Благодаря внесенным в ст. 446 ГПК РФ Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ[85] изменениям стало возможным обратить взыскание на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, приобретенное или построенное на кредитные (заемные) средства. Отсутствие ранее данного правила тормозило процесс ипотечного жилищного кредитования, поскольку в течение долгого времени сохранялась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость. Закон об ипотеке теоретически позволял выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона. Однако на практике выселить заемщика и проживающих с ним лиц можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Таким образом, положения ст. 78 Закона об ипотеке на практике не могли быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих с ними процессуальных норм, что подрывало саму основу развития ипотечного жилищного кредитования. Данная норма неизмеримо повышала риски для кредитных организаций, вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, являлась препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия[86].
Согласно ст. 78 Закона об ипотеке выселение бывших собственников происходит в соответствии с правилами действующего гражданского и жилищного законодательства. В соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса РФ[87] граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения на них взыскания, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, подлежат вселению в жилые помещения маневренного фонда. Условием для проживания таких граждан в этом фонде является то, что на момент обращения взыскания их жилые помещения являются единственными.
Жилые помещения маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду, особенность которого заключается в их назначении - они могут быть предназначены только для временного проживания граждан. Следует заметить, что практически во всех регионах РФ, где действует программа ипотечного жилищного кредитования, существуют подобные специализированные жилые помещения. В настоящий момент срок проживания в подобных помещениях определяется в ч. 2 ст. 106 ЖК РФ. В соответствии с указанной нормой жилые помещения маневренного фонда предоставляются бывшему залогодателю и членам его семьи из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. Основанием для проживания в подобных жилых помещениях является договор найма жилья, который заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. После расчета с бывшими собственниками квартир, приобретенных на ипотечный кредит, с ними будет заключен договор коммерческого найма на определенный срок, а может быть, они подлежат выселению и из этих жилых помещений, поскольку согласно п. 3 ст. 106 ЖК РФ истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
Для ипотечного кредитования характерна множественность связей, основными из которых являются кредитный договор или договор займа и договор об ипотеке. При ненадлежащем исполнении или вовсе неисполнении стороной своих обязательств наступает гражданско-правовая ответственность. В этой связи принято различать ответственность сторон по основному обязательству и акцессорному. При этом у залогодержателя имеется право обратить взыскание на заложенное имущество. Взыскание может быть как в судебном, так и внесудебном порядке. Если физическое лицо является собственником жилого помещения, то взыскание может быть обращено только в судебном порядке в соответствии с п. 4 ст. 54.1 Закона об ипотеке. Права кредитора защищены, так как должник может быть выселен из жилого помещения, даже если это его единственное место проживания.
Несомненно, что ипотечное кредитование - необходимый инструмент для развития экономики страны. Так оно помогает решить социальные проблемы. Не у каждого есть возможность приобрести земельный участок, дом, квартиру или хотя бы часть квартиры - комнату за наличность. Для этого необходимы большие накопления, а учитывая доходы населения и стоимость недвижимого имущества это очень долгий процесс. Нужно признать, что институт ипотеки не сформировался до конца, хотя принимаются нормативно-правовые акты, ведутся дискуссии и обсуждения среди ученых, государством принимаются необходимые меры. К, сожалению, Россия пока входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно. При использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация к местным условиям. Так, например, американская система ипотечного кредитования показала свое несовершенство. Нельзя забывать о национальных традициях российского государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем.
На кажущийся ипотечный бум, ипотекой жилья в рамках страны воспользовались всего 2 % населения. В масштабах страны это очень мизерная доля. Система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков – кредитования населения и широкомасштабной поддержки государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов самым эффективным. Для любого человека жилье – это гарант стабильности и независимости. История применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками), является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи – доступности приобретения гражданами жилища. Несмотря на то, что есть противники социальной ипотеки, поддержка государства необходима, так как в России средний класс еще не формировался, а ипотека жилища скорее доступна для граждан с солидным достатком.
В заключение хотелось бы отметить, что именно с помощью ипотечного кредитования в США была преодолена Великая депрессия, в Германии и Японии - послевоенный кризис, а в странах Восточной Европы - последствия переходного периода.
С учетом проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
Показано, что система ипотечного жилищного кредитования находится в стадии формирования и ее объемы очень малы в масштабах страны. И, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. Доступная полноценная информационная база, широко освещаемая в средствах массовой информации, отсутствует. Вместе с тем кажется очевидным, что высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной тематической направленной информационной работой с использованием всех каналов.
Без государственной поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования многим гражданам так и не решить проблему личного жилья. Для отдельных категорий населения целесообразны разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита. Крайне необходимо, чтобы государственная адресная помощь при приобретении жилья являлась неотъемлемым элементом государственной жилищно-социальной политики. Недопустимо самоустранение государства от регулирования системы ипотеки жилища. Для рефинансирования ипотечных кредитов Правительством РФ создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Требуется постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых государственных гарантий по обязательствам АИЖК и гарантий властей субъектов Федерации по обязательствам региональных операторов. Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам. Для развития рынка ипотечного кредитования государством принимаются необходимые меры, например реструктуризация ипотечного жилищного кредита сроком на один год и возможность воспользоваться материнским капиталом на погашение ипотечного кредита уже с 1 января 2009 года. В конце декабря 2008 года принят ряд законов для поддержания системы ипотечного кредитования, развития рефинансирования ипотечных кредитов
Рассмотрен опыт зарубежных стран и на сегодняшний день видно, что полностью перенимать его нельзя, так как американская модель ипотечного кредитования жилья показала свое несовершенство. При использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ. Модель строй-сберкасс выгодна не только для граждан, но и для государства: она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Минобороны РФ уже перешло на эту систему.