Практика оценки рыночной стоимости транспортных средств (на примере трактора ДТ-75) (стр. 2 из 4)
Принцип будущих преимуществ. Цены на рынке отражают предвидение будущих преимуществ от владения объектом. Конечно, прошлое и настоящее являются важными фазами развития, однако именно предвидение будущей динамики производства и возможности перепродажи объекта определяет его "экономическую цену". В процессе определения стоимости объекта оценки мы стремились дать обоснованный прогноз будущих состояний и динамики рынка, однако в силу того, что доходный подход в настоящей работе не использовался, этот принцип дает качественную характеристику объективности итоговой величины стоимости, которая учитывается при согласовании расчетов.
Принцип избыточной производительности. Чистый доход, остающийся у собственника объекта после справедливого возмещения производственного фактора "капитал" и производственного фактора "труд", определяется как избыточная производительность и ассоциируется с фактором "управление", используется при доходной оценки объектов.
Принцип изменчивости. Социальные, экономические, политические и физические силы постоянно действуют на рынке. Изменение этих факторов оказывает влияние на коньюктуру рынка и уровень цен. Их влияние в нашей ситуации незначительно, и его мы учитываем поправками на риск.
Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Оптимальное использование объекта собственности - это наиболее прибыльное из легально допустимых и физически/технически возможных вариантов его использования. Оптимальное функционирование производства учитывает возможности совершенствования (повышения эффективности) технологического процесса и/или перехода на выпуск новой продукции.
Принцип конкуренции. Возможность извлекать доходы создаёт почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции. Мы оцениваем объект в условиях растущей конкуренции при полном отсутствии возможности получать сверхприбыль.
2. Методология оценки машин, оборудования и транспортных средств
2.1 Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Методология затратного подхода базируется на анализе процесса формирования стоимости объекта в прошлом. В основе его лежит тезис: "разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которая требуется, чтобы создать аналогичный объект с такими же полезными характеристиками". Он предполагает наличие равенства между затратами на создание объекта (за вычетом износа) и рыночной его стоимостью. В условиях рыночной экономики это далеко не всегда подтверждается. Затраты на создание объекта могут, во многих случаях, значительно превосходить его текущую рыночную стоимость. Это характерно, например, для объектов с большой степенью морального устаревания (радиоэлектронная аппаратура, вычислительная техника и т.п.).
Главный признак затратного подхода – поэлементная оценка объекта. Основной метод затратного подхода калькуляция затрат. Оцениваемый объект, как правило, расчленяется на составные элементы, которые оцениваются путем анализа затрат на материалы и работы по созданию этих элементов. Затем стоимости элементов определенным образом складываются, учитывая их "весомость".
Этапы затратного подхода:
- анализ структуры объекта и выделение его составных частей;
- выбор подходящего метода оценки нового объекта;
- оценка реальной степени износа компонентов объекта;
- расчет остаточной стоимости компонентов и суммарная оценка остаточной стоимости.
Сферы применения затратного подхода:
а) налогообложение;
б) технико-экономическое обоснование нового строительства;
в) оценка объектов специального назначения (церквей, например), на которые очень трудно получить информацию о совершенных сделках купли-продажи;
г) страхование, поскольку страховой взнос и страховое возмещение определяются, чаще всего, из затрат страхователя.
2.2 Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. При использовании методов сравнительного подхода осуществляется сравнительное изучение информации о сложившейся рыночной стоимости объекта в настоящем. Он основан на тезисе: "разумный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта" и используется при определении стоимости исходя из данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.
Таким образом, конечной целью методов сравнительного (рыночного) подхода является определение рыночной стоимости.
Стоимость, определенная методами сравнительного подхода, считается наиболее объективной или близкой к объективной.
Этапы сравнительного подхода:
изучение рынка и сбор информации о недавних сделках купли-продажи с аналогичными объектами;
сравнение (сопоставление) оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличий по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению и т.д.;
расчет стоимости объекта путем корректировки информации о ценах на аналогичные объекты.
На третьем этапе могут быть применены следующие расчетные процедуры (методы):
определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений (сравнение цен объектов, имеющих или не имеющих дополнительные элементы);
определение корректирующих коэффициентов, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным параметрам (включение повышающих или понижающих коэффициентов);
расчет стоимости по удельным показателям (т.е. определяются удельные цены единицы одного из показателей объекта, например, мощности, площади, высоты и т.п.);
расчет стоимости объекта с помощью корреляционной модели, например, вида S=f (Мощность, Площадь, Производительность, ...).
2.3 Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Стоимость объекта, полученная методами доходного подхода, определяется полезностью объекта в будущем. В основе доходного подхода лежит тезис: “разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которая, будучи положенная в банк, приносила бы доходы больше, чем доходы от объекта”. Доходный подход также основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объекты, ожидая в будущем доходы или выгоды.
В случае, когда речь идет об оценке объекта, для покупки которого, обычно, заемный капитал не привлекается, текущая ("сегодняшняя") его стоимость V определяется будущими доходами Ek от использования, затратами на ремонт и эксплуатацию Zk, ставкой дисконтирования ii, остаточной стоимостью Sост через n лет эксплуатации:
Если, обычно, для покупки объектов, аналогичных оцениваемому, используется заемный капитал, то текущая рыночная стоимость определяется при помощи более сложных соотношений.
Этапы доходного подхода:
определение общей продолжительности владения объектом (срок "жизни");
прогнозирование темпов инфляции, доходов, ставок дохода и остаточной стоимости объекта в конце срока владения им;
расчет текущей ("сегодняшней") стоимости объекта.
Основными методами доходного подхода являются метод дисконтирования доходов и метод капитализации дохода.
Этапы оценки при данном подходе:
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Потери от загрузки и не взысканные арендные платежи оцениваются на основе анализа рынка, характера его динамики. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статью издержек включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.
4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость.
3. Оценка рыночной стоимости движимого имущества
Оценка выполнена на примере трактора ДТ-75
Таблица 1. - описание объекта оценки
| № пп | Наименование | Год ввода | Интенсивность эксплуатации | Тяговый класс, т | № двигатель | № рама | № мост |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | Трактор ДТ-75 | 1987 | Средняя | 3 | 97674 | 463825 | 622586 |
Объект, представленный к оценке, по классификации единых норм амортизационных отчислений (ЕНАО) относится к группе «Силовые машины и оборудование», подгруппе «Тракторы».
Трактор ДТ-75 с бульдозерной навеской относится к бульдозерам на гусеничном ходу. Тяговый класс гусеничного трактора - 3 тс. В настоящее время тракторы аналогичной модели выпускаются на предприятии ОАО «Волгоградский тракторный завод».