Смекни!
smekni.com

Методы оценки недвижимости 3 (стр. 1 из 7)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

ГОУ ВПО «РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

им. Г. В. ПЛЕХАНОВА»

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА «ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ ГОРОДСКИМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ»

РЕФЕРАТ

на тему: «Методы оценки недвижимости»

Руководитель: Севостьянов Анатолий Васильевич

Выполнил:

Студент 1 курса,

Миронов Александр Анатольевич, гр.№714

Оценка реферата:

Москва, 2009 г


Оглавление

1Введение. 3

2Теоретическая основа. 3

2.1Понятие недвижимости. 3

2.2Оценка недвижимости: общие определения. 4

2.3Описание процесса оценки. 6

2.4Базисы оценки. 8

3Классификация методов оценки. 11

3.1Нормативные методы.. 12

3.2Затратные методы.. 15

3.2.1Методы балансовой стоимости. 15

3.2.2Методы восстановительной стоимости. 16

3.2.3Методы замещения. 19

3.3Сравнительные (аналоговые) методы.. 20

3.3.1Метод восстановительной стоимости по аналогам.. 20

3.3.2Метод сравнения. 22

3.3.3Метод инвестиций. 24

3.4Доходные и другие (комбинированные) методы.. 26

3.4.1Показатель доходности (ставка капитализации)27

3.4.2Метод капитализации прибыли. 29

3.4.3Метод приведенного чистого дохода. 31

3.4.4Метод подрядчика. 34

3.4.5Метод остатка. 35

3.4.6Метод предпринимательской оценки. 37

4Заключение. 39

5Список литературы.. 40


1 Введение

Оценка недвижимости является неотъемлемой частью современного общества. Нас окружает множество объектов, которыми владеет бесчисленное количество людей. И каждый из них однажды задумывается, а что же собственно находится у него в руках? Как можно этим воспользоваться? И конечно не на последнем месте стоит вопрос о цене недвижимого имущества.

И тогда на помощь приходят различные оценочные компании. Но как они производят оценку? Чем руководствуются и на что опираются? Попробуем разобраться в этом.

2 Теоретическая основа

2.1 Понятие недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под по­верхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обуслов­ленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является воз­можность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определе­ние термина «недвижимая вещь»:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения». В данном определении понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, что, вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (статья 1).

Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

2.2 Оценка недвижимости: общие определения

Оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта. В прикладном плане под оценкой недвижимости понимается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недви­жимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как вариант — ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом складывающихся условий.

Из приведенных выше определений следует: оценка недвижимости — это:

адресный процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, с учетом его типа и характеристик (физических, структурных, технологических, правовых и др.), его окружения, в том числе пространственного, экологического, социального и экономического;

процесс, привязанный к типу операции, которую предполагается провести с оцениваемой недвижимостью (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.);

процесс, привязанный к определенному моменту времени; чаше всего за такой установленный стандартами профессиональных оценщиков момент принимается время проводимой оценки; в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время — время намеченной операции с недвижимостью (при оценках в рамках анализа проектов развития, для залоговых операций и др.);

субъектно-ориентированный процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью, а также к специалисту, проводящему заказанное оценивание;

регламентированный процесс, порядок и условия которого (например, четкое следование определенным нормам и правилам, стандартам и процедурам, договорным положениям) устанавливаются законодательством и руководствами профессиональных общественных организаций, согласовываются его участниками — заказчиком и оценщиком;

процесс, развивающийся в складывающихся внешних условиях, имеющий свои стадии со своими промежуточными и конечны­ми результатами, учитывающими возможную динамику ситуаций;

процесс, носящий достаточно сложный расчетно-аналитический характер и соответственно связанный с обработкой значительных объемов информации и определенными компьютерными расчетами, аналитическими сравнениями и выбором.

2.3 Описание процесса оценки

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

Четвертый этап в процессе оценки заключается в расчете стоимости объекта и методическом обосновании результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.п.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только конкретное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.