Основные выводы: По результатам аналитических исследований, проводимых Банком, а также учитывая информацию, регулярно поступающую от Филиалов и Представительств, Программа Банка, постепенно утрачивает свою конкурентоспособность на динамично развивающемся рынке ипотечного кредитования. Именно условия кредитования являются основополагающими факторами, прямо влияющими на спрос по ипотечным кредитным продуктам.
Из данных сравнительного анализа видно, что другие банки, имеющие гораздо меньшую сеть продаж (Москоммерцбанк, НИКОМ, КИТ-Финанс и др.) по сравнению с Банком обеспечили большие объемы выдач ипотечных кредитов за 2006 год. При этом примечательно, что Москоммерцбанк запустил свою программу ипотечного кредитования всего на 1 месяц раньше Банка.
Таким образом, следует признать, что:
• текущие темпы прироста кредитного портфеля Банка являются неудовлетворительными и не соответствуют темпам прироста лидеров рынка;
• основные условия предоставления ипотечных кредитов Банка обладают низкой конкурентоспособностью;
• динамика прироста ипотечного кредитного портфеля Банка замедляется.
3.2 Основные проблемы текущего развития портфеля
Исходя из данных анализа рынка и динамики прироста собственного кредитного портфеля, можно выделить три ключевые (главные) проблемы низких темпов развития ипотечного кредитования в Банке:
• Высокие процентные ставки (по сравнению с рынком) ипотечного кредитования;
• Низкая конкурентоспособность других основных условий предоставления ипотечных кредитов;
• Неразвитость ипотечной продуктовой линейки.
Только оперативно решив все три проблемы в комплексе, Банк может рассчитывать на вхождение в число лидеров рынка.
3.3 Варианты решений
Таблица 10. Варианты решения проблем
| Проблема: | Решение: |
| Высокие ставки по ипотечным кредитам | Минимизация ставок за счет организации дешевого целевого фондирования Программы |
| Неконкурентные условия выдачи и оформления кредитов | Изменение основных условий кредитования и модификация продуктового ряда в соответствии с практикой лидеров рынка |
| Слабый продуктовый ряд | Разработка и внедрение новых ипотечных продуктов и услуг |
• Фондирование портфеля
Ипотечное кредитование – массовый продукт, предназначенный для широкого потребления, что предполагает ориентацию на высокие объемы операций и получение доходов в результате масштабности деятельности, и, относительно невысокую маржу в расчете на каждый выданный кредит, что также подтверждено многочисленным опытом зарубежных стран.
Текущие возможности по увеличению кредитного портфеля свыше года составляют, по данным Финансового Департамента, 7.5 млрд. руб. Исходя из утвержденных Правлением объемных плановых показателей на 2008 год (а именно, увеличение автокредитования и потребительских кредитов примерно на 4 млрд. руб.), максимальный прирост ипотечного портфеля до увеличения капитала Банка может составить 3.5 млрд. руб. (при условии, отсутствия больших по объему выдач кредитов сроком свыше года корпоративным клиентам).
Таким образом, максимальный размер ипотечного кредитного портфеля, который может находиться на балансе, составляет приблизительно 4 млрд. рублей (без расчета на увеличение капитала Банка). В этой связи определять направление развития ипотечного кредитования необходимо в комплексе с проблемой ограниченности доступных ресурсов и выполнения установленных нормативов Банка России.
Соответственно, при достижении вышеуказанного объема выданных ипотечных кредитов возникнет необходимость:
• ограничивать дальнейший рост портфеля размером установленного лимита;
• продавать портфель для высвобождения части лимита;
• обеспечивать целевое фондирование Программы.
Продажи ипотечного портфеля обладают следующими недостатками. Во-первых, при выдаче кредитов необходимо ориентироваться на узкий круг потенциальных инвесторов и для повышения ликвидности портфеля необходимо заранее задавать консервативные кредитные параметры, что приводит к низкому спросу и низким продажам. Во-вторых, подписание соглашения о сотрудничестве с основными игроками ипотечного рынка (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК) затруднено отсутствием необходимых настроек в АБС Банка, ориентация на АИЖК приведет к потере части рынка (АИЖК не работает с кредитами в долларах США). Наиболее существенный недостаток – экономическая сторона. На взгляд автора, будущее ипотеки строится на секьюритизации (выпуске ипотечных облигаций), и все игроки, без исключения, будут использовать этот источник финансирования. На настоящий момент в экономический условиях выкупа портфелей ипотечных кредитов, всеми потенциальными покупателями заложена собственная маржа. Соответственно, для Банка намного выгоднее осуществить собственную секьюритизацию, нежели делиться процентным и комиссионным доходом.
Целевое внешнее фондирование Программы позволит не только снизить действующие процентные ставки по ипотечным кредитам, но и решить проблему наращивания ипотечного кредитного портфеля, в условиях недостаточности объема капитала Банка.
Наиболее предпочтительный вариант – обеспечить внешнее целевое фондирование Программы, которое может быть осуществлено посредством предоставления Банку целевой кредитной линии, либо выпуском ипотечных облигаций.
Поскольку основные банки-участники ипотечного рынка ориентированы на выпуск ипотечных облигаций (ВТБ, Москоммерцбанк – выпуск евробондов; Городской ипотечный банк, Дельта-кредит – выпуск ипотечных облигаций), получение целевых кредитных линий на развитие ипотеки чрезвычайно затруднено и представляется маловероятным.
Более того, институциональные инвесторы (IFC, EBRD) ориентируются на развитие вторичного рынка ипотеки и общей ипотечной инфраструктуры, возможно полагая, что первичный рынок уже получил с их стороны достаточное финансирование.
С учетом вышеизложенного, оптимальным вариантом решения является выпуск ипотечных облигаций
Выпуск ипотечных облигаций позволит:
• Расширить круг потенциальных инвесторов Программы;
• Снизить стоимость привлеченных ресурсов за счет возможности рейтингования исключительно ипотечного портфеля (разделение активов и связанных рисков, таким образом, рейтинг портфеля может быть выше рейтинга Банка);
• Убрать кредитный риск с баланса Банка;
• Увеличить процентную, комиссионную и косвенную доходность Программы;
• Выйти на рынок коммерческой ипотеки с дальнейшей секьюритизацией кредитов.
По мнению финансовых консультантов (KPMG, IFC) и основываясь на анализе прошедших выпусков ипотечных облигаций, минимальный экономически целесообразный объем секьюритизации составляет не менее 100 млн. долларов, а ориентировочный срок подготовки и проведения подобной сделки – 1 год.
Исходные данные ипотечного портфеля Банка и факторы для оперативного проведения секьютеризации:
• имеющийся портфель (1 млрд. рублей), ставка погашения по портфелю (плановое 3%, досрочное 15% в год от портфеля),
• отставание нововведений от фактического результата на 2–3 месяца по причине комплекса действий, предшествующего фактической выдачи кредита (сбор документов по заемщику, выбор квартиры, внесение аванса, сбор документов по квартире, выход на сделку),
• объем секьюритизации не ниже 3 млрд. рублей,
• возможные продажи кредитов в целях улучшения качества портфеля,
При соответствии данным условиям, необходимый уровень средних ежемесячных выдач ипотечных кредитов всей сети Банка, начиная с мая 2008 года, должен быть не ниже 350 млн. рублей в месяц. Ниже приведен расчет минимального уровня ежемесячных выдач ипотечных кредитов, необходимых для выхода на секьютиризацию портфеля, путем эмиссии облигаций (табл. 11):
Таблица 11. Расчет минимального уровня ежемесячных выдач
| Используемые показатели | Расчетные значения | |
| Расчетный курс доллара США | 24,5 | |
| Портфель на 01.01.2008 | Российские рубли | Доллары США |
| 1 100 000 000,00 | 44 897 959,18 | |
| Выдачи кредитов в 2008 году | Прогнозные значения | |
| Январь | 70 000 000,00 | 2 857 142,86 |
| Февраль | 100 000 000,00 | 4 081 632,65 |
| Март | 150 000 000,00 | 6 122 448,98 |
| Апрель | 250 000 000,00 | 10 204 081,63 |
| Май | 350 000 000,00 | 14 285 714,29 |
| Июнь | 350 000 000,00 | 14 285 714,29 |
| Июль | 350 000 000,00 | 14 285 714,29 |
| Август | 350 000 000,00 | 14 285 714,29 |
| Сентябрь | 350 000 000,00 | 14 285 714,29 |
| Октябрь | 350 000 000,00 | 14 285 714,29 |
| Ноябрь | 350 000 000,00 | 14 285 714,29 |
| Декабрь | 350 000 000,00 | 14 285 714,29 |
| Ставка досрочного погашения | 15% | 15% |
| Ставка планового погашения | 3% | 3% |
| Итого погашение | – 804 600 000,00 | – 32 840 816,33 |
| Портфель на 01/01/08 | 4 470 000 000,00 | 182 448 979,59 |
Схема выпуска ипотечных облигаций:
1 этап – Формирование портфеля до заданного уровня
и улучшение его качества:
• Разработка новых кредитных продуктов
• Доработка существующих кредитных продуктов
• Совершенствование технологий обслуживания розничных Клиентов
2 этап – Подготовка к эмиссии ипотечных облигаций:
• Планирование и подготовка
• Исследование рынка секьюритизации
• Подготовка финансового обоснования проекта
• Формирование рабочей группы
• Разработка проектов структурирования
• Оценка активов и формирование пула (моделирование платежей)
• Формирование потенциального пула активов
• Анализ пула активов
• Структурирование и подготовка документации