Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования (определить «целевой рынок»). После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал» между оцениваемым объектом и всеми другими объектами.
В ходе рыночного анализа выявляются конкурирующие объекты, описываются и оцениваются их удобства и другие характеристики.
Правовая обоснованность застройки. Изучались все публичные государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы об охране окружающей среды, требования к планированию, требования по получению разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки.
Частные ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и контрактные соглашения.
Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного. Так как объект не рассматривается как инвестиционный, то наилучшее использование земельного участка как свободного не анализируется. Поэтому, оценщик считает корректным, рассматривать наилучшее использование земельного участка как свободного под жилищную застройку.
Наиболее эффективное использование застроенного земельного участка
Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта собственности как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта также основывается на перечисленных четырех критериях.
Физически возможные варианты использования. Необходимость оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.
Законодательно разрешенное использование. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда будет необходимо перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.
Вариант получения разрешения на снос строения представляется маловероятным и поэтому в дальнейшем не рассматривается.
Варианты использования, приносящие прибыль. Текущее использование объекта собственности должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную прибыль. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Принимая во внимание текущее состояние рынка жилой недвижимости в г. Ангарске, оценщик считает, что наиболее эффективным и вероятным использованием является его текущее использование, т.е. жилое помещение (квартира).
2.14 Оценка затратным подходом
Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости строительства объекта собственности. Стоимость строительства за вычетом накопленного износа определяет стоимость оцениваемого объекта.
Основным принципом, на котором основывается затратный поход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за объект собственности больше, чем сумму денег, которую можно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.
Когда оцениваемое имущество представляет собой объект, отвечающий определению наилучшего и наиболее эффективного использования, то данный подход предполагает, что стоимость замещения является самой низкой стоимостью для данного объекта.
Стоимость воспроизводства (стоимость восстановления, издержки воспроизводства) выражается в денежной сумме, необходимой для точного воспроизводства оцениваемого здания в текущих ценах.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Расчет стоимости нового строительства аналогичных улучшений (зданий, сооружений), находящихся на участке (оценка полной стоимости воспроизводства – восстановительной оценки);
2. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
3. Расчет величины накопленного износа;
4. Уменьшение стоимости нового строительства на сумму накопленного износа для получения стоимости воспроизводства здания;
5. Определение стоимости земельного участка.
Определение стоимости участка земли
Стоимость участка земли рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.
Традиционные методы оценки земли ориентированы на развитый рынок купли-продажи и аренды земельных участков, находящихся в частной собственности.
Согласно распоряжению Министерства имущества России существуют шесть рекомендованных к использованию оценщиками методик для определения рыночной стоимости земельных участков:
- Метод сравнения продаж (применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и незастроенных земельных участков);
- Метод выделения (применяется для оценки застроенных земельных участков);
- Метод распределения (применятся для оценки застроенных земельных участков);
- Метод капитализации земельной ренты (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);
- Метод остатка (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);
- Метод предполагаемого использования (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);
Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:
- метод рыночной экстракции, заключающийся в делении величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
- метод кумулятивного построения, заключающийся в увеличении безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Но поскольку в данном случае объектом оценки является квартира (как часть жилого помещения), определение стоимости в затратном подходе может не учитывать некоторые аспекты, например расчет стоимости земельного участка.
Определение стоимости нового строительства объекта оценки
Затратный подход для оценки основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за вычетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта.
Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Подстоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.
В данном отчете определяется стоимость воспроизводства. Данный вид стоимости определен с помощью метода УПВС.
Определение стоимости нового строительства по методу УПВС
Сборники УПВС содержат показатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен.
Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:
1. Выбор объекта-аналога.По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основным характеристикам относят: назначение здания; общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.; характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования; расчетный объем.
2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель в базисном уровне цен непосредственно по таблице УПВС.
3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:
3
С69 = Стаб69 * П кi
i=1
где:
| кi | - поправочные коэффициенты на следующие факторы: месторасположение объекта оценки; отличия по типам основных несущих конструкций; расхождения технических характеристик прочих элементов здания. |
Порядок применения сборников УПВС регламентируется Техническими частями к сборникам и разделам сборников УПВС, Общими частями по применению Сборников УПВС (1970, 1971 г.), Разъяснениями по вопросам оценки собственности при использовании Сборников УПВС (Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.).
Итоговая формула для расчета восстановительной стоимости с применением сборников УПВС (базовый год – 1969), в общем виде, может быть представлена: