Решение органа, уполномоченного учредительными документами залогодателя на залог имущества (если это предусмотрено действующим законодательством и/или учредительными документами залогодателя) должно быть представлено в банк для исключения риска заключения залоговой сделки неуполномоченным лицом или с превышением полномочий (ст. 174 ГК РФ).
Копию договора аренды земельного участка, зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельство о государственной регистрации права аренды или другие документы, подтверждающие право владения залогодателя земельным участком.
Так как недвижимое имущество, передаваемое в залог расположено на земельном участке, то необходимо установить правовые основания, в соответствии с которыми данным участком владеет залогодатель (собственность, аренда). В случае, если земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды, в банк должно быть представлено согласие собственника земельного участка на залог этого права согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ.
В случае отсутствия данных документов существует риск признания залоговой сделки недействительной, как несоответствующей ГК РФ на основании ст. 168 ГК РФ, так как согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды.
При заключении договора ипотеки воздушного, морского или речного судна в банк предоставляются:
Воздушное судно:
Свидетельство Минтранса РФ о регистрации воздушного судна, подтверждающее право собственности залогодателя на предмет ипотеки (ст. 33 Воздушного кодекса РФ), Сертификат летной годности и Сертификат эксплуатанта. Данные документы необходимы в соответствии с «Федеральными авиационными правилами обязательной сертификации, инспектирования и контроля деятельности эксплуатантов в РФ», утвержденнных Приказом ФАС РФ от 30.12.98 г., а также Приказом Минтранса РФ №ДВ-110 от 12.10.95 г. «О введении в действие Правил государственной регистрации гражданских воздушных судов»). Сертификат летной годности подтверждает, что воздушное судно соответствует установленным государством требованиям и может осуществлять полеты, а Сертификат эксплуатанта подтверждает, что залогодатель имеет право на использование воздушного судна.
Необходимо отметить, что в настоящее время регистрация воздушных судов носит скорее информационный, чем правовой характер, так как в федеральный реестр вносятся сведения о правообладателях, но в нем не регистрируются сами права.
Морское судно:
Представление в банк Свидетельства о регистрации судна соответствующим портом, а также выписки из судового реестра об отсутствии обременений правами третьих лиц необходимо по следующим причинам:
Ипотека морских судов помимо законов «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.98 г. и ГК РФ регулируется еще Кодексом торгового мореплавания РФ №81-ФЗ от 30.04.99 г. (КТМ РФ). Согласно ст. 33 указанного кодекса судно подлежит регистрации в одном из реестров судов РФ: Государственном судовом реестре, судовой книге, бербоуте (чартерном реестре). Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него (ипотека, доверительное управление и другие) подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. Регистрация судна в Государственном судовом реестре или судовой книге, права собственности и иных вещных прав на судно, а также ограничений (обременений) прав на него является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Вид реестра судов, в котором должно регистрироватья конкретное судно устанавливается ст. 33 КТМ РФ.
Речное судно:
В целях подтверждения права собственности на судно в банк представляется Судовое свидетельство, выданное Государственной речной судоходной инспекцией соответствующего бассейна, которая регистрирует право собственности и ведет Судовой реестр согласно «Правилам регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ», утвержденных Приказом Минтранспорта РФ №18 от 05.03.93 г. В этих правилах не установлено, что речная судоходная инспекция регистрирует обременения судов правами третьих лиц, но представляется что документ об отсутствии таких обременений будет не лишним.
В случае непредставления в банк каких-либо из вышеуказанных документов возникает риск, что залогодатель не является собственником судна или что судно обременено правами третьих лиц. В первом случае банк может утратить залоговое обеспечение на основании п. 2 ст. 354 ГК РФ (в случае изъятия имущества у залогодателя законным собственником). Во втором случае судно может быть обременено другим залогом или правом аренды, про которые банку ничего не известно. Последующим залог влечет для банка риск, того что при обращении взыскания на судно его стоимости не хватит для удовлетворения требований первого залогодержателя, а уж тем более для удовлетворения требований банка – последующего залогодержателя. В случае, если имущество обременено правом аренды, при обращении на него взыскания реализация с торгов может быть затруднена, так как далеко не каждый согласиться купить имущество, обремененное этим правом.
При заключении договора залога земельного участка необходимо представить в банк:
Копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, поскольку как уже говорилось выше залогодателем может быть только собственник.
При ипотеке земельного участка необходимо иметь ввиду следующее:
В соответствии с п. 2 ст. 62 закона «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.98 г. при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре.
Статьей 63 указанного закона установлен перечень земель, не подлежащих ипотеке: земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья (за небольшими исключениями).
Сделки ипотеки с указанными участками земли ничтожны на основании ст. 168 ГК РФ.
Копия плана (чертежа границ) участка, выданная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Данный документ предоставляется для того, чтобы идентифицировать передаваемый в залог земельный участок на местности.
Документ соответствующего органа государственной власти о нормативной цене передаваемого в залог земельного участка должен предоставляться так как согласно ст. 67 закона «Об ипотеке» оценка земельного участка в договоре об ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, а также для расчета государственной пошлины за нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договора, которые обязательны согласно ст. 10 указанного закона.
Копию нормативного акта соответствующего органа местного самоуправления и Субъекта Федерации, устанавливающего минимальный размер земельного участка, меньше которого ипотека не допускается, так как ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера не допускается в соответствии со ст. 63 закона «Об ипотеке».
Решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления об отводе земельного участка необходимо, так как оно должно приниматься именно этими органами, согласно главам 2 и 3 Земельного кодекса РСФСР, которые в настоящее время не действуют, а также Указу Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» №1767 от 27.10.93 г.
Существуют также дополнительные документы, которые должны предоставляться в банк при заключении сделок с нерезидентами России, а также с органами государственной власти и местного самоуправления РФ.
В заключении отмечу, что каждый банк устанавливает свои требования к предоставляемым документам и настоящая статья не претендует на универсальное описание всех требований, которые могут быть предъявлены Заемщику.