Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Гражданский кодекс РФ содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и называется – «Залог»[13]. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипотеки по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминает.

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специальные нормы об ипотеке в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в п. 3 ст. 339 (о государственной регистрации договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части первой ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Таким образом, частью первой ГК РФ был введен ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

Особенно нужно отметить укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (соответственно п. 2 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ), кредиторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет даже перед фискальными органами и кредиторами первой и второй очереди, если их права требования возникли после заключения договора залога.

Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативно-правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (Указ Президента РФ от 28 февраля 1996г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»[14]).

Такова предыстория появления Закона «Об ипотеке» и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует в настоящее время.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 13 мая 2008г.)[15].

В нем нашли отражение следующие положения:

— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация ипотеки;

— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[16] и др.

В совокупность источников залогового права входят также указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, законодательные акты субъектов Российской Федерации, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, в том числе местных органов управления.

Таким образом, основные принципы залогового права, действующие и в настоящее время, сформировались еще в 18 веке. Институт ипотеки стал широко применяться после отмены крепостного права. Во время советской власти ипотека прекратила свое существование, так как была отменена частная собственность на землю и домовладения. Понятие ипотеки в гражданском праве России появилось с принятием Закона РФ «О залоге». Более детально ипотека была рассмотрена в ГК РФ. И, наконец, институт ипотеки получил свое законодательное закрепление в отдельном нормативно-правовом акте - Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.2 Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации

В последнее десятилетие нельзя не заметить повышенный интерес к проблемам ипотечного кредитования. При этом следует констатировать, что зачастую происходит подмена терминов «ипотека» и «ипотечное жилищное кредитование». Объясняется это тем, что до сих пор на федеральном уровне отсутствует легальное определение ипотечного жилищного законодательства, при том что уже более десяти лет существует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[17].

В широком смысле слова ипотека – имущественный залог, служащий обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) в первой половине 2008 года провело опрос населения, посвященный знанию россиян об ипотеке[18]. Аналогичное исследование проводилось год назад.

В целом уровень знания россиянами об ипотеке остался неизменным, однако это знание стало более уверенным. Доля тех, кто ничего не знает об ипотеке, сократилась за год с 18 до 15%. Доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко знают, что такое ипотека, увеличилась с 35 до 46%. Доля россиян, которые знают об ипотеке только понаслышке, наоборот, сократилась с 44 до 36%.

Большинство опрошенных россиян понимают ипотеку как кредит на жилье. И в 2007 году, и в исследовании 2008 года 71% респондентов, давших определение ипотеке, сообщили, что ипотека - это кредит на жилье. Примерно каждый десятый (11%) из тех, кто дал определение ипотеке, считает, что ипотека - это кредит (без уточнения цели кредита). В 2007 году так определили ипотеку 7%.

Важно отметить, что за год сократилась доля россиян, определивших ипотеку как обман. В 2007 году такой ответ был получен от 18% респондентов, давших определение ипотеке. В 2008 году так определили ипотеку только 10%.

Таким образом, нельзя говорить об улучшении знания об ипотеке россиянами. Однако заметно снижается негативное отношение к ней.

Итак, ипотека – это залог недвижимого имущества, значит, основным составляющим всех операций, будь то действия юридического или экономического характера, является недвижимость – конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данным статусом[19].

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.

Залог жилого помещения является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами лица (залогодателя, должника)[20].

Предметом ипотеки могут быть жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота. Ипотека жилых домов и иных зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом. В соответствии со ст. 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц общее имущество следует юридической судьбе заложенного помещения на основании п.2 информационного письма ВАС РФ № 90 от 28 января 2005г[21].

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Необходимо отметить, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц при условии, что жилой дом или квартира были заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Освобождение жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном законодательством.