Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.
Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.
Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.
Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.
Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.
Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.[6]
Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.
Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.
Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.
Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 2.1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели
| № п/п | Участники рынка ипотечных кредитов | Субъекты | Функции | Собственные цели |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Заемщик (залогодатель) — физические лица | Физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито-и платежеспособности | Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья | • Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья• Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья |
| 2 | Банк-кредитор (залогодержатель) | • Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки,-ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы;• взаимно-сберегательные союзы и т. п. | • Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки : платежеспособности и кредитоспособности заемщика.• Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя | • Максимизация доходности активных операций,• ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала |
| 3 | Продавец жилья | Юридические и физические лица | Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению | • Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;• минимизация рисков, связанных с продажей |
| 4 | Государство | • Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала• Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;• не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства;• решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;• уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом,• пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга | ||
| 5 | Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка | • Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;• нотариат;• паспортные службы;• органы опеки и попечительства,• юридические консультации | • Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;• оформление перехода прав собственности к новому собственнику;• регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;• хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка | Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью |
| 6 | Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов | Специализированные агентства ипотечного кредитованияИпотечные фонды | • Рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования• выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;• привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;• оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;• разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов | Создание системы ипотечного кредитования в стране |
| 7 | Страховые компании | Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования | • Страхование рисков ипотечного кредитования• Создание совместных проектов с ипотечными кредиторами• Разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования | • Получение прибыли• Расширение круга своих операций• Повышение рейтинга |
| 8 | Оценщики | Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений | Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании | • Получение прибыли• Расширение круга своих операций• Повышение рейтинга |
| 9 | Риэлтерские компании | Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынкекупли-продажи жилья | • подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков• организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья• участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание | • получение прибыли• расширение круга своих операций• повышение рейтинга |
| 10 | Инвесторы | • физические лица• юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты | Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка | • Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги-•обеспечение надежности вложений |
Инвестиционные компании (фонды) — общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, взаимно-паевые фонды, партнерства открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми посредниками.
Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний — акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты.[7]
Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.
Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг - от сверхнадежных до сверхдоходных и рискованных.
Цель деятельности фондов — уменьшение рисков частных вложений за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля (приобретения самых разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных инструментов). Как уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.
Что же касается роли государства в формировании рынка ипотечного кредитования и его использования в целях повышения доступности жилья, то его вмешательство в процесс развития ипотеки должно осуществляться в основном тремя путями:
1) законодательное регулирование вопросов, связанных с ипотекой;
2) служить основой более дешёвых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы (в первую очередь это касается государственного бюджета );
3) стимулирование участников программ (в частности, предоставление стимулирующих мер, льгот участникам на начальном этапе ).
Государство по–прежнему называет развитие ранка доступного жилья и ипотеки одним из приоритетных направлений своей внутренней политики. Безусловно, это очень важно, поскольку жилищный вопрос всегда был и будет одним из первостепенных.
Взаимодействие всех участников рынка становится в последнее время в связи с мировым кризисом ликвидности менее активным. Но, тем не менее, для оптимальной работы участников на рынке необходимо актуализировать целый комплекс важных вопросов, а именно: