Смекни!
smekni.com

Расчёт стоимости объекта недвижимости (стр. 1 из 8)

Введение

Сделки, касающиеся купли-продажи, а также других операций связанных с недвижимым имуществом, заключаются на рынке недвижимости.

Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.

Рынок недвижимости – означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Он характеризуется уникальностью каждого объекта условиями финансирования, сложными юридическими правами и низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости, повышая свою активность с помощью действия кампаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков и юристов. Но данный вид рынка нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей, обусловленных такими факторами как:

1. Специфика объектов недвижимости;

2. Высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

3. Воздействие рынка капитала;

4. Невозможность достижения состояния равновесия спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

1. Экономическим ростом или ожиданием такого роста;

Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обязательства возникают редко.

2. Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;

3. Взаимодействия между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Рынок недвижимости находящийся под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов и факторов, определяющих политическую стабильность.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

1. Факторы сопоставимого регулирования рынка недвижимости;

2. Общая экономическая ситуация цен;

3. Микроэкономическая ситуация;

4. Социальное положение в регионе;

5. Природные условия в регионе.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним изменениям:

1 – изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

2 – изменения в денежной политике правительства и политики коммерческих банков определяющих доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;

3 – изменения в законодательстве;

4 – изменения ситуации на рынке, вызванные нестабильностью валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

На протяжении многих лет функционирование рынка жилой недвижимости было связанно с различными проблемами, основой из которой является некачественная оценка недвижимости неквалифицированными оценщиками, не имеющими достаточных знаний и опыта в оценке. На современном этапе развития рынка жилой недвижимости с этой проблемой борются с помощью ввода лицензирования и аттестации оценщиков, а также создание саморегулируемых организаций оценщиков.

Регулирование оценочной деятельности – это комплекс мер и процедур, направленных на повышение качества услугоценщиков и соответствия их определенным критериям. установленным профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или государственное регулирование) либо совместно.

В разных странах регулирование оценочной деятельности имеет различные формы.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

1. определение методов требований к процедурам оценки, которые традиционно формируются в стандартах оценки;

2. определение требований к морально-этическим качествам, связанным с его независимостью. Данные требования формируются в кодексах профессиональной этики;

3. определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту тактической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Саморегулирование оценочной деятельности

Первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (землемера) в Великобритании в 19 веке, когда в 1861 году кролём Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии, и был создан королевский институт Чартерных сюрвейеров.

В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью.

Она насчитывает в своих рядах более 70 тысяч членов в ста странах мира.

Для того чтобы получить звание члена королевского института чартерных сюрвейеров (RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двух месячную стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Государственное регулирование оценочной деятельности

В России создано профессиональное общественное объединение оценщиков "Российское общество оценщиков".

Однако, бурное развитие профессии на фоне переоценки основных фондов привело к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких либо стандартов, оказывающих услуги очень низкого качества.

В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России, необходимо введение государственного регулирование оценочной деятельности для поддерживания должного качества услуг.

Эту задачу решил Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ, который ввёл лицензирование оценочной деятельности как механизм регулирования и контроля в сфере оценочной деятельности.

В августе 1999 года было принято постановление правительства РФ "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ от 20 августа 1999 года №932".

Постановлением было установлено, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества РФ.

Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Порядок лицензирования оценочной деятельности был утвержден правительством РФ в 2001 году (Постановление правительства №285)

Отделим цели работы:

1) Провести теоретическое обоснование проведения оценочной деятельности;

2) Раскрыть сущность и методику каждого подхода к оценке недвижимости, а именно затратного, доходного и сравнительного подходов;

3) Рассчитать рыночную стоимость объектов недвижимости, используя методику затратного подхода;

4) Составить отчет об оценке;

5) Сделать общий вывод о проделанной работе.

Актуальность использования затратного подхода обусловлена его простотой и высокой распространенностью среди оценщиков недвижимости. Затратный подход требует менее тщательного анализа рынка недвижимости, не требует определение объектов аналогов, как в сравнительном подходе, не требует расчетов ставок дисконтирования и капитализации как в доходном подходе.

Данные, используемые в затратном подходе, базируются на действительной информации об оцениваемом объекте недвижимости, т.е. информации о состоянии конструкций здания, географическом положении объекта, границах окружения, степени развития социальной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры и т.п.


1 Теоретическая часть

1.1 Понятие недвижимого имущества

Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и, все что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или всё, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектом.

Физические объекты — нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости, как объекта оценки, определяются Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, объект недвижимости это:

1. Предприятие в целом, как имущественный комплекс.

2. Земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

A)здания или группа зданий, расположенных на этом участке, а также подземные сооружения, относящиеся к данному участку.

Б) обособленные водные объекты и многолетние насаждения.

B)инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий к объектам инфраструктуры квартала или города; сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящиеся в совместной эксплуатации собственников недвижимости, квартала или города.

Г) стационарные сооружения по благоустройству территории участка.

Д) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка.

Е) другие объекты, которые в совокупности свыше перечисленными компонентами недвижимости, составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимое имущество, находится в свободном гражданском обороте, и, является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительскую и меновую скорость.

Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость объекта недвижимости.