ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ТАМБОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ИМЕНИ Г.Р. ДЕРЖАВИНА»
АКАДЕМИЯ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ
Кафедра «Рынок ценных бумаг»
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Тема: Ипотечное кредитование и перспективы его развития на рынке ценных бумаг России
студентки 5-го курса заочного отделения, группа 501 группы,
Академии экономики и управления
специальности 080150
«Рынок ценных бумаг»
Руководитель:
Тамбов
Содержание
Введение.......................................................................................................... 3
Глава I. Сущность ипотечного кредитования............................................... 5
1.1. Сущность ипотечного кредитования....................................................... 5
1.2. История развития ипотечного кредитования в мире............................ 9
1.3. Классификация ипотечных кредитов................................................... 21
1.4. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в России.... 24
Глава II. Особенности развития ипотеки на рынке ценных бумаг в России 39
2.1. Место и роль ценных бумаг в системе ипотечного кредитования....... 39
2.2. Практика выпуска ипотечных ценных бумаг за рубежом................... 47
2.3. Проблемы и перспективы рынка ипотечных ценных бумаг в России. 71
Заключение.................................................................................................... 78
Список литературы....................................................................................... 81
Приложения................................................................................................... 85
В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространён и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя сё рост и повышая устойчивость. Эти два фактора обусловливают актуальность применения системы ипотечного кредитования в экономике современной России.
Система ипотечных отношений, включая такой элемент, как ипотечные ценные бумаги, позволяет, как мобилизовать инвестиционные ресурсы, так и использовать их в наиболее эффективных направлениях.
Во всём мире институт ипотеки формировался в течение столетий. Следует отметить, что многие элементы российской ипотеки, которая существовала до революции 1917 года, были взяты разными странами на вооружение это элементы вторичного рынка, большие сроки ипотечного кредитования и др. Большинство западных новаций в настоящее время воспринимается у нас как «чужое», несмотря на истинно российские корни современных западных технологий.
Отсутствие в нашей стране долгое время института частной собственности привело к утере опыта организации ипотечного кредитования.
Актуальность дипломной работы объясняется тем, что развитие ипотечного кредитования в настоящее время является одной из наиболее важных задач для России, прежде всего потому, что именно ипотека может стать эффективным инструментом решения жилищной проблемы россиян и будет способствовать формированию среднего класса. Кроме того, мировой опыт свидетельствует о позитивной роли ипотеки в преодолении кризиса и ускорении проведения экономических реформ, что не менее важно для нашей страны.
Дипломная работа состоит из двух глав.
В первой главе рассматривается экономическая сущность и виды ипотечного кредитования, история развития ипотеки в мире и в России (до 1917г.). Кроме того, характеризуется современное состояние ипотечного кредитования в Российской Федерации: нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования, современные схемы ипотечного кредитования.
Во второй главе речь пойдет о месте и роли ценных бумаг в системе ипотечного кредитования. Будет рассмотрена практика выпуска ипотечных ценных бумаг за рубежом (США, Западная Европа). Кроме того будут проанализированы проблемы и перспективы развития ипотечных ценных бумаг в России.
Теоретической и методологической основой дипломной работы, послужили работы российских и зарубежных ученых, использовались труды таких авторов как Разумова, Балобанов, Довдиенко, Ужегов и других, также использовались законодательные акты Российской Федерации.
Глава I. Сущность ипотечного кредитования
1.1. Сущность ипотечного кредитования
Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.[1]
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.
• Во-первых, ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
• Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
• В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.
• В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
• В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
• В - шестых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Выделяют следующие принципы ипотеки:
1)гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2)специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3)достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4)старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5)бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6)неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.[2]
Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких этапов[3] (см. Приложение 1) и начинается с предварительной квалификации потенциального клиента и оформления заявления на получение кредита. На следующем этапе банк собирает и проверяет информацию о клиенте и о залоге и оценивает вероятность погашения кредита, после чего принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ.
При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентная ставка, порядок погашения). Затем начинается подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, и проводится оценка предмета ипотеки. Последний этап - заключение договора купли-продажи между заемщиком и продавцом, а также кредитного договора и договора ипотеки между заемщиком и кредитором.
В кредитном договоре стороны предусматривают: сумму и срок кредита; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскание кредита и процентов по нему и т.д.
По договору об ипотеке заемщик (залогодатель), закладывая недвижимость, приобретенную за счет кредита, теряет право распоряжаться ею, но сохраняет право владения и пользования. Кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе проверять наличие и состояние недвижимости и требовать принятия необходимых мер по сохранности этого имуществаОбязательным является страхование предмета ипотеки, а также жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет.