На протяжении периода с 1900 по 1934 годы в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства или правительственных органов в обеспечении финансирования рынка недвижимости. Большая часть финансирования этого рынка поступала из личных средств граждан, из накоплений семей, из частных инвестиций ипотечных компаний. Лишь небольшая доля ипотечных компаний и банков участвовала тогда в развитии рынка недвижимости. В результате величины процентных ставок часто изменялись, а кредиты давались на очень непродолжительный период, что провоцировало экономический кризис и способствовало тому, что вся экономика страны впадала в депрессию. Это состояние напоминает кризисную экономику России конца XX века.
Когда в 1933 г. Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубоком и затяжном экономическом кризисе. Банки выдавали кредиты только на срок от одного до трех лет и отказывались продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены были очень часто забирать у граждан их имущество в качестве залога. Все это приводило к банкротству, к крушению банковской системы, к потере имущества, к утрате личных накоплений, а также к крушению рынка недвижимости в целом. Положение в жилищном секторе было особенно тяжелым: половина всех домовладельцев оказалась неспособной выполнять свои ипотечные обязательства, их дома переходили в собственность залогодержателей. Значительная часть населения оказалась перед реальной угрозой потери своего дома. В это время делается вывод о том, что политика, обеспечивающая достаточное число ипотек, предоставляемых на экономически выгодных условиях и стимулирующих развитие жилищного сектора, явится проявлением высшей государственной мудрости.
Вслед за периодом Великой депрессии были введены необходимые законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления экономического положения страны:
было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокого риска;
стало ясно. что недвижимость и, в особенности недвижимость, связанная с жильем, представляет собой очень эффективное средство возрождения экономики.
1934 г. Федеральная Жилищная Администрация.
Это было началом первого этапа государственного регулирования системы ипотечного кредитования. В результате этой политики все большее и большее количество финансов, капитала стало доступно гражданам для того, чтобы производить займы на строительство и покупку недвижимости. Именно этот механизм помог Соединенным Штатам в значительной степени восстановиться после депрессии 1929 г. Организация вторичного рынка ипотечных кредитов и содействие государства его развитию были ответом на упадок жилищного рынка времен Великой депрессии 30-х годов. Одним из наиболее важных законов, принятых в то время, был Национальный закон о жилье от 1934 г., на основании которого была создана Федеральная Жилищная Администрация с целью развития программ ипотечного страхования. Она взялась за: решение вопросов там, где на ипотечных рынках и рынках жилья существовали наибольшие трудности. Федеральная Жилищная Администрация оказала содействие в разработке стандартов и гарантий, позволивших повысить эффективность работы этих рынков:
Федеральная Жилищная Администрация стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей это означало меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющее ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка ипотек;
Федеральная Жилищная Администрация обеспечила страхование ипотек, предоставляемых на приобретение домов. Страхование обусловливало снижение рисков для кредиторов и, следовательно, помогало расширить круг людей, удовлетворяющих требованиям на получение ипотечных кредитов. Это страхование дало определенные гарантии тому, чтобы кредитор смог получить залог и в конечном итоге вернуть те деньги, которые он дал под заем для покупки или строительства жилья. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке.
На протяжении восьми лет Федеральная Жилищная Администрация смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка Соединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы примерно 90% владельцев жилищного рынка.
В 1934 г. Конгресс США утвердил программу для обеспечения гарантий по кредитам Администрации по делам ветеранов. Кредитные программы Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов в процессе их реализации формировали и поддерживали основные направления ипотечного кредитования. Результатом этой деятельности стали: снижение размера первоначального взноса за приобретаемое жилье, осуществляемого заемщиком за счет собственных средств; увеличение срока кредитования (с 20 до 30 лет) и установление фиксированной ставки по ипотечному кредиту.
1935 г. Финансовая корпорация по реконструкции.
В 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции. Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции (РФК) была программа, включающая покупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов. В результате реализации этой программы повысилась ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов, они стали более привлекательными для кредиторов, что способствовало развитию ипотечных рынков. РФК оказала существенную помощь в увеличении оборота ипотечных кредитов Федеральной Жилищной Администрации.
1938 г. Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования («Фэнни Мэй»).
Последним и главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования - FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»). Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.
«Фэнни Мэй» первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов.
Важным катализатором развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств с помощью ипотечного кредита.
РФК, вплоть до ее роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных кредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномочена покупать кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.
В 1954 г. «Фэнни Мэй» стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании «Фэнни Мэй» для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход, непосредственно от продажи акций.
Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением этого вывода является тот факт, что «Фэнни Мэй» в 1968г. стала полностью частной компанией.
В 1968 г. «Фэнни Мэй» была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих «Фэнни Мэй» функций. Одним из них была Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация - GNMA (именуемая «Джинни Мэй»). Она начинала как чисто федеральное агентство в составе Департамента жилищного и городского развития, с помощью которого в рамках ссудосберегательной системы страны упаковывались и продавались ипотечные ссуды на рынках капитала, что привело к дальнейшему развитию вторичного рынка. Облегчив процесс реализации ипотек на рынках капитала, банки смогли быстрее осуществлять оборот своих ипотечных средств и, таким образом, генерировать все большее число новых ипотек. Естественно, что это позволило существенно увеличить объем средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.