Йдеться про розрахунок бази оподаткування будівель (ст. 6026). Оскільки на ній, у принципі, зав'язана та сума, яку платникові податків доведеться пожертвувати бюджетові, наведемо її майже повністю.
«...(1) База оподаткування будівлі розраховується окремо по кожнім будівлі та обчислюється шляхом множення плоті будівлі у відповідних одиницях виміру (квадратні метри) на середню вартість одиниці виміру будівлі, визначену на 1 січня поточного року, або на середню вартість одиниці виміру нової будівлі.
(2) Для оцінки середньої вартості одиниці виміру будівлі використовується метод аналогій, за яким середня вартість одиниці виміру будівлі встановлюється на підставі оцінки середньої вартості одиниці виміру площі будівлі, аналогічної оподатковуваній, залежно від матеріалу, з якого виготовлені стіни, місця розташування, призначення будівлі та інших факторів її оцінки.
1. Розмір середньої вартості одиниці виміру площі будівлі залежно від матеріалу, з якого виготовлені стіни, місця розташування, регіону, чисельності постійних жителів населеного пункту встановлюється органами місцевого самоврядування за методикою оцінки, яка затверджується Кабінетом Міністрів України...
(3) Середня вартість одиниці виміру нової будівлі розраховується шляхом ділення загальної вартості будівництва на загальну площу будівлі.
(4) База оподаткування будівель визначається платниками податку самостійно”.
Судячи з розшифровки, доданої до новації, йдеться зовсім про інше. З фіскальною метою знаходять будиночок, «аналогічний до оподатковуваного»;
визначається його середня вартість, що й додається до оцінюваного об'єкта, з поправкою на супутні чинники (кількість жителів у даному населеному пункті, місце розташування; будматеріали; призначення будівлі та ін.). Зрозуміло, що ринком тут і не пахне.
Цікаво, хто й яким чином вибиратиме еталон для порівняння? Яким чином враховуватиметься місце розташування будівлі, коли навіть землю, на якій вона стоїть, збираються оподатковувати «за твердим карбованцем»? Насторожує наявність туманних «інших чинників» оцінки. «Це дуже зручне словосполучення. У двох однакових мазанках можна знайти стільки “інших чинників”, що один платитиме 5 копійок податку, з інший - 5 гривень. Усе залежатиме від того, в яких конкретних взаєминах державна людина-оцінювач перебуватиме з власником нерухомості», - висловлює занепокоєння гендиректор Асоціації « Укорконсалтинг » Віталій Маргуліс.
Другий аспект. Якщо в словосполучення «метод аналогій» його автори вкладають інший зміст, ніж увесь цивілізований світ, то як саме визначатиметься вартість аналога? У принципі, до оцінки будь-якої будівлі можна підійти двома шляхами. Для початку - звичним «початкова вартість мінус знос”, як власне, і робить бюро технічної інвентаризації (БТІ). Але якщо будинок «прожив» довге життя, оцінка БТІ буде мікроскопічною. Наслідок: Батьківщина нічого не отримає.
«У моїй практиці був вкладок: продавалася чотирикімнатна квартира в центрі Києва, вул. Ярославів вал; її ринкова вартість становила 80 тис. дол. (саме таку суму за неї виклав покупець); оцінка БТІ дорівнювала 17 грн. Приклад інший: будиночок у Києво-Святошинському районі, у Богом забутому місці, на 10 «сотках» (плюс зручності на подвір'ї); оцінка БТІ - 16 тис. грн. (на той час це були пристойні гроші, близько 8 тис. дол.) . Ринкова вартість цього об'єкта , не перевищувала 3 тис. дол.», - розповідає віце-президент Асоціації ріелтерів України Олександр Бондаренко.
Як бути? Можна скористатися одним з методів оцінки ринкової вартості нерухомості. Їх існує чимало, найпоширенішими (крім згаданого методу аналогів продажу) є методи заміщення (скільки коштує побудувати такий самісінький будинок) і капіталізації (який прибуток можна одержати з цієї будівлі протягом такого-то часу). У кожного з них є свої «за» і «проти». І спільний «мінус»; чиновницький суб'єктивізм на місцях.
«На моє глибоке переконання, експертна оцінка в цій справі просто неприпустима. Треба брати ту оцінку нерухомого майна, що дасть БТІ. Хто сьогодні може сказати, не ризикуючи помилитися, ринкова вартість уже цілком амортизованого “сталінського” будинку. Підхід буде таким: жити можна – отже, він стільки коштує. Справді, будинки в центрі міста мають цілком благополучний зовнішній вигляд. А що там усередині? Який рівень комфортності? Будинок уже повністю “зносився”, вартості не має. Не можна все підряд підганяти під атрибутику ринку”, - вважає В.Маргуліс.
Ламати списи навколо методів оцінки перш ніж “ДПАУ з товаришами” визначається з вибором – зайве. Але залишивши за державою повну свободу дій (спочатку – приймемо закон, а там – подивимося, що саме оподатковувати ) – це занадто.
Земля і люди.
Вельми цікава, на наш погляд, концепція роздільного оподаткування землі та будівель. “Автори цієї ідеї, напевно, гадають, що будівлі можуть існувати в повітрі. Таке “диво” може бути тільки в нас”, - заявляє Віктор Пинзеник. До чого це може призвести, судіть самі.
На жаль, визначити вартість землі без ринку практично неможливо. Поки не почнуть продавати землю, говорити про достовірну методику визначення її вартості не можна. Але можна спробувати тарифи на землю тільки в тому разі, коли потрібна база оподаткування, а не істина... Але найжахливіше, що землю і все побудоване на ній (так зване поліпшення) збираються оподатковувати окремо одне від одного, - коментує ситуацію президент українського інституту оцінки, директор компанії “Промислова нерухомість” Людмила Симонова. – Нерухомість – це земля з поліпшенням. Сьогодні в багатьох регіонах (за винятком, мабуть, тільки Києва, Дніпропетровська й Одеси) вартість будівництва перевищує вартість нерухомості; будівництво при цьому практично не ведеться.
Проте і без прив’язки до землі архітектурних викрутасів запропонований механізм оподаткування земельних ділянок є досить спірним. Зокрема, у ст. 6001 зазначено, що грошова оцінка ділянки є капіталізований рентний доход з неї. “Достовірність сумнів в усіх, хто бодай поверхово ознайомлений з азами економічної теорії. Водночас базу оподаткування збираються визначити адміністративним шляхом, відштовхуючись від методики Кабміну. Як свідчить практика, такий підхід характеризується значним суб’єктивізмом і може спричинити безліч незручностей, властивих бюрократичній системі” – зазначають експерти патронованого паном Пинзеником інституту реформ.
Виникають і суто побутові запитання. Не зовсім зрозуміло, як стягуватиметься податок на земельні ділянки під багатоквартирними будинками (у пропорційному відношенні, як доважок до плати за комунальні послуги, з урахуванням частки неприватизованих кварти чи без нього).
Якщо цей момент буде упущений, додумувати його доведеться на місцях.
Не може не привернути до себе уваги шедевр зі ст. 6005, як-от: громадяни - власники майна визнаються платниками податку незалежно від того, яким чином вони «здійснюють володіння, користування або розпорядження» нажитим добром; «...відсутність у зазначених осіб документів, які підтверджують право власності на зазначене майно, не може бути підставою для невизнання цих осіб платниками податку за це майно, якщо фактично ці особи володіють, користуються та розпоряджаються ним”.
Ідея зрозуміла: найчастіше власність особи нажита несправедливим шляхом; оформлена на підставних осіб. А щоб податок платив (точніше, не платив) не зіц-голова фунт, податковому інспекторові дається право особисто вирішувати, хто й чим володіє. Яким чином новоявлені шанувальники дедуктивного методу знаходитимуть «фактичного» власника, на сказано.
2.4. Схеми надання пільг також можуть різнитися. Наприклад, в Данії, Південній Кореї, Чилі, Швеції, Японії пільги, які надаються, належать лише до об'єктів нерухомості, але не платникам податків. В інших країнах є поєднання одного та іншого, хоча в основному все одно пільги поширюються на об'єкти. До пільговиків належать пенсіонери та інваліди, окрім цього, в деяких країнах при наданні пільг враховується рівень прибутків платників податків. До видів нерухомості, які повністю або частково звільняються від сплати податків, в більшості країн належать об'єкти культури, освіти, державного управління, релігійних установ. Звільнення від оплати податків може надаватися і на фіксований термін із метою стимулювання певних видів діяльності. Так в Чилі, Швеції, Японії та двох штатах США пільги по новобудовах надаються протягом кількох років, а в Нідерландах - на період будівництва споруди.
Віддамо належне авторам українського Податкового кодексу законопроекту. Рядовий громадянин, що тулиться в «хрущобах» і залізобетонних «казематах» епохи розвиненого соціалізму, так само, як і шестисотковий «фазендєйро» де-небудь у глибинці, може спати спокійно: податок на нерухомість його, практично, не торкнеться. Щедрою рукою від земельної податі пропонується звільнити інвалідів першої та другої груп, «опікунів» трьох і більше неповнолітніх дітей, ветеранів війни та іже з ними. «офіційно постраждалих» чорнобильців, а також пенсіонерів. Щодо будівель (житлових будинків, квартир, садових будиночків, дач, гаражів та інших намертво прикріплених до земної поверхні споруд), пільги планують надавати не «подушно», а «пометражно».