ПРИМЕР. Комитет по управлению имуществом г.Краснодара обратился в Краснодарский краевой арбитражный суд с иском о признании недействительными договоров аренды с правом выкупа от 01.06.91г. и от 25.12.92г. №159. Истец ссылался на то, что договор от01.0б.91г. заключен ненадлежащим арендодателем и что арендатор не создал и не зарегистрировал в установленном порядке арендное предприятие. Требование о признании недействительным договора от 25.12.92г. основано на том, что Комитет по управлению имуществом г.Краснодара не мог быть правопреемником надлежащего арендодателя и что при переоформлении договора от 01.06.91г. Комитет не проверил соответствие договора законодательству. Первоначально иск был удовлетворен. Кассационной и надзорной инстанциями решение также оставлено без изменения. Лишь Пленум Высшего арбитражного суда РФ отменил вынесенное решение и в иске Комитету отказал по следующим основаниям. Согласно договору от 01.06.91г. Краснодарский крайобщепитсоюз, выступивший в качестве арендодателя, передал организации арендаторов ресторана «Бургас» в аренду с правом выкупа имущественный комплекс ресторана. Мотивируя недействительность договора, судебные инстанции не приняли во внимание то обстоятельство, что указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 на соответствующие комитеты по управлению имуществом возлагалась обязанность по переоформлению договоров аренды. В исполнение этого указа Комитетом г.Краснодара договор от 01.06.91г. был переоформлен на договор от 25.12.92г. №159 с ТОО «Бургас», созданным трудовым коллективом арендаторов. Одновременно Комитет утвердил план приватизации ТОО «Бургас», в котором способом приватизации значился выкуп арендованного имущества. Эти действия свидетельствуют о том, что Комитет по управлению имуществом г.Краснодара одобрил договор от 01.06.91г. Сам по себе факт ненадлежащей проверки Комитетом по управлению имуществом г.Краснодара соответствия законодательству договора от 01.06.91г. при его переоформлении не влечет недействительность договора от 25.12.92г. №159. Других оснований для признания этого договора недействительным истец не привел.[30]
Подобных дел, связанных с выкупом арендованных помещений, находится в производстве арбитражных судов немало.
Все вышеперечисленные права арендатора являются наиболее важными и значимыми для него. После ознакомления с ними необходимо выяснить, какие на арендаторе лежат обязанности.
Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Вопросы, связанные с регулированием платы за аренду нежилых помещений были рассмотрены в параграфе «Условия договора аренды нежилых помещений» .
Обязанностью арендатора является пользование переданными ему помещениями согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества (ст. 615 ГК РФ).
Основной обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является обязанность предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (СТ.611 ГК РФ). Однако, типовым договором обязанность по передаче помещения возложена на балансодержателя. Причем, здесь же сказано, что приемо-сдаточный акт при передаче помещения составляется не балансодержателем, а лишь при учестии его представителя. Интересно также отметить, что среди участников договора термин «балансодержатель» не указан, но все обязанности, которые, согласно действующему законодательству, должны быть возложены на арендодателя, вменены этой несуществующей стороне.
Гражданский кодекс Российской Федерации обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613).
Принимая во внимание временный характер владения и пользования арендованным нежилым помещением арендатором, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества возложены на арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться им за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок договором не указан или имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок.
Таково содержание основных прав и обязанностей сторон по договору аренды нежилых помещений. За нарушение своих обязанностей стороны несут ответственность.
§3.2. Ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений
Институт гражданско-правовой (имущественной) ответственности за нарушение договорных обязательств - важный элемент структуры договорных отношений. Он выполняет три основные функции.
Во-первых, превентивную функцию. Установление в законе или договоре ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение каких-либо обязательств является средством обеспечения их выполнения, так сказать, под угрозой применения наказания. Это особенно действенно в тех случаях, когда сторона имеет реальную возможность выполнить свое обязательство, однако, может нарушить его в угоду какому-либо экономическому интересу. К примеру, вместо своевременного перечисления арендной платы арендатор намерен использовать соответствующие денежные средства по другому назначению с целью получения определенной экономической выгоды. Наличие в данном случае в договоре аренды условия об ответственности за несвоевременное перечисление арендной платы, скорее всего, заставит арендатора отказаться от своего намерения и выполнить обязательство перед арендодателем.
Во-вторых, гражданско-правовая (имущественная) ответственность играет компенсационную роль в договорных обязательствах. Неисполнение одной из сторон обязательств по договору затрагивает имущественные интересы другой стороны. Причиненный при этом ущерб возмещается путем применения к виновной стороне мер гражданскоправовой ответственности.
В третьих, с помощью указанных норм на сторону, не исполнившую условия договора, возлагаются неблагоприятные имущественные последствия, что служит своего рода наказанием за нарушение обязательств перед контрагентом по договору.
Так, с арендатором, который пользуется нежилыми помещениями не в соответствии с условиями договора или его назначением, договор может быть расторгнут и с него могут быть взысканы убытки. В соответствии с упоминавшимся выше постановлением правительства Москвы №81 от 24 января 1995 года «О ходе выполнения постановления правительства Москвы от 16 сентября 1993 года №868» Москомимуществу было предписано вносить в договоры аренды, контракты условия, по которым юридические и физические лица, не использующие нежилые помещения по прямому назначению, по истечении 60 дней со дня подписания договора оплачивают эти площади в пятикратном размере.
При нарушении права арендатора на преимущественное возобновление договора на новый срок, арендатор может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с новым арендатором договору аренды нежилого помещения. А также, если пожелает арендатор, арендодатель должен будет возместить убытки, причиненные первому в связи с отказом.
Гражданский кодекс РФ предусматривает ответственность арендодателя и за недостатки сданного в аренду нежилого помещения (ст. 612).
Нормы об ответственности содержатся в общих и специальных актах и в заключенном сторонами договоре. Эти нормы предусматривают два вида имущественной ответственности: применение санкций и возмещение убытков. Санкции устанавливаются законом или договором применительно к конкретному виду нарушения в строго определенном размере и взыскивается со стороны по договору за сам факт нарушения обязательства независимо от неблагоприятных последствий этого нарушения. Под убытками понимаются расходы, произведенные кредитором, утрата или повреждение его имущества (прямой действительный ущерб), а также не полученные кредитором доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено должником (косвенный ущерб). Санкции легче для взыскания, чем убытки. Их размер не нужно доказывать, достаточно лишь доказать факт нарушения, за который установлена соответствующая санкция. Убытки же нужно доказывать в каждом конкретном случае. Особенно сложный процесс такого доказывания в части размера неполученных доходов^. Хотя и размер реально понесенных расходов для устранения последствий нарушения условий договора не всегда является бесспорным.
Проблема возмещения убытков достаточно актуальна для арендных отношений, поскольку эти отношения тесно связаны с правом собственности и законного владения. Практика арбитражных судов показывает, что стороны неохотно идут на установление в договорах санкций, не предусмотренных законодательством. Поэтому включать санкции в договоры следует по соглашению.. То есть, если арендодатель требует установить в договоре санкцию в свою пользу, то он должен принять предложение арендатора об установлении санкций в пользу последнего. Только при таком подходе в договор об аренде будет включен раздел об имущественной ответственности сторон за нарушение договорных обязательств.
Таким образом, отношения между арендатором и арендодателем строятся в соответствии с закрепленными в законе и договоре их правами и обязанностями. Именно права и обязанности сторон являются основным содержанием договора аренды нежилых помещений. Соблюдение сторонами взаимных прав и обязанностей способствуют успешной реализации цели предпринимательской деятельности в отношениях между контрагентами договора. Но, к сожалению, не всегда стороны соблюдают установленные ими же условия договорами тогда за неправомерные действия по отношению к другой стороне наступает ответственность в виде санкций и возмещения убытков. Это, бесспорно, не укрепляет имущественное положение сторон и их репутацию.