Сущность ипотеки определяется также объемом требований, которые она обеспечивает. Такие требования определены в ст. 3 Закона об ипотеке.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).
Как уже ранее указано, в правовую конструкцию ипотеки входит не только понятие залога, но и понятие недвижимого имущества. Конкретизация перечня такого имущества производится в ст. 5 Закона об ипотеке. Так, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, не подлежащих ипотеке;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (объекты недвижимости в жилищной сфере);
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся» (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке).
Если другое не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как одно целое (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).
Часть имущества, раздел которого просто невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным.
Не допускается ипотека:
– имущества, изъятого из оборота;
– имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
– имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Договор об ипотеке заключается по порядку с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).
Так, подводя итоги рассмотрению вопросов понятия и правовой природы договора ипотеки, можно сделать выводы.
Понятие договора ипотеки не составляет особых проблем в правоприменительной практике в связи с тем, что это понятие закреплено в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке. Договор об ипотеке опосредует реализацию правовой конструкции договорной ипотеки и представляет собой соглашение сторон, из которого порождается ипотечное обязательство. Правовая природа же ипотеки определяется тем, что ипотека – есть, прежде всего, залог, особенностью которого является его предмет – недвижимое имущество. Правовая природа ипотеки вытекает из правовой природы залоговых отношений, которые характеризуются установлением обременения на предмет залога в пользу кредитора, имеющего преимущественное право удовлетворения требований, обеспеченных залогом перед другими кредиторами, за счет стоимости заложенного имущества. Особенностью правовой природы ипотеки как вида залога является установление правомочий залогодателя по владению и пользованию заложенным имуществом, то есть ипотека является особым видом залога – с оставлением заложенного имущества у залогодателя.
Особенностью правовой конструкции ипотеки также является сопровождение иных правоотношений, которые обеспечиваются ипотекой. Эта особенность присуща ипотеке в силу ее назначения как способа обеспечения исполнения обязательств.
Форма договора ипотеки в настоящее время имеет только одну существенную особенность, – договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Ранее договор подлежал также и нотариальному удостоверению, однако, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5] требование о нотариальном удостоверении договора было отменено.
Требование государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения установлено ГК РФ в качестве обязательного. Порядок государственной регистрации устанавливается Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятым 21 июля 1997 г.
Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество. В настоящее время предметом договора ипотеки может быть объект незавершенного строительства. При этом для залога такого объекта залогодатель должен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом при ипотеке объектов незавершенного строительства, ипотека будет также сохранять силу – только ее предметом уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. К такому выводу пришел Высший арбитражный суд РФ в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 [27]. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужно вносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки и его оценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения (п. 1 приложения к письму ВАС РФ № 90).
В письме ВАС РФ высказался и по поводу договоров ипотеки, предметом которых является лишь часть недвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенных условий. Так, предметом ипотеки может быть отдельная часть недвижимого имущества (например, помещение, часть здания) только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. А имущество, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть заложено по договору ипотеки (п. 2 приложения к письму ВАС РФ № 90).
Следует отметить, что Президиум ВАС РФ в своем Письме № 90 указал на возможность ипотеки доли в недвижимости. Так, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка) (п. 3 Письма № 90).
Определенные вопросы возникают при разрешении вопроса о следовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятый ею. Так, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Так судебная практика исходит из того, что залог здания или сооружения недействителен без одновременного залога находящегося на праве собственности или аренды земельного участка [21, 22].
Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носит диспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.
Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.
В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Не считаясь с мнение некоторых юристов о ничтожности данных сделок [45, c. 14], по правилам ст. 168 ГК РФ, они имеют место.
В то же время законодатель, пытаясь соблюсти принцип единства, предусмотрел возникновение у залогодателя права ограниченного пользования частью земельного участка, на котором находится принадлежащее ему здание, в случае обращения взыскания на земельный участок. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом.