Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества. Если права залогодержателя были удостоверены закладной, то запись об ипотеке погашается по заявлению законного владельца закладной. Государственная пошлина за погашение ипотеки не взимается.
Следует отличать договоры купли-продажи в кредит с условием о рассрочке платежа, когда право собственности переходит к покупателю до полной оплаты имущества, от договоров купли-продажи с условием сохранения права собственности за продавцам до момента оплаты (ст. 491 ГК). В данном случае регистрация перехода права проводится после исполнения условия об оплате и залога в силу закона не возникает.
Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. В случаи купли-продажи жилья производятся следующие регистрационные действия.
Купля-продажа жилого помещения (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю.
Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии записи о праве её продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю.
Купля-продажа жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (при наличии записи а праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю;
в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
Купля-продажа жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (при отсутствии записи а праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца; .
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю;
г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
Покупка жилого помещения за счет кредита банка или средств целевого займа, предоставленного юридическим лицам (при наличии записи а праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю;
в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения обязательств по кредитному договору).
Покупка жилого помещения за счет кредита банка (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю;
г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения обязательств по кредитному договору).
После регистрации на всех подлинных экземплярах договора купли-продажи жилого помещения проставляется штамп «Произведена государственная регистрация» с указанием вида сделки (договора купли-продажи), даты и номера регистрации, заверенный подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью органа регистрации.
Регистрация перехода права к покупателю удостоверяется свидетельством и проставлением штампа о государственной регистрации права на договоре. В штампе регистрационной надписи после слов «Произведена государственная регистрация» указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Если регистрируется переход прав на несколько проданных по одному договору объектов недвижимости (например, жилой дом с земельным участком), в штампе указываются наименования объектов и дата государственной регистрации и номер, под которым право зарегистрировано на каждый объект.
Если одновременно с регистрацией перехода права производится регистрация ипотеки в силу закона в свидетельстве о праве собственности покупателя в графе «Ограничения (обременения)» указывается «Залог в силу закона».
Заключение
В заключении, мне бы хотелось подвести краткие итоги. Сделка купли-продажи жилья имеет свои особенности. Во-первых, это обязательная письменная форма заключения сделки. Во-вторых, это возможность нотариальной и простой письменной формы. В третьих, это обязательный учет интересов всех лиц имеющих права на предмет сделки купли-продажи. В четвертых, обязательность государственной регистрации сделки купли-продажи и прав собственности на недвижимость (жилье).
Необходимо отметить некоторые пробелы в законодательстве регулирующем отношения в жилищной сфере. Например, проблемы возникающие у нового собственника с невозможностью выписать прежнего владельца и его семью из приобретенного жилья. К сожалению, даже в судебном порядке этот вопрос не всегда может быть решен в пользу собственника. Суды зачастую руководствуются нормой предусмотренной Конституцией РФ, о том что ни кто не может быть лишен жилища отказывают собственнику в иске о выселении бывшего владельца. На мой взгляд здесь имеет место неправильная трактовка статьи 40 Конституции РФ, напомню, там идет речь о праве граждан на жилье и невозможности произвольного лишения жилья. Ключевым здесь является слово произвольный, решение суда не может считаться произвольным т.к. выносится именем Российской Федерации. Иногда суды ссылаются на невозможность расторжения договора найма, на основании которого бывший собственник продолжает проживать в квартире т.к. он не нарушает условий договора и не имеет жилья для перерегистрации по-новому адресу. Но ст. 136 ЖК РФ, носящая императивный характер, дает прямое указание на возможность такого выселения, не предусматривая в качестве основания для него нарушения нанимателем условий договора. Основанием в данном случае является признанная судом нуждаемость собственника в пользовании жильем. К счастью, о подобных решениях судов пока рано говорить как о сложившейся подобные судебной практике, однако во избежание вынесения в дальнейшем неправомерных решений хотелось бы чтобы данный вопрос получил конкретное решение со стороны законодателя.
Нужно сказать и о положительных результатах работы законодательной власти. Как я уже писал отменена обязательная нотариальная форма заключения сделок с недвижимостью, что упростило порядок их заключения и существенно сократило затраты приобретателя жилья. Вступившая в силу часть вторая Налогового кодекса облегчило налоговое бремя на как на приобретателя жилья так и на продавца.
Однако многие вопросы еще ждут своего законодательного разрешения.
Список литературы
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 года. Конституция Российской Федерации (принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.). // Официальный текст. М.: Издательство НОРМА, 2001.- 24 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 № 51-ФЗ (в ред. от 26.06.2007) // СПС Консультант Проф; часть вторая от 26.01.96 № 14-ФЗ (в ред. от 26.06.2007) // СПС Консультант Проф; часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ ((ред. от 03.06.2006, с изм. от 29.12.2006) // СПС Консультант Проф.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 13.05.2008) // СПС Консультант Проф.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.06.2008) "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005 г. - №1. - Ст. 40.
Распоряжение Правительства РФ от 17 декабря 2004 г. №1647-р «О передаче в федеральную собственность учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 27 декабря 2004г. - №52. - Ст. 5531.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки с ним – 3-е изд, доп. и перераб.- М.: Юрайт-Издат, 2008. – 935с.
Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. - №9. - 2004 г.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - Юрайт-Издат, 2004 г.
Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.
Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - №9. - 2001 г.
Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. - №10. - 2004 г.
[1] См.: Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М.: Юрид. лит, 1990. С. 6.
[2] Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право, 2000. № 1. С. 11.
[3]Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. постановлением Правительства рф от 28.01.2006 NQ 47 // СЗ рф. 2006. NQ 6. Ст. 702) многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
[4]Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6 "Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания" (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2004г. - №5.
[5]В редакции проекта N2 408494-4 Федерального закона «О внесении изменений в статью 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"», принятого Государственной Думой РФ 25 мая 2007 г. в первом чтении.