г) «Покупка коттеджа» – продукт разработан и утвержден, запущен 1 февраля 2007 г. Логичным дополнением данного продукта является кредитование на строительство коттеджей, в т.ч. и на этапе «нулевого цикла» («Строительство коттеджа»). При этом будет исключен вариант индивидуального строительства коттеджей (силами самого заемщика), а одним из основных условий кредитования будет являться проектная застройка коттеджных посёлков (по аналогии с продуктом «Строительство квартиры»).
д) «Покупка гаражей и машиномест». На данный момент очень немногие банки кредитуют Клиентов на приобретение гаражей, однако при дальнейшем ужесточении конкуренции на рынке кредитования жилья, банки будут искать другие ниши, в т.ч. займут и эту.
е) «Приобретение объектов коммерческой недвижимости».
Кроме модификации существующих ипотечных продуктов, а также разработки новых продуктов, необходимо реализовать ряд мероприятий по поддержанию и развитию текущей деятельности ЦИК и оптимизации Программы, с целью:
• Разработки комплексной программы кросс-продаж банковских продуктов при оформлении ипотечных кредитов:
• Создание мотивационной системы продаж ипотечных кредитов;
• Организация эффективного маркетинга Программы.
Для достижения вышеуказанных целей также потребуется проведение комплекса мероприятий, включающего проработку следующих основных задач:
а) В целях повышения доходности Программы, предлагается распространить участие всех уполномоченных страховых компаний Банка на ипотечную программу, подписать с ними соглашения об оказании информационно-консультационных услуг, по которым страховые компании будут ежемесячно перечислять Банку определенный процент от полученных страховых премий по застрахованным ипотечным кредитам (в среднем по рынку 10–20%);
б) Стимулирование кросс-продаж других кредитных продуктов Банка, предлагая Клиентам револьверные кредитные карты, автокредиты и индивидуальные ссуды, как при оформлении ипотечного кредита (в случае достаточности платежеспособности), так и по истечении 6, 12 месяцев с даты получения кредита. При этом, для Клиентов, имеющих положительную кредитную историю в Банке, возможно предложение продуктов на более льготных условиях.
в) Повышение качества ипотечного кредитного портфеля как основного индикатора его стоимости. Для этого планируется реализовать следующие мероприятия:
• Повышение квалификации сотрудников, участвующих в реализации Программы путем проведения тренингов, семинаров, подготовки детальных методических материалов для использования в работе, проведение аттестаций сотрудников фронт-офиса;
• Внедрение системы мотивации сотрудников Банка, задействованных в реализации Программы, в которой будут регламентированы поощрения и взыскания по результатам продаж ипотечных кредитов, а также качества их выдачи и сопровождения;
• Автоматизация операций по ипотечному кредитованию для снижения фактора ошибок при подготовке кредитной документации, более точных расчетов суммы кредита, исходя из введенных в систему данных;
• Проведение более тщательного контроля за целевым использованием кредитных средств Клиентами;
• Совместно с другими подразделениями Банка разработать и внедрить более действенные методы по работе с проблемными и потенциально проблемными кредитами:
г) Расширение агентской сети Банка путем заключения соглашений с агентствами недвижимости и кредитными брокерами, которое позволит:
• Осуществлять продвижение ипотечных продуктов и услуг Банка среди своих клиентов компаний-агентов;
• Оказывать содействие Банку при продаже заложенных квартир, в случае потери Клиентом платежеспособности, как при обоюдном согласии Банка и Клиента, так и в случае обращения взыскания Банком на заложенное имущество;
• Снизить издержки Банка по проведению ипотечных сделок;
• Частично обеспечить услуги по представлению интересов Банка и Клиентов в регистрирующих органах;
• Снизить риски Банка при введении новой формы расчетов наличными до регистрации сделки купли-продажи;
• Осуществлять поиск объектов на этапе строительства для инвестирования и последующей продажи Клиентам с использованием ипотечных кредитов Банка.
д) Разработка и внедрение системы мотивации сотрудников агентств, привлекающих наибольшее количество Клиентов в Банк. Планируется производить выплаты за каждого Клиента, получившего кредит, вручение призовых и дисконтных карт ведущих торговых сетей и т.д.
е) Для продвижения ипотечных продуктов (и других продуктов и услуг Банка) рассматривается возможность организации «выездного офиса» (в первую очередь выезды будут осуществляться в наиболее динамично развивающиеся города Подмосковья), в котором Клиенты смогут получить консультацию, получить предварительное заключение о возможности получения кредита, подать документы на кредит, получить уведомления и пр.
Заключение
Ипотека имеет большое значение для развития экономики. Прежде всего, ее социальная значимость – ипотека дает возможность фактически приобрести свое жилье, заплатив за него лишь часть суммы. Во-вторых, для оплаты квартиры наличными деньгами, приходится изымать их из оборота, ипотека позволяет избежать этого. В-третьих, доходность вложений в недвижимость зависит от ценовой ситуации на рынке. Воспользовавшись ипотекой, можно восстановить выплаченные по кредиту проценты, а также получить чистую прибыль от инвестиций в собственное жилье. То есть ипотека является эффективным средством обеспечения долгосрочных капиталовложений. Стоит также отметить, что привлекательной чертой ипотеки являются налоговые льготы, предоставляемые заемщикам. С принятием нового Жилищного кодекса единственным способом улучшить квартирные условия для большинства россиян является ипотека.
Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков, а способность привлечения ресурсов с характеристиками цены и срочности, удовлетворяющими требованиям ипотечного кредитования, является необходимым условием для начала успешного формирования портфеля. В свою очередь, высокая операционная эффективность в условиях, когда до 90% затрат являются фиксированными, автоматически означает низкую себестоимость выдачи ипотечного кредита, что в конечном итоге может явиться решающим конкурентным преимуществом.
В рамках данной темы были проанализированы основные направления и тенденции развития ипотечного портфеля ОАО «БИНБАНК», по результатам анализа было выявлено, что программа ипотечного кредитования Банка постепенно утрачивает свою конкурентоспособность на динамично развивающемся рынке ипотечного кредитования России.
Были выявлены основные проблемы:
• Высокие ставки по ипотечным кредитам;
• Неконкурентные условия выдачи и оформления кредитов;
• Слабый продуктовый ряд.
И предложены мероприятия, как варианты решения этих проблем:
• Минимизация ставок за счет организации дешевого целевого фондирования Программы, которое может быть осуществлено путем выпуска ипотечных облигаций;
• Изменение основных условий кредитования и модификация продуктового ряда в соответствии с практикой лидеров рынка
• Разработка и внедрение новых ипотечных продуктов и услуг
Реализация предлагаемых мероприятий позволит Банку не просто претендовать на серьезную долю рынка ипотечного кредитования в РФ, но также увеличить стоимость активов (таким образом увеличивая капитализацию Банка), использовать международный рынок капитала для привлечения долгосрочного финансирования, снизить стоимость ресурсов для ипотечного кредитования.
По результатам первого выпуска облигаций, будут оптимизированы продукты и бизнес-процессы для подготовки последующих выпусков. Опыт ипотечной секьюритизации можно использовать и трансформировать на другие активы (коммерческая ипотека, любые иные активы с предсказуемыми денежными потоками).
Поскольку предлагаемый комплекс мероприятий ориентирован на увеличение выдач ипотечных кредитов с их последующей секьюритизацией, у Банка увеличится комиссионный доход от обслуживания всех выданных ипотечных кредитов, при минимальном кредитном риске (в случае секьюритизации, кредитный риск перекладывается на держателей облигаций, Банк несет кредитный риск лишь в момент накопления пула).
Список использованной литературы
1. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1, 2
2. Жилищный Кодекс РФ
3. Налоговый Кодекс РФ
4. ФЗ РФ «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.98
5. ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах» N2 152-ФЗ от 11.11.04.
6. ФЗ РФ «О залоге» №2872–1 от 29.05.92
7. ФЗ РФ «О банках и банковской деятельности в РСФСР» от 02.12.90 в
редакции от 03.02.96
8. ФЗ РФ «О государственном регулировании нрав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.97
9. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 «О мерах но развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»
10. Аналитический обзор «Рынок жилья в России и федеральная система ипотечного жилищного кредитования» // АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» – М.: 2003.
11. Андрианов В. Деньги и инфляция // Общество и экономика. 2000. N2II.
12. Бабичева Ю.Н. Банковское дело. – М.: «Экономика», 1993.
13. Баев И.А., Изгарева И.Г. Роль предприятия в системе ипотечного кредитования // Экономика и финансы. 2003. N2 22 (44) с. 65–67.
14. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПБ 2000.
15. Басин А. Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России // Жилищное право. 1999.
16. Бланк Г.Б. Ипотека в России – СПб.: 1881.
17. Большой экономический словарь / под. ред. Азрилияна А.Н. – М.: Институт новой экономики, 1997.
18. Вербловский Г.К. К вопросу об ипотечной системе // Юридический вестник. 1881. №12. с. 657–678.
19. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2002. №11. с. 78.
20. Головин О.Л., Калинин В.А., Цыганов А.А. Организация ипотечных программ: учебно-методическое пособие – М.: ИД «Страховое ревю», 2002.
21. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. Учебное пособие. – СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.
22. Грудицына О.Н. Предмет ипотечных отношений в России // Нотариус. 2001. №6.
23. Грязнова А.Г. Финансово-кредитная энциклопедия. – М.: ФиС, 2002.