утверждение Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства РФ от 18.02.98 № 219);
установление максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах (Постановление Правительства РФ от 26.02.98 № 248);
утверждение Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление Правительства РФ от 06.03.98 №288).
С 22 июля 1998 г. (с момента официального опубликования) вступил в силу Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который предусматривает специальные нормы, посвященные государственной регистрации ипотеки (статьи 19-28).
В ходе становления рыночной экономики для хозяйствующих субъектов всех форм собственности и различных слоев населения все большее практическое значение имеют вопросы, связанные с приобретением, пользованием, продажей, залогом, финансированием, правовым обеспечением, регистрацией, страхованием и оценкой рыночной стоимости недвижимого имущества. Недвижимое имущество - это все объекты, неразрывно связанные с землей. Прежде всего, земельные участки, на которые разделена поверхность земли и все природные ресурсы, находящиеся в пределах этих участков: пашни, леса, полезные ископаемые и т.д. Отсюда очень важно отношение собственности на землю, законодательно закрепленное в данном государстве, его регионах.
Ипотечное кредитование - это выдача долгосрочных (свыше 10 лет) ссуд на приобретение недвижимого имущества под его залог. Ипотека представляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах зарегистрированного залога. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в пределах ипотеки. Ипотечные ссуды на приобретение жилья начали практиковаться еще с 1993 г. (первым был Московский Ипотечный стандарт-банк). К 1996 году в России насчитывалось около трех десятков ипотечных институтов. Международный опыт и анализ состояния финансирования операций с недвижимостью в России показывает, что формирование и развитие ипотечного кредитования - главный путь решения проблем приватизации собственности и особенно обеспечения граждан России жильем. Жилищная проблема занимает особое место в социально-политической деятельности любого государства. В последние годы инвестиции в жилищное строительство резко сократились. Местные органы власти не в состоянии компенсировать сокращение ассигнований из федерального бюджета. Реакцией многих предприятий на экономический спад стало снижение их заказов на новое жилье. Платежеспособный спрос на новое жилье населения низ. В чем же заключаются основные проблемы развития российской ипотеки? Заключаются они, главным образом, в законодательном обеспечении.
Мы рассмотрим проблемы ипотечного кредитования в Самаре и Самарской области, но эти проблемы мало чем отличаются от проблем других регионов. Единственное преимущество Самары является то, что город хорошо экономически развит, что нельзя сказать о всей Самарской области. В городе достаточно широко используется система ипотечного кредитования, это связано, прежде всего, с большим количеством новостроек и хорошо развитой банковской сетью. Городская администрация постоянно разрабатывает программы развития ипотечного кредитования в регионе и всячески способствует привлечению средств в данный процесс.
Но все же проблемы ипотечного кредитования существуют и требуют решения иногда не от местных органов власти, а от высших эшелонов.
Основные проблемы ипотечного кредитования в Самаре и Самарской области следующие:
1. Реализация обеспечения обязательств по ссуде заложенным жильем. В ГК РФ право проживания в жилом помещении отделено от права собственности на него: ст.292 устанавливает, что переход права собственности на жилье не является основанием для прекращения права пользования этим жильем членами семьи бывшего собственника. Значит, обращение взыскания на заложенное жилье окажется фикцией: вряд ли найдется покупатель на квартиру или дом "в комплекте" с жильцами, которых невозможно выселить.
2. Отсутствие системы ведения титулов собственности, то есть регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сейчас этим занимаются несколько не связанных друг с другом органов (бюро технической инвентаризации, комитеты по имуществу и др.), причем в разных регионах их состав и обязанности различаются.
3. У кредитора нет возможности распорядиться закладными, то есть пустить их на вторичном рынке (и вообще в отсутствии вторичного рынка закладных в Самаре и России вообще). Например, одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных в США, является Федеральная ипотечная ассоциация "Фэнни Мэй", созданная Конгрессом США в 1938 г., когда экономический кризис привел к массовым невозвратам ипотечных кредитов и поставил всю ипотечную систему на грань ликвидации. "Фэнни Мэй" имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные дома и квартиры; дома и квартиры для нескольких семей. "Фэнни Мэй" покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный приток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса. Проблему обеспечения ликвидности в России при долгосрочном кредитовании, используя привлекаемые краткосрочные ресурсы, не может решить в заметных масштабах ни один банк (в лучшем случае - несколько процентов имеющихся у банка ресурсов).
4. И еще основной проблемой на пути развития ипотечного кредитования является низкая заработная плата желающих получить кредит на улучшение жилищных условий. Налоговая ставка на сегодняшний день 13%, но существуют еще социальные выплаты, которые совместно с налогом достигают чуть ли не 50%. Именно поэтому работодатели указывают слишком заниженную заработную плату – немного выше прожиточного минимума. В день выплаты зарплаты работники получают как бы две зарплаты: первую (минимальную в кассе), а вторую в конверте от руководителя. В результате завышенных соц. выплат и налогов люди получают заниженную официальную зарплату и не могут выглядить в банке кредитоспособными. Правительству следовало бы уменьшить налогооблагаемое бремя, а банкам пойти на уступки, например для подтверждения своей кредитоспособности потенциальным клиентам вносить в течение квартала или года суммы удостоверяющие его кредитоспособность.
Из-за этих проблем условия выдачи ипотечных кредитов у нас весьма отличаются от принятых в мире. Лишь некоторые банки предоставляют долгосрочные ссуды, но при этом максимальный срок составляет 5-10 лет (в мире - 20-30 лет). Обычно же срок погашения ипотечного кредита - от полугода до года (например, в Новосибирском муниципальном банке - 6 месяцев). И все же, несмотря на многие проблемы и недоработки в области ипотечного кредитования, можно утверждать, что ипотека в стране начинает пускать корни. Свидетельства тому есть на уровне конкретных примеров и в появлении разумных действий федеральных властей.
На рынке ипотечных кредитов, как правило, функционируют четыре субъекта:
заемщик, стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость, и взять кредит под низкий процент;
кредитор - финансовая структура, которая стремится разместить свои финансовые ресурсы с максимальным доходом и при минимальных рисках;
инвестор, предоставляющий кредитору финансовые ресурсы, чтобы получить максимальные проценты по своим вкладам при минимальных рисках;
правительство и государственные органы, создающие правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования стимулирующие всех его участников и уменьшающие риски кредиторов и инвесторов.
Российский заемщик - это специфический субъект финансового рынка, который, как правило, не знает не только этого рынка, но и не понимает, а часто вообще не приемлет рыночных отношений. Ему непонятно, почему за дом 100 000 рублей, взяв кредит 70 000 рублей на 10 лет, в конечном итоге оказывается должен выложить 310 000 рублей (при 20% годовых и без учета инфляции), то есть стоимость дома возрастает в три с лишним раза.
При этом он не учитывает, что заемщик живет в собственном доме, выплачивая кредит. Кредитор предоставил ему возможность пользоваться этим жильем сейчас, а не со времени накопления необходимой суммы для его покупки, которую заемщик может так и не накопить. Стоимость недвижимого имущества растет и к моменту накопления необходимой суммы, она будет выше 100 000 рублей. За услугу надо платить. В данном случае заемщик платит проценты от суммы кредита за услугу кредитора, заключающуюся не в выдаче заемщику 70 000 рублей кредита, а в предоставлении ему возможности купить житье сейчас.
Чтобы получить ипотечный кредит, нужно иметь определенную первоначальную сумму, достаточную для ежемесячных выплат по кредиту и содержания приобретенной недвижимости. Таким образом, ипотечное кредитование предназначено не для богатых слоев населения, которые могут не прибегать к кредиту, и не для бедных, которые не могут по своим доходам выплатить его. Ипотечный кредит должен быть доступным, то есть процент не может быть слишком высок. Разумным пределом считается 20% от суммы кредита в год, иначе ипотека теряет смысл. Это, в свою очередь, связано с наличием дешевых финансовых ресурсов для ипотечных кредитов. Если банк выдает кредит за 20% годовых, то он должен получать кредитные ресурсы за меньшую величину. Разница между стоимостью кредитных ресурсов и процентом по ипотечному кредиту должна обеспечивать банку возмещение его расходов и плату за риски при данном виде кредитования. Где взять такие ресурсы при межбанковской кредитной ставке свыше 200%? Если исходить из нее, то ставка по ипотечным кредитам должна быть выше 200%. Прибавим к этому росту инфляции скачки межбанковской кредитной ставки - цены финансовых ресурсов на рынке (с 1993 по 1995 гг. от свыше 200 до 136% и снова выше 200% в год). Как в этих условиях осуществлять долгосрочное ипотечное кредитование? Каков интерес финансовых структур? И все же многие банкиры, понимая перспективность ипотеки, ее необходимость в решении многих социально-экономических проблем, совместно с представителями государственной власти разрабатывают и пытаются применять системы ипотечного кредитования в условиях современной российской экономики.