1. Понятие недвижимости, его содержание
В современном значении термин окончательно закреплен в ст. 130 и 132 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Это определение раскрывает юридическую сторону термина «недвижимое имущество». Однако термин «недвижмость» имеет и экономическую составляющую.
Экономическая сущность недвижимости проявляется в следующем: 1) недвижимость в качестве основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции; 2) недвижимость как объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает социальные потребности-общества; 3) жилые помещения обеспечивают потребность населения в жилой площади.
Недвижимость может являться источником дохода в виде ренты или дохода, получаемого при помощи недвижимости. Рента — регулярно получаемый доход (денежный поток) от объекта недвижимости. Как правило, это чистый операционный доход от сдачи недвижимости в аренду. Доход, получаемый при помощи недвижимости, — это результат использования недвижимости в производстве или торговле.
2. Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости выполняет ряд функций, таких как ценообразуюшая, регулирующая, коммерческая и т.д.
Ценообразующая функция заключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособного спроса соответствует объему предложения. Это одна из наиболее важных функций рынка недвижимости.
Регулирующая функция состоит в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательства и направляет участников рынка к формированию эффективной структуры рынка и обеспечению потребностей.
Коммерческая функция заключается в реализации стоимости и потребительной стоимости И получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования (оздоровления) заключается в очищении рынка от неконкурентоспособных и слабых участников.
Информационная функция позволяет продавцам и покупателям недвижимости получать информацию о рынке недвижимости, ценах и т.д.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает как совокупный посредник и место встречи для множества покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними.
Стимулирующая функция состоит в экономическом поощрении (в виде большей прибыли) наиболее конкурентоспособных участников рынка.
Инвестиционная функция рынка заключается в привлечении инвесторов на рынок, что позволяет, с одной стороны, развиваться рынку недвижимости, а с другой — способствует переходу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в производительный капитал.
Социальная функция рынка недвижимости заключается в том, что его наличие позволяет решать многие социальные проблемы.
3. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
Классификация объектов недвижимости по различным критериям способствует всестороннему изучению объектов, помогает при сегментации рынка.
Происхождение: 1) естественная (невоспроизводимая), 2) искусственная (воспроизводимая).
Степень готовности к эксплуатации: 1) готовая к эксплуатации, 2) не готовая к эксплуатации.
Форма собственности: 1) частная, 2) государственная.
Отраслевая принадлежности: недвижимость для с/х. транспорта, полиграфической промышленности и т.д. Возможность приватизации: 1) недвижимость, приватизация которой разрешена, 2) недвижимость, приватизация которой запрещена. Для целей налогообложения: коммерческая, личная жилая, предназначенная для продажи, объект инвестирования.
Целевое назначение: категория А – недвижимость, используемая для ведения бизнеса. в т.ч. специализированная (отраслевая) и неспециализированная (здания – магазины, офисы, склады, сдаваемые в аренду). категория Б – недвижимость для инвестиций, которая используется для получения дохода от аренды или других доходов от вложенного капитала. категория В – избыточная недвижимость, например земля со зданиями или свободные участки, которые являются потенциальными объектами рынка недвижимости.
4. Особенности рынка земельных участков
Рынок земельных участков является одним из наиболее значимых сегментов рынка недвижимости, так как создает базу для развития других сегментов. В целом можно выделить следующие особенности земельного рынка в РФ: 1) Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости. 2) Достаточно жесткая регламентированность целевого назначения земельных участков. 3) Возможность многоцелевого использования земельного участка, в том числе и как основы для формирования среды проживания населения. 4) Большое количество неправильно оформленных или незарегистрированных земельных участков, особенно дачных. Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости связана: с законодательными ограничениями на сделки с некоторыми участками; с достаточно высокой стоимостью земельных участков; со сложностью оформления.
Из этих трех сегментов наиболее развит рынок земель под индивидуальное загородное строительство. Основными субъектами рынка являются физические лица и девелоперы; основной формой сделок — купля-продажа. На стоимость земельного участка в основном влияет его удаленность от крупных центров. Этот рынок принято подразделять на сегменты в зависимости от стоимости земельных участков и их удаленности от крупных центров.
Рынок земель под промышленную застройку долгое время не развивался, однако в настоящее время переживает стадию роста. Основная форма сделок в этом сегменте рынка — долгосрочная аренда у государства. Субъектами рынка являются прежде всего юридические лица. Наиболее востребованы участки, подходящие для строительства складов, производственных объектов, автосервисов и торгово-развлекательных центров. На стоимость земель этого сегмента рынка влияют такие факторы, как: местоположение участка (направление, удаленность от МКАД); транспортная доступность; наличие инженерных коммуникаций; наличие строений, подлежащих сносу. Рынок земель под жилыми помещениями недостаточно развит, так как имеются правовые и экономические проблемы, мешающие его развитию. С одной стороны, именно в этом сегменте рынка отмечается наибольшая нехватка площадей под застройку, с другой стороны — не выработан механизм более эффективного их использования, сноса и замены ветхого жилья и жилья низкого качества. Среди факторов, влияющих на стоимость земельных участков, можно выделить: удаленность от центра города; удаленность от метро; наличие в районе инфраструктуры — дорог, магазинов, школ и т.д.; экология района, в котором расположен участок; престижность района. 3. Особенности недвижимости и его основные особенности
Недвижимость становится товаром, когда попадает в рыночный оборот, выходит на рынок недвижимости.
Недвижимость как товар обладает рядом особенностей, которые выделяют ее среди других товаров. К основным из них относятся : 1) материальность, стационарность, надежность; 2) возрастание стоимости объекта с течением времени; 3) низкая ликвидность; 4) уникальность каждого объекта; 5) длительный жизненный цикл.
Материалъностъ, стационарность и надежность определяют роль недвижимого имущества в экономике, позволяют недвижимости выступать в качестве обеспечения различных сделок.
Возрастание стоимости объектов недвижимости с течением времени делает объекты недвижимости особенно привлекательными для инвестирования. Разумеется, при определенных условиях стоимость недвижимости может снизиться, однако в целом, на протяжении жизненного цикла, стоимость объектов недвижимости возрастает.
Низкая ликвидность объектов недвижимости связана как с сущностью недвижимости, так и с особенностями регулирования рынка недвижимости.
Уникальность каждого объекта недвижимости связана с самой сущностью недвижимости и наиболее актуальна для таких объектов, как земельные участки, участки недр, предприятия и т.д. Даже квартиры в многоэтажном жилом доме могут отличаться по состоянию, планировке, отделке.
Длительность жизненного цикла связана в первую очередь с длительностью существования объектов недвижимости в целом. Жизненный цикл любого объекта недвижимости состоит из следующих этапов: 1) этап — предынвестиционный. Он включает разработку идей, обоснование эффективности проекта, решение вопросов финансирования, проектирование, определение исполнителя. 2) этап — организация сооружения объекта, его подготовки и сдачи в эксплуатацию. 3) этап — эксплуатация объекта. Как правило, это самый длительный этап жизненного цикла объекта недвижимости. 4) этап — реконструкция объекта, капитальный ремонт и последующая эксплуатация. Может быть достаточно длительным в зависимости от состояния объекта. 5)этап — ликвидация объекта или его перепрофилирование.
На любой из стадий жизненного цикла объект недвижимости может выступать в качестве товара и быть источником дохода. По своему целевому назначению он используется на этапах III и IV.
5. Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и делится по видам финансовых активов, регионам, функциональному назначению объектов и другим признакам. Сегментация рынка недвижимости очень важна, так как позволяет более точно отслеживать и прогнозировать состояние рынка в разрезе отдельных сегментов. Кроме того, многие сегменты рынка недвижимости развиваются самостоятельно. Основные критерии сегментации рынка недвижимости: географический (международный, региональный, локальный и местный рынки), по товарным секторам (рынок объектов недвижимости, рынок работ и услуг), по степени готовности к эксплуатации (рынок готовых объектов недвижимости, рынок незавершенного строительства), по новизне объекта (первичный, вторичный рынок), по иду сделок (рынок купли-продажи, рынок аренды, ипотеки, вещных прав), по виду объектов (рынок земельных участков, жилых помещений, нежилых помещений, рынок предприятий). Наиболее значимой является сегментация рынка недвижимости по виду объектов, так как объекты недвижимости не являются взаимозаменяемыми и соответственно рынки указанных объектов развиваются практически самостоятельно. Далее мы подробно рассмотрим каждый из сегментов рынка недвижимости на примере московского рынка, так как он является наиболее развитым в России и именно на нем первыми проявляются тенденции, которые затем распространяются и на региональные рынки.