Определение оцениваемой стоимости
Рыночная стоимость объекта оценки1 – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок;
Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
Объект выставлен на открытом рынке достаточное время;
Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;
Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.
5. Описание объекта оценки.
На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость:
1.Карта района расположения объекта.
2. Фотографии объекта оценки.
3.Описание конструктивных элементов объекта оценки.
4 Глобальное местоположение.
5. Локальное местоположение и окружение объекта.
6. Инвестиционная активность в районе расположения объекта.
7. Транспортное обеспечение.
8.Окружение.
9. Экологическое состояние района.
10.Социальная инфраструктура.
11. Крименогенная обстановка.
12. Выводы.
6.. Социально-экономический обзор региона
7. Обзор рынка недвижимости
8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
В зависимости от состава Технического задания выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободного, и/или собственности с имеющимися улучшениями.
1. Анализ участка земли как условно свободного
2. Анализ участка земли с существующей застройкой.
2.1.С учетом проведения ремонта или реконструкции.
В текущем состоянии.
9. Определение стоимости объекта
9.1.Сравнительный подход
9.2. Доходный подход
9.3. Затратный подход
Содержание данных глав отчета должно соответствовать применяемым методикам оценки рыночной стоимости недвижимости.
10. Согласование результатов оценки.
На основании выполненного анализа и проведенных расчетов, с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки.
11. Сертификат оценки.
В заключительном разделе отчета оценщик:
-информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;
-подтверждает соблюдение при оценке норм профессиональной этике;
-заявляет о своем статусе при выполнении работы, то есть является ли он внутренним внешним или независимым оценщиком;
-приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;
-ставит свою подпись и печать.
Приложения.
Правоустанавливающие и технические документы по объекту
Расчеты оценщика
Документы оценщика подтверждающие правомочность оценки
-лицензия
-страховка - обязательно