Для национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» фундаментальным вопросом является понятие доступного жилья. По нормам современных развитых стран, понятие «доступное и комфортное жилье» означает, что основная масса работающего населения (до 80%) имеет возможность купить или арендовать жилье, при этом регулярные расходы семьи на обслуживание кредита или расходы по найму не должны превышать 30–40% дохода, чтобы не оставлять людей без средств на другие необходимые расходы.
Четкого показателя доступности жилья исполнительные органы России пока не предоставили. Разработчики проекта рассматривают эту категорию главным образом с точки зрения доходных возможностей населения приобрести жилье. В федеральной целевой программе «Жилище» для оценки доступности приобретения жилья используется показатель доли семей, имеющих возможность приобретения жилья, соответствующий стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 м2 для семьи из трех человек), с помощью собственных и заемных средств.
Ипотечное кредитование — наиболее динамично развивающаяся часть программы. За 2006 г. в стране выдано ипотечных кредитов на сумму 240 млрд рублей, что в 2 раза превышает целевой показатель программы на 2006 г. За первые 6 месяцев 2007 г. объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 60% и превысил 200 млрд рублей. Еще одной позитивной тенденцией является снижение процентной ставки по ипотеке: если в 2004 г. средняя ставка составляла 17–19%, в 2005 г. — 14–16% то в 2006 г. уже 10–14% в рублях. С учетом того, что стоимость ипотечных займов напрямую привязана к инфляции и ставке рефинансирования, Правительство рассчитывало, что в 2007 г. средняя ставка по ипотечному кредиту составит 10,5%, а в перспективе понизится до 6–8%.
Снижаются требования банков по объемам первоначального взноса: в 2004 г. требовалось не менее 40%, в 2005 г. — 25–30%, в 2006 г. многие банки установили этот показатель на уровне 10%. Увеличивается срок кредитования с 10–15 до 25–30 лет. Упрощается процедура оформления сделок. Банки становятся более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика (правда, при установлении величины займа могут использовать различные понижающие коэффициенты при оценке возраста, профессии, опыта работы потенциального должника). Снижаются требования при оценке соотношения ежемесячный платеж/доход [3].
Тем не менее, несмотря на рост предложения банковских ипотечных продуктов, для отечественного рынка ипотеки доступен пока стандартизированный продукт, способный удовлетворить потребности очень узкой группы заемщиков. На зарубежном ипотечном рынке действует несравнимо более широкий диапазон кредитных продуктов, учитывающих не только предмет залога, но и возраст, карьерный рост заемщика, прогнозы по росту стоимости объекта и др., особенно для молодых семей.
Рынок коммерческой ипотеки в основном ограничивается территориями Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты, в значительно меньших объемах коммерческая ипотека действует в ряде крупных городов и наиболее успешных нефте- и газодобывающих субъектах России (Ханты-Мансийский автономный округ, Нижний Новгород, Самара, Новосибирск и др.). Региональные программы ипотечного кредитования развиваются благодаря бюджетным схемам и зависят от поддержки региональных и местных администраций и крупных компаний. Сохранение социальных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий населения и очередников в условиях сокращения федерального финансирования и падения объемов жилищного строительства подталкивает администрации городов и регионов к развитию так называемой социальной ипотеки, созданию фондов, использующих бюджетные дотации [3].
Первые итоги реализации нацпроекта показали, что программа в современном виде может привлечь лишь очень ограниченный слой населения и нуждается в серьезной корректировке и смене акцентов. Ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами, но основная масса кредитов выдается в регионах с высокими средними доходами населения, 90% вводимого в эксплуатацию жилья достается 14–15% населения — самым обеспеченным и верхней прослойке среднего класса. Доступность жилья снижается и за счет опережающего роста цен по сравнению с ростом реальных доходов и вследствие вымывания с рынка дешевого жилья. Участники социальных программ жилищных сертификатов и поддержки молодых семей в обеспечении жильем сталкиваются с тем, что реальная цена имеющихся на рынке квартир на порядок превышает расчетные показатели. Общее число участников программ оказывается ниже даже весьма скромных запланированных показателей.
Более того, успешное формирование инфраструктуры кредитования покупки жилья заметно не изменило положение с доступностью жилья, скорее ситуация осложнилась в связи с быстрым ростом стоимости жилья. За 2006 г. стоимость жилья возросла на 40%, а реальные доходы населения — только на 10%. По заявлению председателя Счетной платы, из-за роста цен на недвижимость покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние 2 года снизилась в среднем на 30% [3].
Причины ускоренного роста цен кроются далеко не только и не столько в развитии ипотеки. Сложившаяся на рынке жилья ситуация характеризуется огромным разрывом между себестоимостью и ценой предлагаемого продукта, который складывается за счет обременений со стороны органов местного самоуправления и завышенной рентабельности. Обременения связаны не только со взятками, но и с хроническим недофинансированием субъектов Российской Федерации и муниципалитетов и представляют собой требования в обмен на предоставление участков отдать часть квартир в распоряжение муниципального образования, вложить деньги в объекты жилищно-коммунального хозяйства и социальную инфраструктуру. Завышенная рентабельность вызвана высоким уровнем монополизации и отсутствием конкуренции на строительном рынке. Средний уровень рентабельности строительных компаний составляет не менее 30%, доходя в отдельных случаях до 100% и более. В результате, по официальным данным, стоимость строительства 1 м2 в 2006 г. в среднем по России составила 13 662 рублей, а цена продажи — 32 500 рублей за 1 м2 [3].
За 2006 г. цены на недвижимость в региональных (областных) центрах в среднем выросли на 80–100%, в некоторых городах был достигнут более чем двойной ценовой рост. По данным российских риэлтеров, на которые ссылался С. Степашин на Всероссийской конференции контрольно-счетных органов по реализации нацпроекта в июне 2007 г., за 2006 г. 2/3 потенциальных заемщиков, решивших взять кредиты на покупку жилья, так и не смогли купить нужную квартиру из-за постоянного роста цен — накопленных сбережений не хватало на первоначальный взнос.
Реализация нацпроекта привела к значительной активизации строительства во всех областях — от малоэтажного строительства до комплексной застройки отдельных районов, но его темпы еще далеки от современного европейского стандарта — 1 м2 на душу населения. Собственно строительный рынок пока отстает от ипотечного.
Потенциальные мощности строительного комплекса в целом по России, согласно оценкам Института экономики города, с учетом высокой степени изношенности основных фондов, смогут обеспечить выполнение намеченных объемов строительства в течение ближайших 2–3 лет, далее потребуется расширение строительных мощностей в среднем более чем на треть. Физически не хватает мощностей по производству цемента, теплоизоляции, арматурной стали, в зачаточном состоянии находится деревообработка. По подсчетам экспертов, дефицит стройматериалов на российском рынке в среднем составляет от 20 до 50%. Отделочных и комплектующих материалов (фурнитура, герметики, лакокрасочные материалы, напольные покрытия и др.) ввозится до 70% [3].
Тем не менее возможности индустрии строительных материалов не рассматриваются как главные ограничители для планируемых объемов строительства. Более острыми являются проблемы доступности источников финансирования жилищного строительства и монополизации жилищного рынка, сохранения неоправданных льгот и привилегий для отдельных участников рынка. Ни у строителей, ни у проектировщиков нет серьезных стимулов для совершенствования технологии и удешевления строительства.
Ключевой момент реализации нацпроекта связан с тем, что его основные задачи возложены на регионы и муниципалитеты. Общий недостаток этих программ их небольшие масштабы из-за ограниченности местных и региональных бюджетов. Запланированные крупно-масштабные проекты — в основном проекты строительства дорогостоящего жилья. Стимулирование строительства типового жилья, снижение цен до уровня себестоимости и разумной рентабельности наряду с экономическими мерами (льготное выделение земли под строительство, госбюджетная поддержка проектов создания инфраструктуры) должно осуществляться и иными способами — от законодательных до административных. Застройщики должны получить гарантированные права долгосрочного владения земельными участками, инвесторы — правовую информацию о потенциальных вложениях в обустройство недвижимости, земельные участки для застройки должны предоставляться на основе определенной типовой процедуры.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Радикальные экономические и социальные реформы последних лет породили в России глубокие социальные изменения. Российское общество более десяти лет находится в процессе преобразований и перехода к иному качественному состоянию, что заставляет ученых снова обращаться к вопросу о его специфике, с одной стороны, и о типичных чертах переходного общества, с другой.