5
Рис.2.5. Первичный рынок ипотечного кредитования
В результате ипотечной сделки на первичном рынке между кредитором и заемщиком заключается кредитный договор, согласно которому кредитор предоставляет заемщику недостающие ему денежные средства на покупку недвижимости, служащую обеспечением обязательства.
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому, и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.
Таким образом, появляется возможность рефинансировать ипотечные кредиты на вторичном рынке.
Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация перепродает обязательство заемщика в виде закладной специализированной организации. Таким образом, вторичный рынок — это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику.
Четкой границы между первичным и вторичным рынком не существует. Кредитная организация может оставлять у себя часть портфеля ипотечных кредитов, а остальную часть продать в целях повышения ликвидности. Соотношение оставляемой части и продаваемой на вторичном рынке может определяться как общими принципами политики банка, так и временными конъюнктурными экономическими соображениями: спецификой структуры активов и пассивов, нормативными требованиями регулирующих органов, прогнозом динамики процентных ставок и др.
Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.
Первая форма — это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком».
Вторая форма — продажа доли или долей кредита, называется «продажа участия».
В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые пулы, которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.
Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.
Существует несколько способов рефинансирования ипотечных кредитов.
1. «Наличная оплата».
Первичный кредитор продает ипотечные кредиты или пул ипотечных кредитов ипотечному агентству (рис. 2.6), оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.
Ипотечные
договоры
и долговые
обязательства
Наличные деньги
Рис. 2.6. Наличная оплата
2. «Своп».
Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги (рис. 2.7). Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (МВS), высоконадежны и ликвидны.
Ипотечные
договоры
и долговые
обязательства 
Сборы за гарантию
Наличные Деньги
Рис.2.7. Своп
За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.
3. Программа «гарантий».
Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента (рис. 2.8).
Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
ВыВвВ Ценные бумаги (ЦБ) Денежные
средства
за ЦБ
Гарантии по ЦБ
Комиссионные за предоставление
гарантий по ЦБ Ипотечные
Кредиты Платежи по ЦБ
и обслужи-
вание Денежные
средства
Рис. 2.8. Программа «гарантий»
Ипотечный рынок не может быть рассмотрен отдельно. Это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.
4 
2
