На 70% от стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых (при фиксированной ставке). Таким образом, основная идея заключается в том, чтобы инвестор успел попасть в число первых 20% покупателей. В этом случае он сможет приобрести квартиру по минимально возможной цене. На чем помимо всего прочего можно и неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором) зарезервированных на первом этапе квартир после реализации 95% всего предлагаемого к продаже числа объектов недвижимости. В большинстве случаев по итогам 2002--2003 гг. инвестору удавалось перепродать зарезервированную квартиру с прибылью от 50% до 90% годовых еще до перехода ее в его владение.
Иностранный капитал в свете последних событий на рынке ипотечных кредитов в США немного вырос в цене. Объем выданных ипотечных кредитов в США составляет по разным оценкам около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченными реальными доходами заемщиков, что составляет около 700 млрд. долл. США. [22]
Таблица 1.2.1.
Доля рынка ипотечного кредитования в ВВП разных стран.
| страна | Объемы ипотечного кредитования к ВВП, в процентах |
| Россия | Менее 1 % |
| Великобритания | 62% |
| США | 53% |
| Германия | 50% |
| Развивающиеся страны | 5-7% |
| Страны Евросоюза | 38% |
| Бывшие соцстраны | 25% |
Вывод: По данным таблицы можно отметить, что ипотека в РФ слабо развитыми странами, причиной этому служит высокая ставка процента годовых малая поддержка слоев населения в приобретении жилья со стороны правительства, низкие темпы строительства. В Великобритании доходы от ипотеки занимают большую часть из всех доходов страны. В Германии и США низкая ставка процентов, что делает ипотечную политику развитой.
Вывод: В Венгрии наблюдается высокий рост развития ипотечного кредитования, так как правительством разработаны такие программы, что население не рискует брать кредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два раза меньше, чем при других кредитах, что делает его выгодным со стороны населения. Банки при этом получают большой доход в виде процентов от населения и субсидий от государства, таким образом в стране действует эффективная государственная поддержка населения в обеспечении жилья
В Германии действует строгий надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка.
В Италии ипотека менее развита чем в Европейских странах. Максимальную сумму кредита можно взять только в размере 60% от стоимости жилья. Влияет на такое развитие и отказ государства выдавать коммерческим банкам ипотеку.
В США продолжительность кредита достигает 30 лет (когда в других странах, особенно в России, государство на такой срок не решается), что делает ежемесячные платежи меньше, следовательно, доступнее. Также создаются программы, удовлетворяющие потребности каждого.
В России ипотечное кредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренция между банками, процент годовых снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.
| Страна | |||||
| Венгрия | Германия | Италия | США | Россия | |
| Проблема | Приобретение жилья | ||||
| Методы | Создание ипотечных программ | ||||
| Позитивы | 1)Процентная ставка – 6% годовых (на др.кредиты 12-15% годовых), 2)выдача субсидий, 3)получение банком, выдавшим ипотечный кредит дотации из государственного бюджета | 1)Низкая процентная ставка – 5% годовых, 2) высокая защищенность и надежность банков | 7-9% годовых – ставка кредита | 1)Ставка по кредиту – 6-7 % годовых. 2)Срок – до 30 лет. 3)Сумма кредита – 70 % от стоимости квартиры | Средняя ставка кредита – 10,5-13% годовых, сроком до 25 лет, сумма кредита – 90% от стоимости жилья |
| Негативы | 1)Сумма кредита составляет не более 60% от стоимости жилья2) высокий процент доп.расходов | Процентная ставка по ипотечному кредиту выше, чем при потребительских кредитах | |||
Глава 2. Анализ развития ипотечного кредитования в РФ и Пермском крае.
2.1. Анализ развития ипотечного кредитования в России.
В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлекается 1,5 - 2 процента квартир, находящихся в частной собственности.
Рост объемов ипотечного кредитования за первое полугодие 2006г. был удвоен. Тем не менее, общий объем данных кредитов составил не более 3% в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам. [6]
Таблица.2.1.1.
Объем ипотечного кредита.
| год | Объем кредита |
| 2005 | 4,6 млрд. рублей |
| нач. 2007г. | 5,9 млрд. рублей |
Вывод: размер кредита на нач. 2007 году увеличился на 22% т.к. увеличился спрос на жилье.
Таблица 2.1.2.
2005 - 2007 гг
65%
┌──┐
│ │
│ │
│ │
│ │
│ │ 48%
│ │ ┌──┐
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ 32% │ │
│ │ ┌──┐ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
14% │ │ │ │ │ │
┌──┐ 13% │ │ │ │ │ │
│ │ ┌──┐ │ │ 12% │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ┌──┐ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ 8% 8% │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ┌──┐ ┌──┐ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
─┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴──┴ ─┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴──┴
Авто Карты Потреби- Ипотека Авто Карты Порреби- Ипотека
тельские тельские
с картами
Вывод:
- в последнее время быстро развивается кредитование для приобретения жилья на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь связано с ростом цен на жилье и возможностью купить его дешевле на ранних стадиях строительства, а также с тем, что ощущается недостаток предложений на вторичном рынке.
- еще из тенденций последнего времени стоит отметить рост числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты, и если раньше ипотека выдавалась в основном в долларах США, то сейчас большое распространение получили рублевые ипотечные кредиты, особенно это ощущается в регионах. [7]
- потребительские кредиты в 2005 году состовляли 65%, в 2007г. 32%, т.е. снизились на 33%, ипотечные кредиты выросли на 40%, это связано с тем, что было приняты с 2005 до 2007г законодательством концепции по развитию кредитования, Правительстом РФ разработаны программы поддержки молодых семей, «Свой дом» и т.д
Таблица 2.1.3
Динамика рынков кредитования физических лиц1
млн долл. млн долл.
10 000 ┬ ┬ 70 000
│ * │
│ @ │
8000 ┼ ┼ 60 000
│ │
│ │
6000 ┼ ┼ 50 000
│ │
│ │
4000 ┼ ┼ 40 000
│ @ │
│ │
2000 ┼ * ┼ 30 000
│ │
│ * @ │
0 ┴──────────────────────────────────────────────┴ 20 000
2004 г. 2005 г. 2006 г.
* - ипотека 642 1 834 8 883
@ - потребкредиты 21 599 34 701 62 405
(правая шкала)
Таблица 2.1.4.
100% ┬─────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ │
│ │
│ │
75% ┼ │
│ │
│ │
│ │
│ │
50% ┼ │
│ │
│ │
│ │
│ │
25% ┼ 21% │
│ 12% * │
│ 5% * │
│ 3% * │
│ * │
0% ├─────────────┼─────────────┼─────────────┼───────────────┤
2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
* - ипотека
1 по данным ЦБ РФ
Вывод: по данным таблиц. видно, что в 2004 г. Ипотечные кредиты составили 642 млн.$ а в 2006 г. 8883 млн.$, т.е. увеличились на 8241 млн.$.Если в 2004 г. Кредитование физических лиц составили 642 млн $, соответственно 3% к этому году, то к 2006 г. 12% составили 883 млн.$ кредитования физических лиц, следовательно банк не получил 1065 млн.$. Процент невыплат физических лиц за период с 2004 по 2006 гг. вырос на 9%
Таблица 2.1.5.
Динамика региональной составляющей рынка ипотеки*
0% 25% 50% 75% 100%
2 ├──────────────┼─────────────┼───────────────┼──────────────┤
0 ├──────────────┴────────┬────┴───────────────┴──────┬───────┤