Смекни!
smekni.com

Учёт арендных операций в Казахстане. (стр. 4 из 7)

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт имущества, затраты по которому засчитываются ему в счет будущих платежей по арендной плате.

Прочие расходы, связанные с арендой

Как уже говорилось, на арендатора может быть возложена обязанность по осуществле­нию ремонта арендуемого имущества. Здесь существует несколько вариантов:

1) оплата ремонта за счет арендатора;

2) оплата ремонта арендодателем с последующим возмещением ремонта арендатором;

3) оплата ремонта арендатором с последующим возмещением стоимости ремонта арен­додателем.

Пожалуй, на практике самый распространенный способ возмещения арендодателем затрат арендатора на проведение ремонта — это уменьшение на сумму арендной платы стоимо­сти произведенного ремонта. Данную операцию можно оформить как операцию взаимоза­чета.

5. Субаренда. Отдельные виды аренды

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Республики Казахстан опре­делено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Республики Казахстан подчеркивает, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установле­но законодательными актами.

Рассмотрим на примере, какими бухгалтерскими записями могут быть оформлены опе­рации по субаренде.

Пример. Субъект «А» сдает помещение (административное здание) в аренду субъекту «Б». Арендная плата -140 000 тенге в месяц. Субъект «Б», в свою очередь, передает половину этого помещения в субаренду субъекту «В», установив арендную плату в размере 112 000 тенге.

Рассмотрим порядок отражения этих операций в учете у субарендодателя - субъекта «Б» и субарендатора - субъекта «В» на основе действующего Типового плана счетов бухгал­терского учета.

5.1 Аренда земли

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона РК «О земле» от 24 января 2001 года №152-11, гражданско-правовые отношения, связанные с правом собственности на земельные участ­ки и правом землепользования, регулируются нормами гражданского законодательства.

Документами, удостоверяющими право на земельный участок, выдаваемыми уполномо­ченными органами, являются: при частной собственности на земельный участок и постоянном землепользовании - акт на право собственности на земельный участок и право постоянного землепользования; при временном возмездном землепользовании—договор об аренде земельного участка; при временном безвозмездном землепользовании - договор о временном безвозмезд­ном землепользовании.

За землю, предоставленную государством во временное возмездное землепользование (аренду), взимается арендная плата с зачислением ее в бюджет.

Порядок исчисления и уплаты в бюджет платы за пользование земельными участками определяется в соответствии с Налоговым кодексом Республики Казахстан.

При предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка другим государствам размер арендной платы определяется международными договорами, ратифи­цированными Республикой Казахстан.

Базовые ставки платы за земельные участки при их сдаче государством или государ­ственными землепользователями в аренду устанавливаются правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.

При продаже или сдаче в аренду собственником земельного участка, при продаже него­сударственным землепользователем принадлежащего ему права землепользования другим лицам, а также при сдаче им земельного участка в аренду вторичным землепользователям размер, сроки и форма платы за земельные участки определяются договорами купли-про­дажи или имущественного найма в соответствии с гражданским законодательством.

Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользо­вание на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о вре­менном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арен­датором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).

Согласно статье 22 Закона «О земле», субъекты права землепользования подразделя­ются на: 1) государственных и негосударственных; 2) национальных и иностранных; 3) физических и юридических лиц; 4) постоянных и временных; 5) первичных и вторичных.

Временное землепользование регламентируется статьей 28 вышеназванного законода­тельного акта.

Право временного землепользования может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосроч­ным (от 5 до 49 лет).

Сроки предоставления права временного землепользования устанавливаются с учетом целевого назначения.

«Временный землепользователь, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не установлено законодательными актами или договором, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Временный землепользователь обязан пись­менно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре, если же в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания срока действия договора»[5].

Негосударственные землепользователи с правом первичного возмездного долгосрочно­го землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное землепользование, если иное не установлено настоящим законом, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования.

Право вторичного землепользования регулируется статьей 29 Закона «О земле».

Вторичное землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользова­нии в случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждение своего пра­ва землепользования, а передает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа.

Вторичный землепользователь всегда является временным землепользователем без пра­ва передачи своих прав другим землепользователям.

Договор о вторичном землепользовании заключается в форме договора аренды или договора о временном безвозмездном землепользовании.

Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица, предприятия с ино­странным участием могут получать земельные участки в аренду, но не вправе передавать земельные участки сельскохозяйственного назначения во вторичное землепользование.

Правовое положение государственных землепользователей регулируется статьей 30 За­кона «О земле».

В случае сдачи государственным землепользователем в установленном порядке в арен­ду принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) вместе с ним по правилам переда­ется в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами.

Сдача земельного участка, на котором расположены здания (строения, сооружения) в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, со­оружения) не допускается.

Государственный землепользователь может сдать принадлежащий ему земельный учас­ток в долгосрочную аренду лишь с согласия государства в лице уполномоченного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.

При заключении договора об аренде земельного участка используется форма Типового договора, утвержденная постановлением правительства Республики Казахстан от 6 декаб­ря 1996 года № 1495 «Об утверждении форм типовых договоров о временном землеполь­зовании». В данной форме предусмотрены размеры ежегодной арендной платы, сроки уп­латы.

За несвоевременную уплату арендной платы в оговоренный срок в соответствии с Типо­вым договором арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки в процентах от суммы арендной платы за истекший расчетный срок.

«Аренда земли в бухгалтерском учете, как и аренда другого имущества, отражается в зависимости от классификации вида аренды - операционная или финансовая в соответ­ствии с договором. Особенность земли состоит в том, что она относится к неамортизиру­емым активам и имеет неопределенный срок использования. Если право собственности не переходит к арендатору к концу срока аренды и он не несет основных рисков и вознаграж­дения от ее использования, то такая аренда классифицируется как операционная».

5.2 Аренда зданий и сооружений

«В соответствии со статьей 581 ГК РК арендодатель по договору аренды обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 582 Гражданского кодекса Республики Казахстан, договор аренды здания, сооружения заключается в письменной форме путем составления единого доку­мента, подписанного сторонами. Он подлежит обязательной государственной регистра­ции, если заключен на срок не менее года, и считается заключенным с момента такой регистрации.