последнего произвести самостоятельную продажу, без посредства суда"[1] .

В конце XIX - начале XX веков активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые ссудополучатель хотел приобрести. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России, и способствовал наделению обедневших крестьян землей.

Таким образом, подытоживая краткое изложение принципиальных особенностей дореволюционного российского залогового права, можно отметить значительный объем его нормативного регулирования, приверженность основным понятиям римского права и достаточно жесткие правила к форме залоговой сделки.

С 1922 года по 1964 год в России действовал Гражданский Кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (ГК РСФСР), ставший следующим по хронологии законодательным актом, регулирующим залоговые правоотношения. Залог в этом кодексе был помещен в раздел вещных прав и соответствующим образом трактовался. Статья 85 ГК РСФСР определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Статья 87 ГК РСФСР дает понятие предмета залога, относя к нему всякое имущество, не изъятое из оборота. То есть ГК 1922 года не разделяет залог движимых и недвижимых вещей, исходя из факта революционной отмены частной собственности на землю путем ее национализации и запрещения отчуждения государственных промышленных предприятий, фабрик, летательных аппаратов, государственных морских и речных судов.

Договор залога должен быть совершен в письменной форме. А залог строений под страхом недействительности его, должен быть нотариально удостоверен. В соответствии с Положением о государственном нотариате 1923 года при удостоверении договора залога строений и права застройки нотариус обязательно проверяет, во-первых, принадлежность строения тому лицу, который его закладывает, во-вторых, наложение ареста на закладываемое имущество. В отношении залога строений и права застройки в обеспечение ссуд, выдаваемых кредитными учреждениями, а также в обеспечение договоров с государственными учреждениями и государственными предприятиями закон устанавливает упрощенный порядок совершения таких сделок на основании выдаваемых нотариальными конторами залоговых свидетельств. Залоговое право кредитного учреждения на имущество, закладываемое посредством залогового свидетельства, возникает не с момента выдачи свидетельства, а с момента принятия в залог указанного в свидетельстве имущества надлежащим учреждением. Кроме того, особым циркуляром от 30 июля 1927 года для залога жилых и сельскохозяйственных построек, не составляющих неотъемлемой принадлежности сельского хозяйства, установлен особый упрощенный порядок залога с регистрацией в сельском совете, причем нотариальное удостоверение сделок о залоге является в этом случае необязательным.

Несмотря на законодательную разработанность залоговых правоотношений в ГК 1922г, удельный вес этой разновидности вещных прав в советской жизни был очень невелик.

В ГК РСФСР 1964 года[2] залогу, помещенному в главу "Обеспечение исполнения обязательств" было посвящено всего несколько статей, и как отмечал Д.А. Медведев "в нашей стране залог долгое время имел скорее ритуальное значение, сопровождая примитивные акты обмена"[3] . Такое положение существовало в России до принятия в 1992 году Верховным Советом РСФСР Закона "О залоге"[4] .

Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере и получение кредита на строительство или приобретения жилья под залог недвижимости[5] . В соответствии с этим законом было разработано Положение о жилищных кредитах[6] , утверждённое Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180 "О жилищных кредитах"[7] , устанавливающее порядок предоставления банками кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Основные правила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 334 - 358)[8] , где закреплено, что общие правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров Российской Федерации были одобрены "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке", которые, как сказано в преамбуле, являются моделью законодательного акта об ипотеке[9] .

28 февраля 1996 года был подписан Указ Президента Российской Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"[10] , содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы Гражданского Кодекса.

21 июля 1997 года принят долгожданный Федеральный Закон Российской Федерации №122-ФЗ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[11] , где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции.

16 июля 1998 г. вступил в действие Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон «Об ипотеке»)[12] , являющийся основным источником гражданско-правовых норм, регулирующих отношения ипотеки.

1.2 Понятие и сущность института ипотеки

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества".

В соответствии со ст. 42 закона "О залоге", ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Федеральным законом «Об ипотеке» она определяется как залог любого недвижимого имущества.

При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны: ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Как разновидность залога, она является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Общим признаком для всех этих договоров является денежный характер обеспечиваемого требования. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д. Ипотекой может быть обеспечено и исполнение внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику.

Требования, обеспеченные ипотекой, подразделяются на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.

Субъекты ипотечного правоотношения - залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо).

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника - права распоряжения заложенной вещью.

Отличительный признак ипотеки - ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Именно с этим обстоятельством связана необходимость введения для ипотеки особого правового режима в рамках того общего, который установлен для залога.

К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Федеральным законом «Об ипотеке» к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, отнесены:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на значения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не рассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотеки дома, предназначенные на снос.

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Граждане и юридические лица осуществляют использование лесов на основании ст. 9 Лесного кодекса РФ[13] , то есть на основании права постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, права ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), права аренды лесных участков, а также права безвозмездного срочного пользования лесными участками. Статьей 25 Лесного кодекса РФ установлен ограниченный перечень видов использования лесов, который исключает возможность залога лесных участков. Арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодек-сом Российской Федерации не вправе отдавать арендные права в залог

Также не подлежат продаже (а значит, и ипотеке) земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.

Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые дома и т.д.). Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и т.д. Будучи недвижимостью в жилищной сфере, они имеют строго целевое назначение.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Указанные объекты также подлежат ипотеке. Морские суда могут служить предметом ипотеки независимо от флага, под которым они ходят, и порта приписки. Однако сделка должна быть совершена на территории, подпадающей под юрисдикцию Российской Федерации.

Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. В обычном понимании здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как сооружения используются для технических целей и люди находятся в них временно. Здания и сооружения могут быть предметом ипотеки только с соблюдением правил ст.69 Федерального закона «Об ипотеке», согласно которой ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Правила Федерального закона «Об ипотеке» должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставляется с целью строительства и на строительство получены все необходимые разрешения со стороны соответствующих государственных органов. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи их в ипотеку, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.

Вещи, в том числе недвижимые, могут состоять из главной вещи и ее принадлежности. Общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой из них является неодинаковой: одна зависима от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение. Вещи, между которыми существует подобного рода связь, называются главной вещью и принадлежностью.

Юридическое значение такого подразделения вещей состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК РФ). Указанное правило распространяется и на ипотеку, т.е. вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, заложенными считаются также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т.д.).

Недвижимые вещи могут быть делимыми и неделимыми. Делимыми являются вещи, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения, а неделимыми - вещи, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Юридическое значение этой классификации состоит в том, что часть неделимого недвижимого имущества по общему правилу не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует отметить, что отдельные разновидности недвижимых вещей могут быть как делимыми, так и неделимыми. Так, жилое помещение по общему правилу является неделимым, однако при определенных условиях оно может быть разделено (например, если его части могут быть изолированы с обеспечением отдельных входов в них).

Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. При заключении договора ипотеки, предметом которого является право аренды недвижимого имущества, необходимо получить согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения. Примером противоречия договора аренды недвижимости существу арендных отношений могла бы служить ситуация, когда в качестве залогодержателя выступил бы собственник арендованного имущества.

Помимо имущества, принадлежащего залогодателю на праве собственности, ипотека может быть установлена в отношении имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения. Это право производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (Российская Федерация или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.

Согласно ст.295 ГК РФ, в отношении имущества, переданного в хозяйственное ведение, собственник сохраняет следующие правомочия: решать вопросы создания предприятия, а также связанные с его реорганизацией и ликвидацией, определять предмет и цели деятельности предприятия, назначения его руководителя, осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Кроме того, собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Субъект права хозяйственного ведения самостоятельно осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим предприятию имуществом, однако право распоряжения недвижимым имуществом ограничено: продажа, сдача в аренду или залог, внесение в качестве вклада в уставный или складочный капитал хозяйственных обществ и товариществ и иные формы отчуждения и распоряжения недвижимым имуществом без согласия собственника не допускаются.

Субъекты права оперативного управления - учреждения и казенные предприятия лишены права закладывать недвижимое имущество.

В п.2 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке» определен перечень недвижимого имущества, которое не может быть предметом ипотеки. В частности, к такому имуществу относятся природные ресурсы, недра, атомные электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности государства.

Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам; такой перечень установлен в ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ[14] .

Не допускается ипотека имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Особым образом регулируются ситуации, когда недвижимое имущество является государственной собственностью и при этом не было передано в хозяйственное ведение. Оно может быть передано либо в оперативное управление казенным предприятиям или учреждениям, либо быть закреплено за казной Российской Федерации или ее субъекта. Во всех этих случаях необходимо принятие соответствующего решения Правительством РФ или администрацией соответствующего субъекта Федерации как представителями собственников. При этом следует иметь в виду, что учреждения в соответствии с п.2 ст.298 ГК РФ могут получить разрешение на занятие предпринимательской деятельностью и за счет полученных от этой деятельности доходов приобретать имущество, в том числе недвижимое. Соответственно при принятии решения об ипотеке недвижимого имущества, принадлежащего учреждениям на праве оперативного управления, необходимо выяснять происхождение этого имущества, поскольку недвижимое имущество, приобретенное учреждением за счет собственных доходов, не может быть предметом ипотеки только на основании решения соответствующего государственного органа.

Коммерческий конкурс на приватизацию государственного или муниципального имущества может предусматривать инвестиционные или социальные условия. Так, к числу социальных условий относятся создание дополнительных рабочих мест, мероприятия по охране окружающей среды и т.д. Инвестиционные условия могут предусматривать осуществление в отношении объекта приватизации мероприятий по его реконструкции, приобретение оборудования определенных типов, модернизацию и расширение производства. Таким образом, закон особо подчеркивает то обстоятельство, что ипотека приватизированного предприятия как объекта недвижимости не освобождает лицо, которое приобрело предприятие в результате приватизации, от вышеуказанных обязанностей.

Ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. В последнем случае речь идет, прежде всего, об основной разновидности совместной собственности - собственности супругов на совместно нажитое имущество: в соответствии с п.З ст.35 Семейного кодекса РФ[15] для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.

Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Он может заложить ее без согласия других собственников. Однако если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание, прежде всего будет применяться предусмотренное ст.250 ГК РФ правило о преимущественной покупке: при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право приобрести продаваемую долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания.

Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Система ипотечного кредитования существует в мире уже многие годы. За это время в разных странах сформировалась универсальная система, в соответствии с которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10-40 лет под 3-15% годовых.

Ипотека является: во-первых, финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства; во-вторых, дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно; в-третьих, инструментом создания многопорядкового капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.


ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

2.1 Понятие договора об ипотеке

Как было указано выше, основанием возникновения ипотеки является договор. Законом об ипотеке установлены существенные условия договора об ипотеке, при отсутствии которых он признается недействительным. Их перечень по существу совпадает с перечнем существенных условий договора о залоге, указанных в п.1 ст.339 ГК РФ. Единственным исключением является отсутствие условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке заложенное имущество всегда находится у залогодателя.

Поскольку предмет договора об ипотеке - недвижимое имущество, его идентификация всегда начинается с указания на то, какой именно разновидностью недвижимости оно является (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, оно также указывается (например, стадион "Метеор"). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) - привязкой к определенной местности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других ему подобных. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Как уже было отмечено, это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию.

В связи с тем, что предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него, необходимо, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения, описание, достаточное для ее идентификации, а также срок аренды.

По общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст.67 Федерального закона «Об ипотеке»[16] не может быть меньше нормативной.

Особое правило устанавливается относительно оценки заложенной недвижимости, являющейся государственной или муниципальной собственностью. В этом случае она осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Таким законом является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст.8 указанного Закона проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в оценку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям, при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию.

В этот пункт законодатель внес ряд изменений по сравнению с ранее действовавшей редакцией. Во-первых, убрал противоречившее Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"[17] положение о том, что оценку предмета ипотеки могут осуществлять только организации. Во-вторых, установил, что оценка незавершенной строительством недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости.

Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, Закон требует, чтобы в договоре об ипотеке было названо и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

По основаниям возникновения такое обязательство может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство вследствие причинения вреда). Если речь идет о договорном обязательстве, должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения. На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору.

В постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"[18] отмечено, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобной отсылки и требуют указания в договоре об ипотеке всех условии кредитного договора.

ГК РФ (ст.З11) допускает исполнение обязательства (в том числе обеспеченного ипотекой) по частям. Это обычно обусловлено существом обязательства (например, поставка крупной партии товаров или строительство крупного объекта). В таких случаях в договоре об ипотеке также должны быть указаны сроки, периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

По общему правилу условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной, которой удостоверяются права залогодержателя. Исключение составляют случаи, когда закладная выдается при ипотеке в силу закона.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке, относятся также права, обязанности и ответственность сторон. В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

В соответствии с п.3 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Примерная форма договора ипотеки приведена в приложении 1.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Как следует из п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс либо право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент[19] .

Допускается залог закладной.

Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При этом она влечет последствия уступки требований (цессии).

2.2 Существенные условия договора об ипотеке

1. Пункт 1 ст. 339 ГК установил существенные условия договора о залоге, к которым относится предмет залога, его денежная оценка, существо обязательства, содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом. В договоре должно быть зафиксировано местонахождение имущества с указанием, у кого находится это имущество. В постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 указано, что в случае, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Для залога недвижимости устанавливаются специальные требования. Так, ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре должно быть указано, помимо предмета ипотеки, его оценки, существа обязательства, размера и срока исполнения обязательства, также указание местонахождения недвижимости и идентификационное описание. Помимо всего, должно быть зафиксировано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя. Если предметом ипотеки является право аренды, должны быть указаны арендованное имущество и срок аренды.

Оценка недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится по соглашению сторон с соблюдением требований ст. 67 Закона. Сторонам предоставлено право поручить оценку предмета ипотеки профессиональной организации в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 22.08.2004). В случае, если основное обязательство предполагает исполнение его по частям, в обеспеченной им ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) платежей, их размер. Если права залогодержателя удостоверены закладной, соответственно, закладная фиксируется в договоре об ипотеке.

2. Пункт 2 ст. 339 ГК устанавливает для договора о залоге обязательную письменную форму и квалифицированную форму для договора об ипотеке. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальная форма для договора ипотеки недостаточна; для него также предусмотрена обязательная государственная регистрация. Соответственно, несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность.

Пункт 3 ст. 339 ГК затрагивает одну из центральных проблем, а именно публичность залога. Это означает, что существование отношений залога в принципе должно быть очевидным для окружающих. В случаях, когда предмет залога передается залогодержателю, публичность залога обеспечивается фактом его нахождения во владении последнего. Когда же предмет залога остается у залогодателя, средством публичности является регистрация. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость предусмотрена регистрация любого недвижимого имущества и сделок с ним (п. 1 ст. 4). Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином регистрационном реестре прав на недвижимое имущество, по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

3. Залог считается зарегистрированным с момента внесения сведений об этом в соответствующий реестр и присвоении соответствующего номера. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

2.3 Форма договора об ипотеке. Понятие закладной

Договор об ипотеке является одним из традиционных гражданско-правовых договоров во всех развитых странах мира, да и в РФ (если не учитывать советское право) Естественно, что общие правила заключения гражданско-правовых договоров, которые содержатся в ст. 432 - 449 ГК РФ, применяются и к договорам об ипотеке. Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе "Об ипотеке". В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования. Наименование предмета ипотеки, как правило, указывается в виде родового признака соответствующего объекта недвижимости (жилой дом, квартира, производственный цех, офисное здание (контора), коровник и т. д.. Иногда же объект недвижимости имеет собственное индивидуальное наименование (стадион "Труд", гостиница "Брно", кинотеатр "Мир", и т. п.). В последнем случае в договоре об ипотеке указывается соответствующее индивидуальное наименование объекта недвижимости. Обязательно указывать и место нахождения с достаточным для идентификации этого предмета описанием. Место нахождения являющегося предметом ипотеки объекта недвижимого имущества определяется его почтовым адресом, а при отсутствии такового (например, земельный участок, выделенный за городом) - привязкой к местности (например, земельный участок № 20 в квадрате 2 Южного массива земельных угодий садовоогородного товарищества "Урожай"). Достаточным для идентификации предмета ипотеки описанием является набор индивидуальных признаков объекта недвижимости, достаточный для быстрой и безошибочной дифференциации этого объекта недвижимости от других подобных объектов. Вот пример полной формулировки условия о предмете ипотеки: "Одноэтажный семикомнатный кирпичный жилой дом общей площадью 100 кв. метров, жилой площадью 76 кв. метров, расположенный по адресу: 394000, г. Воронеж, ул. Иванова, 56". Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки (т. е. пользуясь схемой вышеприведенного примера, условие о предмете ипотеки для залога права аренды должно выглядеть так: "Право аренды одноэтажного семикомнатного жилого кирпичного дома... (и далее по тексту примера)"). Также должен быть указан срок аренды (конкретной календарной датой либо периодом времени от момента подписания договора об ипотеке). Пользуясь вышеозначенным примером, приведем образец записи о сроке аренды: "Право аренды жилого одноэтажного кирпичного дома... (далее по тексту примера)... сроком до 31 декабря 2006 года". Нужно отметить, что ипотека может устанавливаться также и на право аренды части арендованного объекта недвижимости. В этом случае такая часть должна быть подробно конкретизирована описанием (например: "Право аренды одной комнаты имеющей жилую площадь 15,6кв. м), жилого одноэтажного кирпичного дома (далее по тексту из предыдущего абзаца)"7. Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Федерального закона "Об ипотеке" и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (в рублях). При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В этом случае оценка осуществляется профессиональным оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г8. Стороны договора об ипотеке частного (личного или корпоративного) имущества могут поручить оценку предмета ипотеки независимому профессиональному оценщику, действующему на основании вышеуказанного Федерального закона. Вот пример указания стоимости имущества в договоре ипотеки: "Одноэтажный семикомнатный кирпичный жилой дом общей площадью 100 кв. метров, жилой площадью 76 кв. метров, расположенный по адресу: 394000, г. Воронеж, ул. Иванова, 56, оцененный по соглашению сторон в 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей". В договоре об ипотеке должно быть названо обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы. Также в обязательном порядке должны быть указаны основания возникновения (например: "в соответствии с Кредитным договором № 251 от 19 февраля 2006 г., заключенным в г. Воронеже между (указываются стороны соответствующего договора")) и сроки исполнения обязательства. В случае, если это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Нужно отметить, что в условиях инфляции и других негативных явлений многие участники гражданских правоотношений практикуют увязку размера будущих денежных обязательств с текущим официальным курсом доллара США, с размером ставки учетного процента по кредитам Центрального банка РФ и т. п. Если сумма обеспечиваемого ипотекой денежного обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны срок (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке (гл. 3 Закона "Об ипотеке" - подробнее о закладных).

В договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть указаны: 1) право (т. е. право собственности, в том числе, общей долевой в определенной доле или общей совместной; право хозяйственного ведения; право оперативного управления - если ипотека устанавливается на право аренды имущества, находящегося в оперативном управлении арендодателя; право аренды), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки (в последнем случае - имущество, право аренды, на которое является предметом ипотеки), принадлежит залогодателю;

2) наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя9. Понятие закладной

Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости.

Владелец закладной приобретает права:

— на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

— залога на имущество, обремененное ипотекой.

Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок.

Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.

В соответствии с Законом об ипотеке закладную составляет залогодатель. Если он является третьим лицом (то есть не участвует в основном обязательстве), то он не является должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Первоначальному залогодержателю закладную выдает орган, который произвел государственную регистрацию ипотеки после ее регистрации.

Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время является федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные подразделения.

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания ее таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная» либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной. Закон об ипотеке предусматривает недопущение составления и выдачи закладной, когда:

—предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, леса или право аренды указанного имущества;

—ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная должна содержать обязательные сведения, а именно:

• слово «Закладная» в названии документа;

• полное имя (фамилия, имя, отчество) и место регистрации, если залогодателем является гражданин. Для юридического лица указывается его наименование и местонахождение в соответствии с учредительными документами;

• первоначальный залогодержатель, которому выдается закладная, его полное имя и место регистрации (для гражданина), наименование и местонахождение для юридического лица;

• обязательство, которое обеспечивается ипотекой, — название кредитного договора, иного денежного обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

• если залогодатель не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то имя должника. Если должником является гражданин, то указывается его полное имя и место регистрации, а если юридическое лицо — его наименование и местонахождение;

• сумма обязательства, обеспечиваемая ипотекой, а также размер процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о конкретной сумме, а об условиях, которые позволят определить эту сумму и проценты на момент исполнения обязательства. Например, стороны могут договориться, что размер процентов будет определяться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, существующей в месте исполнения обязательства;

• срок выплаты суммы, подлежащей уплате залогодержателю, если сумма подлежит уплате по частям — срок или периодичность соответствующих платежей и размер каждого платежа. Стороны могут договориться об установлении условий, которые позволят определить сроки и размеры платежей (план погашения долга);

•достаточная степень детализации имущества, на которое устанавливается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего имущества, прежде всего название имущества, подробное описание, а также место его нахождения;

• денежная оценка имущества, которая, как правило, устанавливается по соглашению сторон. Исключение составляет имущество, в отношении которого установление ипотеки является обязательным в силу закона. В этом случае имущество должно быть оценено профессиональным оценщиком и подтверждено его заключением;

• наименование права залогодателя, орган, его зарегистрировавший, номер, дата и место государственной регистрации, а если предметом ипотеки является право аренды, то — точное название имущества, являющегося предметом аренды, срок действия такого права;

• имущество, обремененное правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом. Имущество, не обремененное никакими перечисленными правами третьих лиц;

• подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по основному обязательству, то и основного должника;

• предусмотренную законом запись государственного регистрационного органа, которая должна содержать полное наименование этого органа, дату, место и номер, под которым запись зарегистрирована. Сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию;

• дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Если в документе отсутствуют сведения хотя бы по одному из перечисленных пунктов, то такой документ не может быть признан закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Однако данный перечень сведений не является исчерпывающим и по соглашению сторон может быть дополнен другими данными.

Закладная представляет собой единое целое. При этом к ней могут прикладываться документы, которые определяют условия ипотеки, либо необходимые для осуществления залогодержателем прав по закладной. Если она состоит из нескольких листов, то они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью регистрирующего органа. Отдельные листы не могут составлять предмет сделок. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей, отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется дополнительный лист, на котором надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

Если впоследствии обнаружилось несоответствие закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание закладной. Необходимо учитывать, что приобретатель такой закладной не знал в момент совершения сделки и не должен был знать о таком несоответствии, поэтому первоначальный залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться.

Законный владелец закладной, столкнувшись с таким нарушением его прав, может требовать его устранения путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной выдачей ему новой закладной. Такое требование должно быть заявлено немедленно, как только владельцу закладной стало известно о несоответствии. На составителя закладной возлагается ответственность за убытки, возникшие вследствие отмеченного несоответствия и его устранения.

Если в закладной не указано на то, что прилагаемые документы являются неотъемлемой ее частью, либо они не определены с точностью, позволяющей идентифицировать эти документы, то они не будут являться обязательными для лиц, к которым права по закладной перешли по договорам продажи, залога или иным образом.

Как уже говорилось, документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче

2.4 Государственная регистрация договора об ипотеке

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом. Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является Федеральная регистрационная служба.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация ипотеки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект. Несоблюдение требований о регистрации влечет недействительность договора.

Например, между ОАО «Мелькомбинат» и АК Сберегательный Банк РФ в лице Нижнетагильского отделения № 238 заключен договор залога недвижимости (ипотеки) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. Суд обоснованно сделал вывод о ничтожности договора ипотеки как не соответствующего требованиям закона, предъявляемым к форме сделки и необходимости ее государственной регистрации[20] .

Суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права и сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации.

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

На практике это означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны и его ведение также должно осуществляться по общим правилам. Наиболее общие положения, касающиеся ведения реестра, содержатся в ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с указанной статьей Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Конкретная информация, касающаяся процедуры такой регистрации, имеется в ряде подзаконных актов.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

При заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки, так и ипотека как обременение[21] . Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. К заявлению прилагается договор и другие документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Сама регистрация осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Документы, представляемые на регистрацию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей).

Под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, понимается документ, содержащий основное обязательство (например, кредитный договор).

Государственной регистрации подлежит также ипотека в силу закона. Осуществляется она безвозмездно и без представления отдельного заявления. Регистрируется она одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Так, при государственной регистрации права собственности, возникшего в результате заключения договора ренты (п.1 ст.587 ГК РФ), будет также зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого имущества.

Залогодержатель в ипотечном обязательстве может смениться вследствие того, что будет заменен кредитор в основном обязательстве в результате уступки требования. Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью).

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или в нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки. Для регистрации смены залогодержателя необходимо подать совместное заявление бывшего и нового залогодержателей.

Государственная регистрация ипотеки должна быть произведена в течение одного месяца со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации.

К основаниям для отказа в государственной регистрации прав относятся:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом;

2) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимо го имущества[22] .

Иногда в государственной регистрации не отказывают, однако принимается решение о ее отложении. Это происходит, если отсутствуют какие-либо из необходимых документов (перечень необходимых документов указан в п.2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке), или необходимо внести в них изменения, либо нужно проверить их подлинность.

В случаях, когда государственная регистрация откладывается, орган, осуществляющий ее, требует, чтобы отсутствующие документы были представлены или соответствующие исправления были внесены. Для совершения указанных действий государственный регистратор устанавливает определенный срок (не более одного месяца). Если эти требования органа государственной регистрации не были выполнены, в государственной регистрации должно быть отказано.

О наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, можно говорить в том случае, когда не только был подан иск в установленном порядке (надлежащим истцом, надлежащему ответчику, по надлежащей подсудности и т.д.), но и соответствующим судом было вынесено определение о принятии искового заявления к производству.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причинах отказа. Копия сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке[23] .

Изменения и дополнения в регистрационную запись не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляют случаи, когда: 1) предмет ипотеки изменился настолько, что заложенной признается только часть ранее заложенного по договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может выступать в качестве самостоятельного объекта прав; 2) размер обеспечения изменился настолько, что размер требований, возникающих из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возложены на залогодержателя. Размер государственной пошлины устанавливается статьей 333.33 Налогового Кодекса РФ[24] .

Основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке является одностороннее заявление законного владельца закладной. Кроме того, регистрационная запись может погашаться в результате совместного заявления залогодателя и залогодержателя (в тех случаях, когда закладная не выдавалась, а только заключался договор ипотеки). Наконец, ипотека может прекращаться на основании решения суда о ее прекращении. Данное решение может быть вынесено судом, как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки. Так, ипотека, будучи акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства. Ипотека прекращается также в связи с признанием недействительной или расторжением собственно ипотечной сделки. Погашение регистрационной записи об ипотеке предполагает аннулирование и закладной. Регистрация ипотеки является публичной.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.

Действия (бездействие) государственных органов и должностных лиц, связанные с регистрацией ипотеки, могут быть обжалованы в судебном порядке. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав

2.5 Субъект залогового правоотношения

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог. Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель — одно лицо. Необходимо отметить, что Гражданский кодекс последовательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице. Так, в соответствии с частью 1 ст. 355 уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна только тогда, когда тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с которой к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, в нашем случае — права залогодержателя[25] .

Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Эта норма Кодекса значительно расширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, могут получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков.

Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного право отношения, законодательство не устанавливает. К ним предъявляются общие требования для физических и юридических лиц. Одна ко, рассматривая договор залога жилого помещения, заключаемый для обеспечения кредита на приобретение жилья, необходимо помнить, что такой кредит может быть выдан только банком или иной небанковской кредитной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Таким образом, в данном правоотношении возникает специальный субъект— банк или небанковская кредитная организация[26] .

При участии в залоговом правоотношении третьего лица основной акцент все равно делается непосредственно на объекте недвижимости, а не на отношениях между залогодателем и основным должником. Следует согласиться с О.М. Олейник, которая пишет: «Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога не имеют»[27] . Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответственно и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», то есть имеет место «ручательство вещью» или «реальный кредит». Суть реального кредита сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору, если должник не оправдает доверие. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника[28] . При этом обязательным условием залога является право залогодателя на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяснимо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ). Другими словами, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3. ст. 6 Закона об ипотеке). Действующее законодательство устанавливает также иные ограничения в отношении лиц. которые могут выступать в качестве залогодателей. Так, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. №1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»)[29] .

Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) — право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобственников вещи, напри мер, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц[30] . При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу недвижимости, залогодатель может только по согласованию с залогодержателем (кредитором), например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.

Все указанные права и обязанности залогодателя должны найти отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 СК РФ)[31] .

2.6 Порядок заключения договора ипотеки

Как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается по общими правилам гражданского законодательства между двумя лицами (сторонами) — залогодателем и залогодержателем. При этом ипотека может обеспечивать исполнение основного обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипотеки, когда в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении которого залогодатель выступает в качестве поручителя.

Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не предъявляет дополнительные требования к его форме, поэтому договор может быть составлен как единый документ, собственноручно подписанный сторонами. Допускается факсимильное воспроизведение подписи (механическое или иное копирование, электронно-цифровая подпись либо иной аналог собственноручной подписи). Однако поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, целесообразно составлять его в простой письменной форме.

При нарушении требования об обязательной государственной регистрации договор признается ничтожным. Вступление в силу такого договора закон связывает также с государственной регистрацией. Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором отсутствуют существенные условия, определенные ст. 9 Закона об ипотеке. Не подлежит государственной регистрации также ипотека, удостоверенная закладной в отношении таких предметов договора, как предприятия, леса, а также права аренды такого вида имущества. Следовательно, при несоблюдении правил о содержании договора ипотеки, то есть фактически при отсутствии существенных условий договора, он не может быть признан заключенным и не подлежит государственной регистрации. Договор ипотеки считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Существенными признаются условия о предмете договора, а также те, которые названы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах либо установлены таковыми соглашением сторон.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке в договоре ипотеки должны быть указаны предмет договора, оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также обязательно должны быть указаны право, на основании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом договора, и государственный орган, зарегистрировавший данное право. Данное положение закона направлено на защиту прав залогодержателя от недобросовестного должника.

Если ипотека предприятия, леса либо прав аренды на них удостоверена закладной, то такой договор считается недействительным как заключенный с нарушением установленной законом формы и не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.


2.7 Права и обязанности сторон

По договору ипотеки сторонами являются залогодатель и залогодержатель. Залогодержатель является одновременно и кредитором по основному обязательству.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке. Закон устанавливает основные права и обязанности сторон по данному договору.

Права и обязанности залогодателя:

—пользование;

—содержание и ремонт заложенного имущества;

—охрана заложенного имущества от утраты и повреждения;

—риск утраты или гибели;

—право отчуждения заложенного имущества;

—право на последующую ипотеку;

—права в отношении заложенного предприятия.

Права и обязанности залогодержателя:

—проверять заложенное имущество;

—право досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства;

—право на заложенное имущество при переходе прав;

—право уступки своих прав по договору об ипотеке.


ГЛАВА III . ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ

3.1 Особенности ипотеки земельных участков

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс заключается в том, залог земли в Российской Федерации практически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации понятия “частная собственность на землю” это важнейшее условие существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной собственности полноценное функционирование ипотеки наталкивается на массу препятствий.

Граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ (Приложение 6). В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части.

Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки является земельный участок, на котором находится здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. В договоре предусматривающем, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения не заложены тому же залогодержателю, залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (иначе говоря - сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между ними возникает спор - судом. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

И наконец, третье правило касается случаев, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин обращает внимание на следующий момент: “Земля, как основное средство производства...выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами...Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости от условий может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике, - отмечает В.А. Горемыкин, - принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая”.[32]

Можно выделить ещё несколько особенностей залога земельных участков.

1. Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (целевой характер ипотеки).

2. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования.

4. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.)

5. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре.

6. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации.

7. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

8. Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

9. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

10. Помимо необходимых документов (Приложение 5), к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В законе «Об ипотеке» предусмотрен ещё один интересный момент, касающийся земель сельскохозяйственного назначения, - при продаже по конкурсу земельного участка из их состава преимущественное право на его приобретение при прочих равных условиях должны иметь лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством, а среди этих лиц - граждане, которым принадлежат примыкающие земельные участки.

Предполагается, что залогодержателем по договору об ипотеке земельного участка и по договору закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций с землёй. Порядок лицензирования должен устанавливаться Центральным Банком РФ по согласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству и Министерством юстиции РФ. Думается, что такие жесткие ограничения при условии их введения и соответствующей системе контроля будут способствовать нормализации земельных отношений.

Банки вынуждены отказывать в кредите сельским товаропроизводителям поскольку их земля остаётся в государственной собственности, а иных ликвидных активов в силу их бедственного экономического положения у них нет. Ещё в 90-х годах Русский земельный банк выдавал ипотечные кредиты небольшой части крестьянских хозяйств, которые сумели сделать производство рентабельным настолько, что не приходилось волноваться о возврате долга; но вскоре отказался от этой деятельности.

Существование частной собственности на землю является и неоспоримым фактом повышения инвестиционной привлекательности любого объекта. Понимая это некоторые предприятия стараются выкупить занимаемые ими земельные участки и даже неполное владение своим наделом сделали источником выживания. Так, например, в 2001 году АО “Северное сияние” привлекло инвестиции голландской корпорации “Unilever” только под гарантию земельного участка. В Подольском районе Московской области акционерные общества “Крестовский лесопункт” и “Малинский лесопункт” и ещё пять предприятий выкупили занимаемые ими земельные участки и, получив собственное сырьё, сразу начали переговоры со шведскими и финскими инвесторами о поставках оборудования.[33] Однако не все предприятия могли себе это позволить. Например, в Московской области для юридических лиц была установлена стоимость участка, которая равна 150-кратной ставке земельного налога, что делает выкуп предприятием земли (речь идёт о сумме порядка нескольких миллиардов рублей) практически нереальным. В других регионах ситуация с налогами ещё жёстче. Таким образом политика местных властей по наполнению бюджета фактически тормозит развитие ипотеки.

Крайне важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое строительство. Сегодня в России ипотека нужна даже производителям строительных материалов.

В настоящее время многие субъекты Федерации приняли собственные земельные кодексы, в которых разрешена свободная купля-продажа земли.

3.2 Особенности ипотеки предприятия

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Это норма закона «Об ипотеке», расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ “О залоге” предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Закона «Об ипотеке» предоставляет залогодержателю право требовать 1)от залогодателя регулярно предоставлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом; 2)обращаться к собственнику имущества предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; 3)предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Законом «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Примеры можно найти и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст.295). Казённое предприятие вправе распоряжаться , а значит, и передавать в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.

На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Заложить, скажем, весь завод вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного административного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости.

3.3 Особенности ипотеки зданий и сооружений

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Закон об ипотеке в ст.5 содержит открытый перечень возможных предметов ипотеки, среди которых в том числе указаны здания и сооружения. Ипотека зданий и сооружений представляет интерес для изучения и разработки ввиду, по крайней мере, двух причин: во-первых, ввиду актуальности обеспечения исполнения обязательств залогом зданий и сооружений, и, во-вторых, ввиду недостаточной ясности норм по этому поводу.

Относительно ипотеки зданий и сооружений предъявляются особые требования, суть которых состоит в том, что ипотека этих субъектов допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ч.2 ст. 69 Закона об ипотеке).

В ст.5 Закона об ипотеке в перечне возможных предметов ипотеки указаны здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Поскольку Закон об ипотеке, по общему правилу, разрешает ипотеку земельных участков, занятых зданиями и сооружениями (п1 ст.62), и ипотеку зданий и сооружений, постольку ипотека зданий и сооружений допускается, если законом не установлен запрет или ограничение.

Необходимо отметить, что согласно абз.7 п.1 ст.5 Закона об ипотеке требуется соблюдение правил ст.69 при ипотеке «здания, в том числе жилого дома и иного строения, и сооружения, непосредственно связанных с землей», а под строениями в соответствии с абз.5 п1 ст1 ст.5 Закона об ипотеке понимаются в том числе и гаражи потребительского назначения. Получается, что под ипотекой здании и сооружений понимается ипотека практически всех искусственных недвижимых объектов, непосредственно возведенных на земле. Но при этом нужно учитывать, что закон имеет в виду не любые объекты, а именно объекты недвижимости, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможного.

Ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству . Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - права покупателя на земельный участок должны определяться в соответствии с Земельным кодексом РФ, согласно которому при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель недвижимого имущества).

Так, АО «Магнитогорская сталь» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ договора о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул.Бутлерова, 12. В дополнение к исковому требованию истец просил применить последствия недействительности сделки.

Решением от 26.05.2003 в удовлетворении тисковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 28.07.2003 решение оставлено без изменения. Принимая судебные акты, первая и апелляционная судебные инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещение зарегистрирован Москомимуществом в реестре залога под №356 от 18.07.2002 и учтен в бюро технической инвентаризации ЮГО-Западного округа Москвы за №46, поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.10.2003г договор о залоге нежилого помещение признал недействительным, поскольку по договору ипотеки в залог передано только здание без права аренды земли. Кроме того, не соблюден установленный порядок регистрации этого договора.

Как видно из материалов дела, земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у ЗАО «Сервис-Бор», однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения.

Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица, заинтересованного, суд кассационной инстанции обоснованно применил п.3 ст.340Гражданского кодекса РФ, согласно которой ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

3.4 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Поскольку основные положения об ипотеке жилых домов и квартир рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболее интересным представляется рассмотреть здесь практическую сторону этого вопроса, так как именно залог квартир превалирует на российском ипотечном рынке.

Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости начали проводится в 1993 году. Для этого использовалась схема продажи недвижимости заёмщиком кредитору. Заключался договор купли-продажи недвижимости, который в случае своевременного погашения кредита расторгался. Прежде чем получить кредит из квартиры необходимо было выписаться. Параллельно с договором купли-продажи заключался непосредственно кредитный договор, по которому заёмщик обязывался вернуть деньги и проценты по кредиту. Поскольку такая сделка была не совсем законной некоторые фирмы вместо кредитного договора заключали договор аренды. В этом случае проценты по кредиту оформлялись как арендная плата за проживание в собственной же квартире. Сумма выдаваемого кредита составляла от 50 до 80% от оценочной стоимости квартиры. Если заёмщик не успевал вернуть кредит в срок, то банк мог предоставить одну - две недели отсрочки, но за это начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга в день.

Столь кабальные условия объясняются прежде всего отсутствием у кредитора гарантий того, что в случае невозврата кредита он сможет реализовать квартиру, вернув таким образом затраченные средства. Плюс ко всему заёмщик, доказав, что сделка была притворной, то есть договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку, мог добиться признания сделки ничтожной. Тем не менее некоторые банки, в частности “Инвест-Кредит” и “Надёжный”, широко использовали данный вид сделки в 2000х годах. К числу успешных попыток реализации ипотечных операций с использованием именно залоговых схем, а не механизма продажи объектов недвижимости можно отнести практику Фора-банка по выдаче кредитов под залог квартир. Для получения гарантий реализации квартиры залогодателя сумма выдаваемого кредита ограничивалась 50% рыночной стоимости квартиры. Так что, если залогодатель не возвращал кредит, банк предоставлял ему другое жильё на сумму, составлявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный кредит) за вычетом процентов по кредиту и расходов банка. В этом случае не нарушалась ст.40 Конституции РФ, гарантирующая каждому право на жилище.

Однако ипотека - это не только кредитование под залог недвижимости, находящейся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и предоставление целевых кредитов на строительство и приобретение жилья.

При предоставлении кредита или целевого займа на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Наиболее же детально порядок предоставления банками целевых кредитов на строительство и приобретение жилья регулируется Положением о жилищных кредитах.

При кредитовании банком строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

1. кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам, на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

2. краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый физическим и юридическим лицам для финансирования строительных работ;

3. долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

Обеспечением кредита является залог заёмщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счёт кредита) и имущественных прав на него. Сумма выдаваемого банком кредита не должна превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заёмщиком недостающих средств в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта. Помимо основных условий в кредитном договоре определяются цель получения ссуды, способ и формы проверки целевого использования кредита и санкции за его нецелевое использование.

Предметом залога могут быть земельный участок под строительство и готовое жильё или объекты незавершённого строительства. При выявлении нецелевого использования кредита, полученного на строительство или приобретение жилья банки имеют право досрочно взыскать выданные кредиты.

Анализируя экономическую ситуацию в стране, одним из сдерживающих факторов развития ипотеки является то, что в рамках Конституции РФ гарантия прав собственности стоит на втором месте после гарантии прав на жильё. Возможно, если эти приоритеты поменять местами ипотека может двинуться вперёд.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в УР определяется объектами кредитования и прибылью, получаемой от операций с ипотечными и ценными бумагами, а также от услуг ипотечным заемщикам, прибылью ипотечной корпорации УР от строительства жилья ипотечным заемщикам и от реализации агентских договоров с участниками системы, объемами привлечения инвестиций в строительство и через рефинансирования ипотечных кредитов.

Социально-экономическая оценка платежеспособности населения Удмуртии, его кредитных возможностей и способов решения жилищной проблемы определена с помощью исследования рынка жилья в УР, проведенного в 2005году.

Для определения покупательной способности населения Правительством УР был проведен анализ возможности респондентов приобрести жилье вновь в зависимости от их месячного дохода, а также в целом от финансовой возможности оплатить приобретаемое жилье с учетом наличия денежных сбережений или иного имущества.

На основе исследования определена емкость рынка жилья путем определения общей площади приобретаемого (строящегося) жилья в зависимости от количества семей, нуждающихся в жилье. Если принять во внимание ту часть населения, которая способна оплатить соответственно 75,50 и 25 процентов стоимости приобретаемого жилья, то есть которая является частично платежеспособной, и оказать ей государственную финансовую поддержку (выделение льготных жилищных кредитов, субсидий), то данные категории семей могут стать платежеспособными. И, в зависимости от увеличения процента платежеспособности семей, емкость рынка жилья в Удмуртской Республике может значительно возраста.

Распределение семей по вариантам решения жилищной проблемы[34]

Таблица 1.

Варианты решения жилищной проблемы

Количество семей (шт.)

%

Строительство собственного индивидуального дома

778

41,5

Строительство квартиры долевым способом

109

5,8

Покупка новой квартиры

162

8,6

Покупка ранее эксплуатируемой квартиры

223

11,9

Покупка индивидуального дома

124

6,7

Покупка ранее эксплуатируемого индивидуального дома

93

5,0

Обмен жилья

385

20,5

Всего:

1874

100,0

Из приведенных данных видно, что 53,2% семей отдают предпочтение индивидуальным домам, 20,5% семей хотели бы решить вопрос через обмен жилья и 26,3% семей намерены покупать квартиры в многоквартирных домах, причем 8,6% семей предполагают покупку новых квартир.

Также в 2005 году проводилась оценка кредитных возможностей населения УР на основе стандартов ипотечного кредитования, утвержденных ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:

- процентная ставка - 18%годовых, фиксированная в рублях;

- срок кредитования - 15 лет;

- коэффициент «платеж к доходу» - 35% от совокупного семейного дохода;

- обязательное дополнительное обеспечение кредитов - страхование имущества, жизни и трудоспособности заемщика (расчетный страховой тариф 1,8% от страховой суммы; страховая сумма не менее, чем сумма кредитной задолженности).

Таким образом, при приобретении жилья площадью по социальной норме как на первичном, так и на вторичном рынке средняя величина ипотечного кредита может составить от 17 до 52% (в среднем порядка 35%) от стоимости жилья.

Благодаря ипотечному кредитованию доля населения, способного оплатить 100% от стоимости жилья, повышается с 1,4% до 10,9%; доля населения, способного оплатить не менее 75% от стоимости жилья, до 19,8%; не менее 50% - до 31,3%; не менее 25% - до 46,7% от общей численности населения Удмуртской Республики.

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы о перспективе развития ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике:

1) Значительное число граждан УР будет иметь возможность улучшать свои жилищные условия путем привлечения ипотечных кредитов, основанных на стандартах ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Указанные стандарты соответствуют условиям, сложившимся на рынке заемных средств, отвечают требованиям по кредитному риску и могут служить основной для успешного развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике.

2) Платежеспособный спрос на кредиты в ближайшие годы будет превышать предложение кредитных ресурсов и организационные возможности республиканской системы ипотечного жилищного кредитования.

3) Для формирования необходимых объемов первоначальных накоплений граждан под цели ипотечного жилищного кредитования целесообразно:

во-первых, развивать систему частных накоплений, в особенности на долгосрочные потребительские нужды, такие как приобретение жилья, и вовлекать данные накопления в систему ипотечного жилищного кредитования;

во-вторых, при разработке схем ипотечного кредитования предусмотреть возможность оплаты части стоимости нового жилья за счет продажи имеющегося жилья, что позволит заемщикам, не имеющим достаточного объема накоплений, обойтись малой суммой кредита и снизить последующие выплаты.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

Первый этап (2002 - 2003 гг.) - формирование республиканской системы ипотечного кредитования путем реализации пилотного проекта:

­ учреждение ипотечной корпорации Удмуртской Республики;

­ организация работы с населением;

­ отбор основных участников программы ипотечного жилищного кредитования на данном этапе (банк - кредитор, страховая компания, риэлтерские и оценочные агентства, заказчик - застройщик) и формализация отношений между ними;

­ разработка нормативных правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования;

­ отвод земельного участка под строительство жилых домов в рамках пилотного ипотечного проекта;

­ реализация первого инвестиционного цикла. Строительство и реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта;

­ выдача первых ипотечных жилищных кредитов, оформление закладных, формирование первого пула закладных.

Пилотный ипотечный проект - это стартовый инвестиционный цикл, осуществляемый региональным оператором первичного рынка ипотечных кредитов, в результате которого должен быть сформирован и рефинансирован первый пул кредитных обязательств (закладных), обеспеченных ипотекой построенного жилья.

Второй этап (2003 - 2005 гг.) - рефинансирование ипотечных кредитов посредством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и интеграция республиканской системы в федеральную:

­ формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;

­ реализация второго инвестиционного цикла;

­ формирование районных списков потенциальных заемщиков, включенных в систему накопления средств на первоначальный взнос, и на их основе республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных;

­ учреждение кредитного потребительского кооператива граждан.

В рамках I и II этапов происходит формирование нормативных правовых и организационно - экономических условий для развития в республике первичного рынка ипотечных кредитов.

Третий этап (2005 - 2010 гг.) - устойчивое развитие системы ипотечного кредитования:

­ привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование в районах и городах Удмуртской Республики;

­ реализация очередных инвестиционно-строительных циклов;

­ привлечение средств инвесторов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг через выпуск и размещение сертификатов участия;

­ многократное и возрастающее в течение каждого очередного года число рефинансирований инвестиционного капитала.

На втором и третьем этапах происходит формирование эффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую через развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Формирование системы проходит параллельно на республиканском и федеральном уровнях.

На республиканском уровне усилия концентрируются на формировании организационно - экономических и информационно - технологических условий функционирования первичного рынка ипотечных кредитов.

На федеральном уровне, в основном, решаются задачи нормативного правового и методического обеспечения ипотечного рынка, как первичного, так и вторичного.

Совместными усилиями решаются проблемы интеграции и устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования.

Таким образом, процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования проходит через определенные стадии. Каждой стадии соответствовать адекватная организационно - финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и, в конце концов, образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый механизм.

В основу исследования предпосылок создания системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике были заложены следующие факторы:

­ уровень и дифференциация доходов населения;

­ состояние и обновление жилищного фонда, обеспеченность населения жильем;

­ тенденции на рынке жилья, наличие платежеспособного спроса на жилье;

­ кредитный потенциал населения: способность внесения первоначального ипотечного взноса и исполнения кредитных обязательств заемщиками, то есть готовность производить своевременные расчеты по кредиту за счет собственных средств.

В результате реализации Концепции должна быть сформирована самофинансируемая республиканская система ипотечного жилищного кредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты: развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и форм долгосрочного жилищного кредитования, защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков. Указанные направления имеют конечную цель своей реализации - решение жилищной проблемы населения.

Систематический характер действий государственных органов Удмуртской Республики, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Концепции.

По мере реализации Концепции потребуется принятие указов Президента Удмуртской Республики, целевых программ ипотечного жилищного кредитования отдельных категорий граждан, вплоть до принятия специального закона. Но основанием их разработки и принятия может служить только практический опыт реализации Концепции, поэтому первоочередные меры будут определяться постановлениями Правительства Удмуртской Республики.

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УР.

Система ипотечного жилищного кредитования - совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, финансового рынка (рынка ипотечных ценных бумаг).

Одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования

Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы, то они сами без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать ипотечные ценные бумаги. Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки (играющие центральную роль в немецкой системе ипотечного жилищного кредитования). В ближайшее время одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования не реализуема, так как масштабы операций с ипотечными кредитами не могут обеспечить рентабельность узкопрофильных кредитных учреждений. Своего рода ипотечными банками, олицетворяющими одноуровневую систему, могут стать кредитные кооперативы и их союзы (ассоциации).

Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования: если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности преимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке (универсальный кредитор), то у него возникают существенные ограничения при эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Из-за неразвитости банковской системы, кредитных союзов и полного отсутствия ипотечных банков (и отсутствия в ближайшее время условий для их появления) ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в качестве операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов должна принадлежать учрежденному государством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" осуществляет регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка через развитие отношений с региональными системами ипотечного жилищного кредитования, кредитными организациями и благодаря государственному - федеральному статусу. Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", основываясь на начальном этапе на государственных гарантиях по его "ипотечным" обязательствам, создает условия для вхождения в систему ипотечного жилищного кредитования стратегических российских и зарубежных инвесторов.

Наиболее перспективной формой финансирования ипотечного кредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе, является секьюритизация ипотечной задолженности.

Под секьюритизацией понимается процесс объединения активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секъюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск, и таким образом обеспечивается его долгосрочная ликвидность.

Такого рода ипотечные ценные бумаги дают инвесторам право требования непосредственно в секьюритизированном поле. Основное преимущество секьюритизации по сравнению с "классической" двухуровневой моделью состоит в том, что надежность ипотечных ценных бумаг зависит не столько от кредитного рейтинга эмитента, сколько от качества ипотечного покрытия, обеспечивающего выпуск.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В представленной работе сделана попытка охарактеризовать историю становления и развития ипотеки в гражданском праве. Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. первоначально когда залогового права не было, способом обеспечения была ответственность.

Наиболее значимым событием в истории существования ипотеки в России стало издание в 1800 году Банкротского устава, который отменил старый порядок залога недвижимости. Так в XIX веке в российском законодательстве окончательно установилась новая система залогового права.

Данная работа также ставила своими задачами и раскрытие основных понятий и порядок предоставления ипотеки. Так в ГК РФ, согласно ст. 334 ипотекой признается «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др. недвижимого имущества. В ст.42 закона «О залоге» ипотекой признается залог здания, предприятия, строения сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком и правом пользования им».

Ипотека делится на два вида: ипотека в силу закона и ипотека по договору. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником.

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору, а также обязательств основанных на договоре купле-продаже, аренде…

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств, институтом гражданского права и получает поддержку на этапе внедрения и очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему.

При ипотечном кредитовании земельных участков, возникают проблемы связанные с тем, что политика местных властей по наполнению бюджета фактически тормозит развитие ипотеки. В настоящее время многие субъекты РФ приняли собственный земельный кодекс, в котором разрешена свободная купля продажа земли

При ипотечном кредитовании предприятий право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы (здания, сооружения, инвентарь, сырье….). передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. На практике же случаев ипотеки предприятий практически нет.

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. относительно ипотеки здании и сооружений существую требования, в которых ипотека этих субъектов допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка.

Наиболее интересно рассмотрена практическая сторона вопроса ипотеки жилых домов и квартир, где предметом может быть земельный участок под строительство и готовое жилье или объекты незавершенного строительства.

По результатам проведенного Правительством УР анализа, можно сделать выводы о перспективе развития ипотечного кредитования:

- граждане будут иметь возможность улучшать свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов;

- спрос на кредиты будет превышать предложения кредитных ресурсов.

Ипотечное кредитование в Удмуртской Республике осуществляется поэтапно. Формирование системы проходит параллельно на республиканском и федеральном уровнях. Совместными усилиями решаются проблемы интеграции и устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования. Систематический характер действий государственных органов УР, комплексный подход к решению проблем, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволяет обеспечить достижение основных поставленных целей.

В республике разработана система ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Наиболее перспективной формой финансирования ипотечного кредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе, является секьюритизация ипотечной задолженности.

В соответствии с вышеуказанным, целью данной работы явилось: исследование института ипотеки. Таким образом, исходя из изученного законодательства и судебно - арбитражной практики РФ, а также из анализа зарубежного опыта в области ипотеки, в данной работе сформированы некоторые составляющие института ипотеки в РФ И УР.

Из-за неразвитости банковской системы, кредитных организаций и полного отсутствия ипотечных банков, ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, в качестве операторов вторичного рынка ипотечного кредитования.

Система ипотеки подразумевает экономические и юридические системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев не определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости – земли строения производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

В целом по Российской Федерации системы ипотечного кредитования постоянно совершенствуются: регулируются новые законопроекты, оттачивается банковская система. Однако практика ипотечного жилищного кредитования в современной России носит ограниченный характер вследствие наличия ряда причин.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствии друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно – правовые акты

1.Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета, №237, 25.12.1993.

2.Федеральный Конституционный закон от 31.12.1996 №1-ФКЗ (ред. От 05.04.2005) «О судебной системе Российской Федерации» // Российская газета, №3, 06.01.1997.

3.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 137, 27.07.2002.

4.Гражданский кодекс РСФСР (ред. От 26.11.2001) // «Ведомости ВС РСФСР», 1964, №24, ст.407

5.Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006). // Часть первая // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994г. №32 ст.3301.

6.Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006). // Часть вторая // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996г. №5 ст.410.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006). // Часть третья // Собрание Законодательства РФ от 03.12.2001г. №49 ст.4552

8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. От 05.12..2006) // Российская газета , №220, 20.11.2002.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.11.2004 № 188-ФЗ (ред.31.12.2005) // Российская газета №1, 12.01.2005.

10. Земельный кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.

11. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // Российская газета, №227, 08.12.2006.

12. Налоговый кодекс Российской Федерации (ред. От 16.10.2006, с изм. От 05.12.2006). // Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.08.1998г. №31 ст.3824.

13. Налоговый кодекс Российской Федерации (ред. От 16.10.2006, с изм от 05.12.2006). // Часть вторая // Собрание законодательства от 07.08.2000г. №32 ст.3340.

14. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. От 03.06.2006) // Российская газета, №17, 27.01.1996.

15.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Собрание законодательства РФ от 20.07.1998г. №29 ст.3400.

16.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Собрание законодательства РФот 28.07.1997г. №30 ст.3594.

17.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 27.07.2006) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ» от 03.08.1998г. №31 ст.З 8)3

18.Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 30.06.2006) «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4148.

19.Федеральный закон от 21.07.1997 № 119-ФЗ (ред. от 03.11.2006) «Об исполнительном производстве» //«Российская газета», № 149, 05.08.1997.

20.Федеральный закон от 21.07.1997 N 118-ФЗ (ред. от 22.08.2004) «О судебных приставах» //«Российская газета», № 149, 05.08.1997.

21.Федеральный закон от 24.07.2002 N 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» //«Российская газета», № 137, 27.07.2002.

22.Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» //«Российская газета», № 277, 08.12.2006.

23. Федеральный закон от 10.07.2002 N 86-ФЗ (ред. от 12.06.2006) «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» //«Российская газета», № 127, 13.07.2002.

24.Федеральный закон от 9.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 27.07.2006) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //«Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, № 31, ст. 3813.96

25.Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 26.07.2006) «О залоге» //Российская газета, № 129, 06.06.1992.

26.Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» //Российская газетам, № 15, 23.01.1993. (утратил силу).

27.Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах» // Российская газетам, № 111, 15.06.1994.

28.Указ Президента РФ от 22.07.1994 № 1535 (ред. от 25.11.2003) «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» //Собрание законодательства РФ 25.07.1994, № 13, ст. 1478.

29.Указ Президента РФ от 28.02.1996 № 293 (ред. от 09.07.1997) «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» //Российская газета, № 45, 06.03.1996. (утратил силу).

30.Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N675 (ред. от 19.09.2006) «О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы» // Собрание законодательства РФ, 24.09.2001, N 39, ст. 3770.

31.Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998г. N 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //«Российская газета» от 04.03.1998г.

32.Постановление Правительства РФ от 10.12.1993 № 1278 «Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» //«Собрание актов Президента и Правительства РФ», 20.12.1993, № 51, ст. 4939. (утратил силу).

33.Распоряжение Правительства РФ от 22.12.1993 № 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке» //«Российская газета», №3,06.01.1994.

34 .Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, N 27, 03.07.2006.

Специальная юридическая литература

1. Аюшева С. Почему буксует ипотека. // ЭЖ-ЮРИС, N 26, июль 2004г.

2. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения. // Право и экономика, 2004, №2.

3. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию. // Российская юстиция 1996, №11.

4. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М: Статут, 2004.

5. Гражданское право. Том II. Полутом 1 (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) M.: Волтерс Клувер, 2004.

6. Гришаев СП. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М: Юрист, 2005.

7. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки. //Законодательство и экономика, 2006, № 5.

8. Журбина Е. Заключение договора ипотеки. // Юрист, 2005, № 7.

9. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). ЗАО «Юстицинформ», 2005.

10. Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист, 2006, N 32.

11.Ипотека в России./Под ред. А.В. Толкушкина. М: Юристъ, 2002.

12. Медведев Д.А. Российский закон о залоге//ПравоведениеЛ992г. №5.

13. Наумова Л. Обзор судебной практики /Бизнес-адвокат № 8, 2004 г.

14.Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки. //Жилищное право, 2006, № 7.

15.Плешанова О. Ипотека станет еще сложнее // Эж-ЮРИСТ, № 40, октябрь 2003г.

16.Пашов Д.Б. Использование залога для обеспечения кредитных обязательств. //Право и государство: теория и практика, 2005, № 4.

17.Пашов Д.Б. Ипотека - не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России» //Подготовлен для Системы Консультант Плюс, 2006.

18.Попова О-В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. М: Издательство «Альфа-Пресс», 2006.

19.Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/Под ред. Ем В.С. М: Статут, 1999.

2О. Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки.//Право и экономика, 2006, № 4..

21.Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. // Право и экономика, 2005, № 9.

22.Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ в 2005-1 полугодии 2006 года, //www.ahml.ru/inv.shtml

23.Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России //Адвокат, 2005, №1.

24.Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Система ГАРАНТ, 2005.

25.Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях. // Юрист, 2006, № 6.

26. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.


Судебно-арбитражная практика

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» //«Вестник Конституционного Суда РФ», №3, 2003.

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». //«Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ», 2005г., №4.

3. Постановление Президиума ВАС РФ N 3037/99 от 18.01.2000 // «Вестник ВАС РФ», 2000, N 4.

4. Постановление Президиума ВАС РФ № 5046/98 от 08.12.1998 //«Вестник ВАС РФ», 1999, №3.

5. Постановление Президиума ВАС РФ № 1971/03 от 20.05.2003 //«Вестник ВАС РФ», 2003, №10.

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //«Российская юстиция», 1998, №10.

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //«Российская газета», № 152, 13.08.1996.

8. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу № Ф04/1000-205/АОЗ-97 от 07.08.1997 //«Вестник ВАС РФ», 1997, №11.

9. Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу № А13-2650/99-12 от 30.09.1999 //«Вестник ВАС РФ», 1999, №12.

10.Постановление ФАС Уральского округа от 11.08.2003 N Ф09-2114/03 - ГК // «Вестник ВАС РФ», 2003, №11.

11.Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу № А13-2651-99/12 от 30.09.1999//«Вестник ВАС РФ», 1999, №12.


Наименование первоначального залогодержателя и указание места его регистрации

Приложение 1

Наименование залогодателя и указание места его регистрации

Название кредитного договора или иного обязательства

Слово «закладная» включенное в название документа

,


Существенные условия договора ипотеки

Указание срока уплаты и суммы обязательства

Сведения о государственной регистрации ипотеки

Указание суммы обязательства

Название и описание имущества, денежная оценка имущества


Приложение 2

ЗАКЛАДНАЯ

1. Залогодатель(и) :

1) _________________________________________________________________

(Ф.И.О. полностью)

Адрес регистрации (прописки):________________________________________________________

__________________________________________________________________

Адрес фактического проживния:________________________________________________________

__________________________________________________________________

Паспорт: Серия ______ N ____________________________________________ выдан_____________________________________________________________

2)__________________________________________________________________

(Ф.И.О. полностью)

Адрес регистрации (прописки):________________________________________________________

__________________________________________________________________

Адрес фактического проживания:_______________________________________________________

__________________________________________________________________

Паспорт: Серия ______ N ____________________________________________ выдан_____________________________________________________________

2. Должник(и) (Заемщик/Созаемщики):

1) __________________________________________________________________

(Ф.И.О. полностью)

Адрес регистрации (прописки): _______________________________________

__________________________________________________________________Адрес фактического проживания:_______________________________________________________

__________________________________________________________________

Паспорт: Серия ______ N ____________________________________________ выдан_____________________________________________________________

2) __________________________________________________________________

(Ф.И.О. полностью)

Адрес регистрации (прописки):________________________________________________________

__________________________________________________________________

Адрес фактического проживания:_______________________________________________________

__________________________________________________________________

Паспорт: Серия ______ N ________________ выдан _____________________

3. Первоначальный Залогодержатель:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество)

Местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д.19.

Почтовый адрес: __________________________________________________________________

(филиала Первоначального залогодержателя)

Корреспондентский счет: №__________________________________________ в_________________________________________________________________

ИНН 7707083893

Телефон: _________________________ Факс: ___________________________

4. Обязательство, обеспеченное ипотекой:

4.1. __________________________________________________________________

Наименование, дата и место заключения договора, исполнение которого обеспечивается ипотекой

_________________________________________________________(далее по тексту Договор).

4.2. Сумма обязательства, обеспеченная ипотекой: ______________________

__________________________________________________________________

(цифрами и прописью, валюта кредита)

Размер процентов за пользование кредитом:__________________________________________________________

(цифрами и прописью)

__________________________________________________________________ процентов годовых.

Неустойка за несвоевременное внесение (перечисление) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом - двукратная процентная ставка по Договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.

Срок уплаты суммы обязательства по Договору: по «____» «_______________» 20_____ г.

4.3. Порядок погашения кредита (ненужный текст не печатать): ежемесячно/ежеквартально равными долями, начиная с ( “____” _________ 20___ г. или 1-ого числа месяца/первого месяца квартала, следующего за месяцем/кварталом получения кредита) не позднее 10 числа месяца/первого месяца квартала, следующего за платежным месяцем/кварталом. Под платежным месяцем/кварталом понимается период с первого по последнее число календарного месяца/квартала, за который ЗАЕМЩИК/СОЗАЕМЩИКИ осуществляет(ют) платежи по кредиту в соответствии с условиями настоящего договора.

4.4. Уплата процентов производится ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, а также одновременно с погашением кредита.

4.5. Уплата неустойки производится с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, в размере двукратной процентной ставки по Договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности

Неустойка за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита, уплату процентов за пользование кредитом вносится в __________________________________________________________________

(наименование валюты, в которой предоставлен кредит)

(абзац впечатывается при выдаче кредита в иностранной валюте)

5. Сведения о предмете ипотеки:

5.1. Предмет ипотеки: __________________________________________________________________

(Наименование и описание имущества, достаточно полное для

__________________________________________________________________

его идентификации)

__________________________________________________________________

5.2. Место нахождения Предмета ипотеки: ______________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________

5.3. Денежная оценка Предмета ипотеки: _______________________________

_____________________________________________________________ рулей

(цифрами и прописью)

по состоянию на «____» ____________________ 20____г.

5.4.[35] Предмет ипотеки принадлежит Залогодателю(лям) на праве: __________________________________________________________________, подтвержденном___________________________________________________

(наименование документа)

Право: ____________________________________________________________ зарегистрировано___________________________________________________

(наименование государственного органа,

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

зарегистрировавшего это право, дата, номер и место регистрации)

5.5. Иные обременения Предмета ипотеки: Предмет ипотеки подлежащими регистрации правами третьих лиц не обременен/Предмет ипотеки обременен следующими правами третьих лиц: __________________________________________________________________

(наименование права, наименование третьего лица, дата выдачи и номер правоустанавливающего документа)

5.6. Дополнительная информация (по соглашению между Залогодателем(ями) и Залогодержателем): __________________________________________________________________

__________________________________________________________________

6. Подпись:

Залогодатель(и) 1) ______________ /_______________________/

2) ______________ /_______________________/

Должник(и) 1) ______________ /_______________________/

2) ______________ /______________________

7. Сведения о государственной регистрации ипотеки:

Полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку: ____________________________________________________________________________________________________________________________________

Дата регистрации: __________________________________________________________________

Место регистрации:_______________________________________________________

Регистрационный номер:_____________________________________________________________

Дата выдачи закладной первоначальному Залогодержателю:___________________________________________________

Подпись должностного лица: __________________________________________________________________

М.П.

8. Отметки о новых владельцах закладной:

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

9. Отметки о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства: __________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

Приложение 3

ДОГОВОР ипотеки

№ 1

с. Вавож "10" апреля 2006г.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество), именуемый в дальнейшем ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ, в лице Заведующего универсальным дополнительным офисом № 4482/046 Увинского отделения № 4482 Сбербанка России Соловьевой Татьяны Игоревны, действующей на основании Устава Сбербанка России, Положения об Увинском отделении № 4482 и доверенности от 03.04.2006г., нотариально удостоверенной и внесенной в реестр 03.04.2006г. за № 3о-627, с одной стороны, и гр. РЕШЕТНИКОВА РИММА ВАСИЛЬЕВНА, именуемый(ая) далее ЗАЛОГОДАТЕЛЬ, с другой стороны, далее совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор (далее по тексту – Договор) о нижеследующем.

Статья 1. Предмет Договора

1.1. Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2 Договора (далее по тексту “Предмет залога”). Предмет залога полностью остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.

1.2. Предметом залога является:

земельный участок, кадастровый № 18:03:019002:0065, общей площадью 3000 кв.м., расположенный(ого) по адресу УР, Вавожский район, с. Водзимонье, ул.Нагорная ,48.

1.3. Право собственности Залогодателя на земельный участок, указанный в п. 1.2 Договора подтверждается свидетельством 18 АА № 409925, выданным регистрационной палатой Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.05.2003г.

1.4. Нормативная цена указанного в п. 1.2 Предмета залога составляет _750________ (_______Семьсот пятьдесят__) рублей, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра № _03/03-92_ от 05 мая 2003 г., выданной Увинским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по УР.

1.5. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в 750 (Семьсот пятьдесят) рублей.

Статья 2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом

2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора № 6910 от 10.04.2006г., заключенного между Залогодержателем (Кредитором) и Залогодателем в с. Вавож, далее по тексту “Кредитный договор”.

2.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают в том числе, но не исключительно:

возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору,

уплату неустойки по Кредитному договору,

уплату процентов по Кредитному договору,

погашение основного долга по Кредитному договору,

возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Кредитного договора и/или настоящего Договора.

2.3. Залогодатель ознакомлен со всеми условиями Кредитного договора:

сумма кредита 55 000 (Пятьдесят пять тысяч) рублей,

процентная ставка, процентов годовых 16 (Шестнадцать),

срок возврата кредита 09.04.2021г.,

порядок погашения кредита: ежемесячно равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным,

порядок уплаты процентов: ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным

неустойка: в размере двукратной процентной ставки по Кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности,

целевое назначение кредита: индивидуальное строительство объекта недвижимости

Статья 3. Заявления и гарантии.

3.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

3.1.1. Является полноправным и законным собственником имущества и обладателем прав, входящих в Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц; права Залогодателя на Предмет залога (п. 1.2 Договора) никем не оспариваются, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике за №___________ от __________________.

3.1.2. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

3.1.3. На момент заключения Договора Залогодатель не имеет задолженности по уплате причитающихся платежей и налогов на Предмет залога.

Статья 4. Права и обязанности Сторон

4.1. Залогодатель принимает на себя следующие обязательства:

4.1.1. Застраховать в пользу Залогодержателя Предмет залога на сумму не ниже его оценочной стоимости от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика (полный пакет), а также предоставить Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией (за подписью руководителя и печатью страховой компании), подлинник и одну нотариально заверенную копию страхового полиса в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Договора Сторонами.

Ежегодно продлевать страхование до полного исполнения обязательств по Договору.

4.1.2. Не совершать уступки, не отчуждать, не обременять какими-либо иными обязательствами Предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

4.1.3. Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам, меры к обеспечению сохранности Предмета залога, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

4.1.4. Письменно согласовывать с Залогодержателем действия, связанные с обременением Предмета залога правами третьих лиц;

4.1.5. Не совершать действий, влекущих изменение или прекращение Предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации Предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.

4.1.6. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.

4.1.7. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Предмета залога.

В течение 5 (пяти) рабочих дней предоставлять Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно Предмета залога.

4.1.8. Немедленно ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших в Предмете залога, о нарушениях его третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на Предмет залога.

4.1.9. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Договора Сторонами представить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации Договора, в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике

4.1.10. Передать Залогодержателю оригиналы документов, подтверждающих право собственности Залогодателя (право Залогодателя на пользование земельным участком, если он не является собственностью Залогодателя) на Предмет залога в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора.

4.1.11. Предмет залога находится у Залогодателя. Последующий залог Предмета залога без согласования с Залогодержателем не допускается.

4.1.12. Залогодатель несет в полной мере ответственность за Предмет залога, риск его случайной гибели или случайного повреждения.

4.1.13. Заменить Предмет залога по требованию Залогодержателя равным по стоимости в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента получения Залогодателем письменного уведомления Залогодержателя о замене Предмета залога в случае его утраты или повреждения, либо если право собственности на него прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

4.2. Залогодатель имеет право:

4.2.1. Пользоваться Предметом залога в соответствии с его целевым назначением, обеспечивая его сохранность.

4.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в любое время до момента его реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

4.3. Залогодержатель имеет право:

4.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия использования Предмета залога и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.

4.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.

4.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по Договору.

4.3.4. Обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным договором.

4.3.5. Требовать от Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3.6. Удовлетворить свои требования из сумм страховых возмещений при наступлении страховых случаев.

Статья 5. Ответственность Сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае нарушения Залогодателем любого из его обязательств, изложенных в п.п. 4.1.1; 4.1.2; 4.1.6.;4.1.7; 4.1.8.;4.1.9; 4.1.10.;4.1.11;4.1.12.;4.1.13. Договора, Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере 0,5 (Ноль целых пять десятых) % от стоимости Предмета залога, указанной в п. 1.6 Договора.

Штраф уплачивается Залогодателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

Статья 6. Дополнительные условия

6.1. Обращение взыскания на Предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по Кредитному договору.

6.2. Сумма, полученная от реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;

2) на уплату неустойки;

3) на уплату просроченных процентов;

4) на уплату срочных процентов;

5) на погашение просроченной задолженности по кредиту;

6) на погашение срочной задолженности по кредиту.

Статья 7. Особые условия

7.1. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

7.2. Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по Договору без письменного согласия Залогодержателя.

7.3. Расходы по нотариальному удостоверению и регистрации Договора в соответствующих государственных органах несет Залогодатель.

Статья 8. Срок действия Договора

8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору.

Статья 9. Заключительные положения

9.1. Условия Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

9.2. Взаимоотношения Сторон, неурегулированные в Договоре, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

9.3. Споры по настоящему Договору рассматриваются в соответствии с действующим законодательством в Вавожском суде с. Вавож (либо мировым судьей судебного участка Вавожского района с. Вавож по месту нахождения УДО № 4482/046 Увинского отделения №4482 Сбербанка России).

9.4. Соглашение об изменении или расторжении Договора совершается в письменной нотариальной форме, путем заключения Сторонами дополнительных соглашений, зарегистрированных в порядке, предусмотренном для Договора.

9.5. В случае изменения у Залогодержателя банковских реквизитов или изменения у одной из Сторон почтового адреса или адреса регистрации, заинтересованная Сторона обязана информировать об этом другую Сторону не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента фактического изменения реквизитов.

9.6. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении или телефаксом по адресу, указанному в Договоре (или по адресу, указанному Стороной в соответствии с п. 9.5 Договора).

9.7. Договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию договоров ипотеки, два - у Залогодержателя, один - у Залогодателя.

Статья 10. Адреса и реквизиты Сторон

8.1. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) УДО № 4482/046 Увинское отделение N 4482 Сбербанка России

Юридический адрес: 117997, г.Москва,ул. Вавилова, дом 19

Почтовый адрес: УР, п. Ува, ул. Пушкина 36

Корреспондентский счет № 30101810400000000601 в ГРКЦ НБ УР,

ИНН 7707083893, БИК 049401601

Телефон: 51085,

8.2. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ: РЕШЕТНИКОВА РИММА ВАСИЛЬЕВНА

ИНН 180300661446

Адрес регистрации (прописки) с. Водзимонье, ул. Советская 30-1

Адрес фактического проживания с. Водзимонье, ул. Советская 30-1 Паспорт 94 00 № 136280

выдан ВАВОЖСКИМ РОВД с. Вавож 18.01.2001 г..

Телефоны: домашний служебный 53135

ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ ЗАЛОГОДАТЕЛЬ

Заведующий УДО № 4482/046

Увинского отделения № 4482

Сбербанка России

Ф. ________________________________

И. ____________________________________

О.____________________________________ Т.И.Соловьева

______________________

М.П. (подпись)


Приложение 4

Документы, предоставляемые в Сберегательный банк Российской Федерации для проведения государственной регистрации ипотеки и обременения прав залогодателя

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу договора

1

Договор купли - продажи объекта недвижимости;

Договор купли - продажи объекта недвижимости;

2

Кредитный договор с приложениями

Кредитный договор с приложениями

3

----------------------------------------------

Договор ипотеки жилого или незавершенного строительства дома (три экземпляра)

4

Оригинал и копию Свидетельства о праве собственности на жилой или незавершенный строительством дом, зарегистрированные в ГУ ФРС

Оригинал и копию Свидетельства о праве собственности на жилой или незавершенный строительством дом, зарегистрированные в ГУ ФРС

5

Оригиналы паспортов (Продавца и Покупателя).

Оригиналы паспортов (Продавца и Покупателя).

6

Нотариальное удостоверенное согласие супруга залогодателя на ипотеку имущества и на его возможное последующие отчуждение (если супруг/супруга не является созаемщиком по кредиту).

Нотариальное удостоверенное согласие супруга залогодателя на ипотеку имущества и на его возможное последующие отчуждение (если супруг/супруга не является созаемщиком по кредиту).

7

Документ подтверждающий уплату гос. пошлины за регистрацию договора купли - -продажи объекта недвижимости

Документ подтверждающий уплату гос. пошлины за регистрацию договора купли - -продажи объекта недвижимости

8

Документы, содержание описание объекта незавершенного строительства

Документы, содержание описание объекта незавершенного строительства

Приложение 5

Перечень документов, необходимых для рассмотрения вопроса о предоставлении кредита на приобретение земельного участка:

1. Заявление - Анкета;

2. Справки о заработной плате заемщика/созаемщика;

3. Справка о заработной плате поручителей;

4. Оригиналы паспортов заемщика/созаемщика, поручителей.

5. Свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака (можно не предоставлять, если все штампы в паспорте проставлены);

6. Документы подтверждающие стоимость Земельного участка - (Договор купли-продажи, предварительный договор купли -продажи, и т.п.); Договор должен быть составлен в соответствии с образцом Договора купли-продажи рекомендуемым Сбербанком России.

7. Нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на залог земельного участка и на его возможное последующие отчуждение (если супруг/супруга не является созаемщиком по кредиту).

8. Документы, свидетельствующие о внесении собственных средств в счет предварительной оплаты стоимости Земельного участка или подтверждающие наличие собственных средств Заемщика на счете по вкладу в филиале Банка-кредитора (на сумму разницы между стоимостью земельного участка и суммы предоставляемого кредита, но не менее 10% от стоимости земельного участка).

Приложение 6

Отдельные виды ипотеки

Ипотека жилых домов и квартир


[1] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - M., 1912. – с. 25

[2] Гражданский кодекс РСФСР (ред. от 26.11.2001.) //«Ведомости ВС РСФСР», 1964, № 24, ст. 407.

[3] Медведев Д.А. Российский закон о залоге//Правоведе1ше 1992г. №5.

[4] Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 26.07.2006) «О залоге» //«Российская газета», № 129, 06.06.1992.

[5] Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики»//«Рос­сийская газета», № 15, 23.01.1993. (утратил силу).

[6] Постановление Правительства РФ от 10.12.1993 № 1278 «Об утверждении Положения о предоставлении граж­данам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья»//«Собрание актов Президента и Правительства РФ», 20.12.1993, № 51, ст. 4939. (утратил силу)

[7] Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах»// «Российская газета», №111, 15.06.1994.

[8] Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. от 04.12.2006)//часть первая - Собрание законодательства РФ от 05.12.1994г. №32 ст.3301; часть вторая - Собрание законодательства РФ от 29.01.1996г. №5 ст.410; часть третья - Собрание законодательства РФ от 03.12.2001 г. №49 ст.4552.

[9] Распоряжение Правительств РФ от 22.12.1993 № 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества— ипотеке» //«Российская газета», № 3, 06.01.1994.

[10] Указ Президента РФ от 28.02.1996 № 293 (ред. от 09.07.1997) «О дополнительных мерах по развитию ипотеч­ного кредитования» //«Российская газета», №45, 06.03.1996. (утратил силу).

[11] Федеральный закон от21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним" (ред. от 04.12.2006) //«Собрание законодательства РФ» от 28.07.1997г. №30 ст.3594.

[12] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 04.12.2006)// «Собрание законодательства РФ» от 20.07.1998г. №29 ст.3400.

[13] Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ //«Российская газета», № 277, 08.12.2006.

[14] Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 05.12.2006) //«Российская газета», № 220,20.11.2002.

[15] Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 03.06.2006)//«Российская газета», №17,27.01.1996.

[16] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ(ред. от 26.06.2007. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"//«Собрание законодательства РФ» от 20.07.1998г. №29 ст.3400.

[17] Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 27.07.2006) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //«Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, №31, ст. 3813.

[18] Постановление Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС PON 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»//«Российская 1азета», № 152, 13.08.1996.

[19] Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипоте­ке (залоге недвижимости}» //Система ГАРАНТ, 2005.

[20] Постановление ФАС Уральского округа от 11.08.2003 N Ф09-2114/03-ГК// «Вестник ВАС РФ», 2003, №11.

[21] Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистра­ции ипотеки объектов недвижимого имущества» («Бюллетень нормативных актов федеральных органов испол­нительной власти», N 27, 03.07.2006)

[22] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //«Собрание законодательства РФ» от 28.07.1997г. №30 ст.3594..)

[23] Федеральный Конституционный закон от 31.12.1996 № 1-ФКЗ (ред. от 05.04.2005) «О судебной системе Рос­сийской Федерации»//«Российская газета». 3, 06.01.1997.

[24] Налоговый кодекс Российской Федерации (ред. от 16.10.2006, с изм. от 19.07.2007. //часть первая - «Собрание законодательства РФ» от 03.08.1998г. №31 ст.3824; часть вторая - «Собрание законодательства РФ» от 07.08.2000г. №32 ст.3340.

[25] Пантюхина Е.В. Указ. соч. — С. 25.

[26] К такому субъекту соответственно применяются специальные норны, уста­новленные Федеральным законом от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «0 банках и бан­ковской деятельности», а также подзаконными нормативными актами Центро­банка.

[27] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части пер­ой/Под ред. Садикова О.Н. — М.: Юринформцентр, 1995. — С. 347.

[28] Мейер Д.И. Русское гражданское право: По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. В 2-х ч. — М.: Статут, 1997. — Часть 2. — C.198.

[29] См.: Постановление Совета Министров РФ № 1347 «О первоочередных ме­рах го обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации» от 25 декабря 1993 г. // Росс. газ. —1994. —10 января.

[30] Более подробно о полномочиях собственника можно ознакомиться: Власо­ва М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. — М.: МЗ-Пресс, 2002.

[31] СК РФ 223-ФЗ от 8 декабря 1995. — М.: Фонд «Правовая культура», 1996. — С.112.

1Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. Инфра-М .М. ,2006, С..99.

1Журнал. “Эксперт”, 11 марта 2006 года, № 10 с. 17.

[34] Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Р // Консультант Плюс.

[35] В случае выдачи Закладной при ипотеки в силу закона включение в Закладную данных, указанных в п. 5.4, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в Закладную определяется ст. 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ.