Основной недостаток затратного подхода - он не учитывает возможности объекта приносить доход своему собственнику, т.е. не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для объектов недвижимого имущества, приносящих доход. К другим недостаткам затратного метода при оценке объектов недвижимого имущества можно отнести то, что затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости объекта, затраты на приобретение оцениваемого объекта недвижимости не всегда соответствуют затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ, расчет стоимости воспроизводства старых строений является проблематичным, сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений, отдельная оценка земельного участка от строений, при которой не учитывается возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.
При оценке объектов движимого имущества (машин, оборудования и транспортных средств) затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддается оценке этим подходом. Ведь любой объект есть продукт производства и, следовательно, характеризуется своими производственными затратами. Ограничивает применение затратного подхода малая доступность для оценщиков экономической и другой информации из сферы производства. В то же время имеется большой класс машин, оборудования и транспортных средств, для оценки которых методы затратного подхода являются единственно возможными. Речь идет о специальном и специализированном оборудовании, опытных и исследовательских установках, уникальных образцах машин, которые изготовлены по индивидуальным заказам. Для этих объектов невозможно найти аналоги, свободно обращающиеся на рынке или регулярно заказываемые изготовителям, и поэтому сравнительный подход для их оценки не осуществим.
Благодаря детализированному порядку расчета по отдельным единицам машин и оборудования (и даже их агрегатам) имеется возможность точнее оценить совокупный износ (разные агрегаты изнашиваются в разной степени), выполнить детализированные оценки страховой стоимости и страхового возмещения (разные агрегаты имеют разную степень риска), получить оценки имущества, удобные при его разделе. Еще одно достоинство затратного подхода – при достаточности исходных данных результаты расчетов стоимости поддаются надежному обоснованию.
С другой стороны, основной трудностью при применении затратного подхода является расчет себестоимости производства оборудования.
Современное сложное оборудование является, как правило импортным, то есть произведенным за границей, а получение данных о затратах зарубежных производителей представляет собой практически неразрешимую задачу для рядового российского оценщика. Поэтому, по большому счету, затратные методы применяются лишь по необходимости – например для оценки уникального оборудования, существующего в одном экземпляре, то есть, в основном, тогда, когда другие оценочные подходы не работают.
Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов. Тем самым оцененная стоимость может откланяться от подлинно рыночной стоимости, т.е. стоимость материалоемких и трудоемких в производстве объектов завышается, а конструктивно рациональных и более качественных объектов занижается.
Расчеты стоимости воспроизводства затратным подходом из-за их детализированности оказываются весьма трудоемкими, поэтому оправданность такой кропотливой работы имеет место тогда, когда оцениваются дорогостоящие и повышенной ответственности объекты (автоматизированные технологические линии, технологические комплексы, энергетические блоки и т.п.).
Исходная информация из сферы производства может быть не всегда надежной (например, сведения о рентабельности продаж, о коэффициенте накладных расходов, о серийности производства и т.д.), в результате искаженной может быть оценка и себестоимости (затрат), и исчисляемой на ее основе стоимости воспроизводства.
Отмеченные выше плюсы и минусы затратного подхода оценщик должен учитывать при согласовании результатов, полученных разными подходами, и выведении окончательного результата оценки.
В отличие от затратного подхода, доходный подход к оценке рассматривает объект имущества скорее как инструмент, который может приносить доход. Оценка имущества с применением доходного подхода заключается в определении текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате эксплуатации объекта имущества (например, сдачи его в аренду) и возможной его продажи в дальнейшем.
Методы доходного подхода подобно методам других подходов имеют как сильные, так и слабые стороны. Сильной стороной применения доходного подхода является то, что оцениваемая при этом стоимость отражает в первую очередь интересы покупателя (инвестора). Получаемая при такой оценке стоимость соответствует цене спроса (покупателя), в то время как методы других подходов сориентированы на получение стоимости, аналогом которой чаще всего служит цена предложения (продавца).
Другим важным достоинством методов доходного подхода является возможность выполнять общую оценку машинных комплексов, объединяющих в своем составе множество разнообразных единиц технологического и вспомогательного оборудования, транспортных средств, вычислительной, коммуникационной и другой техники. Целиковая оценка комплексов, особенно больших, значительно быстрее и дешевле, чем «поштучная» оценка тех же комплексов с помощью методов затратного и сравнительного подходов.
В то же время у методов доходного подхода имеется ряд недостатков, которые сдерживают их применение на практике.
Во-первых, доходный подход применим для оценки стоимости только такого имущества, которое приносит экономический результат (экономическую выгоду) и расчет которого реально возможен.
Например, оцениваемый машинный комплекс должен обладать экономической обособленностью, т.е. его можно вычленить из всей производственной системы предприятия, можно рассчитать валовой доход от продукции или работ, которые он производит, и можно учесть затраты, связанные с функционированием этого комплекса. Только при этом условии можно сделать расчеты притоков и оттоков денежных средств в рамках данного машинного комплекса. Однако многие машинные комплексы на предприятиях замкнуты на выполнение промежуточных операций (например, по изготовлению и обработке заготовок, полуфабрикатов и деталей, сборке узлов, выполнению транспортных, контрольных, ремонтных, испытательных и других работ). Чистый доход от функционирования таких комплексов рассчитать надежно невозможно, и это существенно ограничивает сферу применения методов дисконтированных доходов и прямой капитализации для оценки машин, оборудования и транспортных средств. Только метод равноэффективного функционального аналога лишен этого недостатка.
Во-вторых, для оценки текущей стоимости требуется привлечь большой объем разнообразной экономической и производственно-технологической информации. Надежность конечного результата оценки доходным подходом зависит от достоверности прогнозов динамики на многолетнюю перспективу таких показателей, как цены, тарифы, налоговые ставки и т.д., от надежности исходных данных о показателях, характеризующих работу оцениваемого комплекса, от правильности примененных методик учета и калькулирования затрат, назначения ставки дисконта, учета стоимости сопряженного недвижимого имущества и т.д. Так как источников ошибок много, то получаемый итоговый результат оценки не всегда оказывается точным.
Таким образом, оценка имущества с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы получения доходов от оцениваемого объекта. Преимущество доходного подхода состоит в учете перспектив будущей доходности объекта имущества. Главный недостаток данного подхода – его умозрительность, порой основанная на неадекватных прогнозах.
Сравнительный подход к оценке базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавцов и покупателей на рынке. С точки зрения сравнительного подхода, стоимость оцениваемого объекта равна реальной цене продажи аналогичного объекта, недавно зафиксированной рынком.
Преимуществом сравнительного подхода перед доходным и затратным является то, что он базируется на рыночных данных и отражает соотношение спроса и предложения на рынках капитала. Стоимость оцениваемого объекта имущества фактически определяется рынком, т.к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналогов для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке стоимость является результатом произведенных расчетов.