- оштукатуривать бетонные поверхности потолков, в том числе и сборные железобетонные настилы (допускается только затирка или шпаклевка).
3 Маркетинг и продвижение универсама «Заря»
3.1 Оценка конкурентоспособности универсама
Для рассмотрения вопросов повышения привлекательности объекта недвижимости производим многофакториальную оценку универсама.
Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.1.
Таблица 3.1 Многофакториальная оценка
| № пп | Наименование критерия оценки | Оценка в баллах | Общая оценка | ||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||||||||
| 1 | Социальный | ||||||||||||
| 1.1 | Наличие мест приложения труда | 8 | 9 | 7 | 8 | 10 | 8 | ||||||
| 1.2 | Наличие мест отдыха | 7 | 6 | 6 | 7 | 5 | 6 | ||||||
| 1.3 | Безопасное проживание | 5 | 6 | 7 | 5 | 8 | 6 | ||||||
| 1.4 | Демографический состав | 8 | 7 | 9 | 7 | 8 | 8 | ||||||
| Итог 7 | |||||||||||||
| 2 | Экономический | ||||||||||||
| 2.1 | Качество окружающей застройки | 4 | 3 | 5 | 3 | 3 | 4 | ||||||
| 2.2 | Территориально-экономическая зона | 9 | 8 | 8 | 10 | 9 | 9 | ||||||
| 2.3 | Развитие инженерных сетей | 8 | 7 | 6 | 8 | 7 | 7 | ||||||
| 2.4 | Транспортных сетей | 10 | 9 | 9 | 8 | 9 | 9 | ||||||
| 2.5 | Наличие общественного транспорта и остановок | 9 | 10 | 9 | 9 | 10 | 9 | ||||||
| Итог 8 | |||||||||||||
| 3 | Ландшафтный | ||||||||||||
| 3.1 | Наличие водных поверхностей | 2 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | ||||||
| 3.2 | Рельеф местности | 10 | 9 | 10 | 8 | 9 | 9 | ||||||
| 3.3 | Инсоляционный режим | 9 | 8 | 8 | 7 | 9 | 8 | ||||||
| 3.4 | Аэрационный режим | 5 | 6 | 4 | 5 | 4 | 5 | ||||||
| Итог 6 | |||||||||||||
| 4 | Композиционный | ||||||||||||
| 4.1 | Наличие магазинов | 4 | 3 | 4 | 5 | 4 | 4 | ||||||
| 4.2 | Наличие детских учреждений | 3 | 2 | 3 | 2 | 1 | 2 | ||||||
| 4.3 | Наличие общественных зданий | 8 | 9 | 7 | 7 | 8 | 8 | ||||||
| 4.4 | Наличие административных учреждений | 8 | 7 | 8 | 8 | 7 | 8 | ||||||
| 4.5 | Наличие банков | 9 | 10 | 9 | 8 | 9 | 9 | ||||||
| 4.6 | Наличие культурно-зрелищных сооружений | 6 | 7 | 8 | 6 | 6 | 7 | ||||||
| 4.7 | Наличие спортивных сооружений | 4 | 5 | 4 | 3 | 4 | 4 | ||||||
| 4.8 | Наличие предприятий общественного питания | 3 | 4 | 5 | 3 | 3 | 4 | ||||||
| Итог 6 | |||||||||||||
| 5 | Экологический | ||||||||||||
| 5.1 | Состояние почвы | 3 | 2 | 4 | 3 | 2 | 3 | ||||||
| 5.2 | Состояние снега | 4 | 5 | 5 | 4 | 5 | 5 | ||||||
| 5.3 | Состояние водных поверхностей | 4 | 3 | 4 | 5 | 4 | 4 | ||||||
| 5.4 | Состояние окружающей среда | 5 | 3 | 4 | 5 | 3 | 4 | ||||||
| Итог 4 | |||||||||||||
По результатам таблицы 3.1 строим диаграмму с удельными весами каждого критерия (Прил. Е). Критерий, имеющий наибольший вес – экономический; критерий, имеющий наименьший удельный вес – экологический; три оставшихся критерий имеют примерно равный удельные веса.
Для оценки конкурентоспособности универсама «Заря» сравниваемый его с магазином «Буревестник», расположенным на проспекте Победы. Оба объекта находятся в Центральном районе, на главных магистралях. Исследуемый объект – универсальный продовольственный магазин.
Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.2.
Таблица 3.2 – Оценка параметров универсама «Заря»
| № пп | Наименование критерия оценки | Оценка в баллах | Общая оценка | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | Потребительские | ||||||
| 1.1 | Наличие автостоянки | 9 | 10 | 8 | 10 | 9 | 9 |
| 1.2 | Освещенность торгового зала | 7 | 8 | 7 | 9 | 7 | 8 |
| 1.3 | Высота этажа | 9 | 8 | 9 | 9 | 8 | 9 |
| 1.4 | Наличие дополнительных услуг | 6 | 7 | 6 | 5 | 7 | 6 |
| 1.5 | Ассортимент товаров | 9 | 10 | 9 | 9 | 10 | 9 |
| 1.6 | Привлекательный внешний вид | 6 | 6 | 5 | 7 | 6 | 6 |
| 1.7 | Местоположение | 8 | 9 | 8 | 7 | 8 | 8 |
| 1.8 | Организация вертикальных коммуникаций | 7 | 6 | 7 | 7 | 6 | 7 |
| 1.9 | Организация торговли | 8 | 9 | 8 | 8 | 7 | 8 |
| Итог 8 | |||||||
| 2 | Экономический | ||||||
| 2.1 | Стоимость арендной платы | 7 | 8 | 8 | 7 | 7 | 7 |
| 2.2 | Затраты, связанные с безопасностью | 8 | 7 | 8 | 8 | 8 | 8 |
| 2.3 | Затраты, связанные с заработной платой | 8 | 9 | 9 | 9 | 10 | 9 |
| 2.4 | Затраты, связанные с капитальным ремонтом | 9 | 8 | 9 | 9 | 8 | 9 |
| 2.5 | Затраты, связанные с содержанием придомовой территории | 9 | 10 | 9 | 8 | 10 | 9 |
| 2.6 | Затраты, связанные с управлением | 8 | 7 | 9 | 8 | 8 | 8 |
| Итог 8 | |||||||
Эксперты также оценивают каждый параметр соответствующим удельным весом аi. Величины удельных весов представлены в таблице 3.4.
Таблица 3.3 – Оценка параметров магазина «Буревестник»
| № пп | Наименование критерия оценки | Оценка в баллах | Общая оценка | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | Потребительские | ||||||
| 1.1 | Наличие автостоянки | 4 | 5 | 3 | 4 | 4 | 4 |
| 1.2 | Освещенность торгового зала | 8 | 7 | 9 | 8 | 8 | 8 |
| 1.3 | Высота этажа | 7 | 8 | 7 | 7 | 6 | 7 |
| 1.4 | Наличие дополнительных услуг | 6 | 8 | 7 | 6 | 6 | 7 |
| 1.5 | Ассортимент товаров | 8 | 7 | 8 | 9 | 8 | 8 |
| 1.6 | Привлекательный внешний вид | 8 | 9 | 7 | 8 | 8 | 8 |
| 1.7 | Местоположение | 9 | 10 | 9 | 10 | 9 | 9 |
| 1.8 | Организация вертикальных коммуникаций | 5 | 6 | 4 | 5 | 5 | 5 |
| 1.9 | Организация торговли | 8 | 7 | 8 | 6 | 7 | 7 |
| Итог 7 | |||||||
| 2 | Экономический | ||||||
| 2.1 | Стоимость арендной платы | 9 | 10 | 8 | 9 | 9 | 9 |
| 2.2 | Затраты, связанные с безопасностью | 6 | 7 | 6 | 6 | 5 | 6 |
| 2.3 | Затраты, связанные с заработной платой | 6 | 5 | 6 | 7 | 6 | 6 |
| 2.4 | Затраты, связанные с капитальным ремонтом | 5 | 4 | 5 | 6 | 5 | 5 |
| 2.5 | Затраты, связанные с содержанием придомовой территории | 4 | 5 | 4 | 4 | 5 | 4 |
| 2.6 | Затраты, связанные с управлением | 8 | 7 | 8 | 7 | 8 | 8 |
| Итог 6 | |||||||
Получив общие оценки по каждой группе сравнения для обоих объектов недвижимости – универсама «Заря» и магазина «Буревестник», сводим их в общую таблицу 5.4 для расчета сводных индексов в каждой группе и интегральных относительных показателей, которые являются основными показателями сравнения конкурентоспособности объектов. Весовой коэффициент каждого параметра принят в соответствие с экспертной оценкой, значение параметров для оцениваемого и базового объектов взяты из таблиц 3.2 и 3.3.
Результаты расчета сводных индексов и интегральных относительных показателей приведены в таблице 5.4.
Таблица 3.4 – Расчет интегрального относительного показателя
| Группа сранения | № пп | Наимено-вание i-того параметра, Пi | Весо-вой коэф-фициент,аi, % | Оцениваемый объект | Базовый объект | Ин-дексИi | ||
| Значе-ние пара-метра,Пio | Оценка в баллах,Иio | Значе-ние пара-метра,Пiб | Оценка в баллах,Иiб | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Потребительские | 1 | Наличие автостоянки | 0,3 | 9 | 2,7 | 4 | 1,2 | 2,25 |
| 2 | Освещенность торгового зала | 0,05 | 8 | 0,4 | 8 | 0,4 | 1 | |
| 3 | Высота этажа | 0,05 | 9 | 0,45 | 7 | 1,05 | 0,43 | |
| 4 | Наличие дополнитель-ных услуг | 0,05 | 6 | 0,3 | 7 | 0,3 | 1 | |
| 5 | Ассортимент товаров | 0,15 | 9 | 1,35 | 8 | 1,2 | 1,13 | |
| 6 | Привлекатель-ный внешний вид | 0,05 | 6 | 0,3 | 8 | 0,4 | 0,75 | |
| 7 | Местополо-жение | 0,15 | 8 | 1,2 | 9 | 1,35 | 0,89 | |
| 8 | Организация вертикальных комму-никаций | 0,15 | 7 | 1,05 | 5 | 0,75 | 1,7 | |
| 9 | Организация торговли | 0,05 | 8 | 0,4 | 7 | 0,35 | 1,14 | |
| Сводный индекс | 1 | - | 8,15 | - | 7 | 1,16 | ||
Продолжение таблицы 3.4