В данном случае возникает риск нехватки денег у застройщика для окончания строительства, и клиент рискует получить недостроенный дом. При этом государство не имеет жестких правовых и административных рычагов воздействия на застройщика, чтобы он выполнял свои обязательства в срок согласно заключенному контракту.
Ипотека, как специфическая нетрадиционная форма финансирования, должна иметь более надежные и стабильные источники своего финансирования. Зарубежный опыт может сыграть положительную роль в становлении российского рынка ипотечных кредитов, если:
1. Будет установлена система жесткой регламентации и контроля над операциями застройщиков по немецкой схеме, не допускающей нецелевое использование вкладов клиентов;
2. Получат развитие негосударственные пенсионные фонды и компании по долгосрочному страхованию жизни, работающие по американской, а не российской модели;
3. Резко возрастет предложение строительных услуг, существенное расширение объемов строительства в Российской Федерации.
Реализация на практике даже этих рекомендаций может в определенной мере повлиять на формирование более стабильных источников финансирования ипотеки.
Сроки – 7 – 30 лет
Обеспечение – недвижимость
Требования - требуется дополнительное обеспечение (гарантии), предоставление отчета о продажах/прибыли, наличие прогнозируемого денежного потока.
Преимущества – предоставляются дополнительные услуги. Процент вычитается из суммы налогооблагаемой прибыли. Возможность установления фиксированной процентной ставки. Меньшие размеры платежей в погашение за более длительный период.
Недостатки – требуется дополнительное обеспечение
Субъекты – коммерческие банки, другие кредитные институты. Физические лица. Открытый рынок.
4.7 Государственное финансирование
Сроки – длительный срок
Обеспечение – государственные гарантии
Требования – предоставляется компаниям, соответствующим определенным стандартам. Требуется достаточное дополнительное обеспечение. Средства должны использоваться строго по целевому назначению.
Преимущества – более низкие суммы платежей в погашение при более длительных периодах. Процент вычитается из суммы налогооблагаемой прибыли. Возможно предоставление дополнительных услуг.
Недостатки – суммы выделяемых средств ограничены. Требуется дополнительное обеспечение. Предоставление кредита оговаривается определенными условиями. Полученные средства должны расходоваться по целевому назначению.
Субъекты – государственные институты развития. Органы государственного управления.
4.8 Лизинг
Механизм лизингового кредита включает у себя четыре основных этапа, которые выплывают из типичной схемы лизинговой операции:
1) обращение лизингополучателя к лизингодателю с просьбой приобрести нужное ему оборудование у поставщика, чтобы потом предоставить его в аренду;
2) покупка лизингодателем данного оборудования у поставщика;
3) передача лизингодателем приобретенного оборудования напрокат лизингополучателю за определенную плату;
4) прекращение (закрытие) лизингового соглашения.
Представляя собой долгосрочное соглашение, предусматривающее полную амортизацию арендуемого оборудования за счет платы, вносимой арендатором, финансовый или капитальный лизинг выгоден в первую очередь владельцу имущества, так как существенно снижает его риск и дает возможность лизингодателю получать регулярную плату за использование этого имущества лизингополучателем.
Использование финансового лизинга не допускает возможности досрочного прекращения аренды, что обеспечивает владельцу имущества требуемую норму доходности. По истечении срока действия договора о лизинге арендатор может вернуть объект аренды, продлить соглашение или заключить новое, а также купить объект лизинга по остаточной стоимости, которая зачастую носит чисто символический характер.
Каждый инвестор заинтересован в осуществлении инвестирования с меньшим для себя риском. Снижению инвестиционных рисков способствовало постановление Правительства РФ от 21 июля 1997 г. № 915 “О мероприятиях по развитию лизинга в Российской Федерации на 1997-2000 годы”, в соответствии с которым была предусмотрена государственная финансовая поддержка по определенным категориям инвестиционных проектов (в том числе и с использованием лизинга), обеспечивающих производство продукции:
q не имеющей зарубежных аналогов – 50%;
q экспортной (не сырьевых отраслей), имеющей спрос на внешнем рынке на уровне лучших мировых образцов, - 40%;
q импортозамещающей с более низким уровнем цен по сравнению с импортной – 30%;
q пользующейся спросом на внутреннем рынке – 20%.
При этом размер государственной поддержки в виде гарантий определяется в зависимости от категории проекта и не может превышать 60% заемных средств, необходимых для его реализации.
Являясь формой вложения средств в основные фонды, лизинг по своей сути становится дополнением к традиционным источникам финансирования ИП. Его специфичность (как формы финансирования) проявляется в принципах использования. К ним относятся:
q договорные отношения;
q равноправие сторон;
q платность;
q срочность;
q возвратность имущества;
q нерасторжимость договора о лизинге при смене собственника имущества и др.
Фактически финансовый лизинг является долгосрочным кредитом в виде функционирующего капитала. Если инвестор стоит перед проблемой выбора купли необходимого оборудования с помощью ссуды или взятия его на условиях лизинга, то он неизбежно будет сравнивать затраты по данным способам кредитования, исходя их финансовой эквивалентности платежей. Сравнение проводится с учетом приведения платежей к одному и тому же моменту времени, то есть на основе дисконтирования денежных потоков.
Важную роль в управлении лизинговыми операциями играет страхование платежей по эти операциям и, соответственно, уменьшение финансового риска. Механизм страхования и перестрахования лизинговых операций формирует благоприятные условия для развития лизинга во все увеличивающихся объемах, и создает предпосылки расширения сублизинговых отношений.
В отличие от финансового лизинга операционный, или сервисный, лизинг (operatinglease) характеризуется правом арендатора на досрочное прекращение контракта. Операционный лизинг зачастую предусматривает оказание различных услуг по установке и текущему техническому обслуживанию (в том числе и ремонта) сдаваемого в аренду оборудовался. Отсюда второе, часто употребляемое название этой формы лизинга - сервисной.
Условия операционного лизинга в целом более выгодны для лизингополучателя: возможности досрочного прекращения аренды позволяет своевременно избавиться от морально устаревшего оборудования и заменить более высокотехнологичным и конкурентоспособным. Кроме того, что особенно важно, при возникновении неблагоприятных обстоятельств арендатор может быстро прекратить данный вид деятельности, досрочно возвратив соответствующее оборудование владельцу, и значительно сократить совокупные затраты по ликвидации или реорганизации производства.
В случае реализации разовых проектов или заказов операционный лизинг освобождает от необходимости приобретения и последующего содержания оборудования, которое в дальнейшем не понадобится.
Использование различных сервисных услуг, оказываемых лизинговой фирмой, либо предприятием, производящим оборудование, часто позволяет сократить расходы на текущее техническое обслуживание и содержание соответствующего персонала.
К недостаткам операционного лизинга можно отнести:
q более высокая, чем при других формах лизинга, арендная плата;
q требования о внесении авансов и предоплате;
q наличие в контрактах пунктов о выплате неустоек в случае досрочного прекращения аренды;
q прочее условия, призванные снизить и частично компенсировать риск владельцев имущества.
Сроки – ограничение сроком службы лизингового имущества.
Обеспечение – обеспечиваются арендуемым имуществом
Требования – требуется наличие предсказуемого денежного потока
Преимущества – предоставляются дополнительные услуги. Удобная схема финансирования. Процентная ставка может быть фиксированной или плавающей. Процент вычитается из суммы налогооблагаемой прибыли. Меньший размер платежей в погашение при более длительном сроке лизинга. Может не требоваться дополнительное обеспечение.
Субъекты – коммерческие банки, лизинговые компании.
4.9 Венчурный капитал
Все более распространенной формой финансирования в последние годы во многих развитых странах становится венчурное финансирование. Как альтернативная, специфическая форма финансирования частного бизнеса, частных инвестиций, венчурный (от англ. Venture – риск) капитал играет большую роль в развитии, прежде всего малого предпринимательства.
Благодаря венчурному (рисковому) финансированию появились научно-технические и практические разработки персональных компьютеров,
микропроцессоров, генной инженерии и др.
Для России проблема развития венчурного финансирования имеет особое значение. Недостаточная финансовая поддержка государством перспективных направлений в области использования новейших технических и технологических открытий объективно побуждают наших предпринимателей искать другие источники финансирования своих проектов. Отказ или невозможность применения рискованных, и в то же время перспективных, направлений НТП может существенно снизить конкурентоспособность нашей продукции, что особенно важно накануне вступления РФ во Всемирную торговую организацию (ВТО).