Как же выйти из этой ситуации?
«Практика подсказывает один простой, но надежный способ: определение судьбы предметов по их видовой принадлежности. Например, можно включить в договор такие условия:
1) в период брака все предметы бытового назначения находятся в совместной собственности;
2) в случае прекращения брака - данные предметы делятся между супругами следующим образом: теле-, видео- и компьютерная техника переходят в собственность одного супруга, а мебель и остальная техника бытового назначения переходят в собственность второго супруга.
Это, конечно, весьма схематичный пример, но на практике можно более подробно изложить подобные условия, указав все типы имущества (например, холодильники, стиральные машины, телевизоры и т.д.), можно даже использовать специальную терминологию, если определяется судьба специфических видов имущества (например, ценные виды растений, животных, специализированная техника)»[10].
Вышеописанный способ, безусловно, не является решением всех проблем, связанных с определением судьбы движимого имущества, т.к. основан не на справедливом распределении вещей, а на желании облегчить процедуру раздела имущества. В конце концов, супруг, имеющий большие доходы, может тратить в большей степени на то имущество, которое принадлежит или будет принадлежать ему. Поэтому, решая вопрос о судьбе движимого имущества, супругам следует найти компромисс, который устроит их обоих, причем не только в момент заключения договора, но и в будущем.
Как уже говорилось, к общему имуществу супругов, помимо прочего, относятся: ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации. Это имущество по своей сути является движимым, но ввиду его особой ценности о том, как им можно распорядиться, заключив брачный договор, более подробно будет рассказано ниже.
§ 2.4 Условия договора, определяющие судьбу недвижимого имущества
Не для кого не секрет, что большинство брачных договоров заключаются не для того, чтобы определить принадлежность предметов домашнего обихода и даже не для того, чтобы определить порядок распределения доходов, хотя сейчас число таких договоров растет. Большинство семейных пар и молодоженов заключают брачный контракте единственной целью - урегулировать вопросы, связанные с недвижимостью.
В целом такое положение вещей понятно: далеко не всем хочется вникать в юридические тонкости брачного договора только ради того, чтобы распределить между супругами столовое серебро. Зато ради спокойствия в отношении, как правило, самого ценного в семье - жилья, многие готовы на время переквалифицироваться в юристов. Да, "квартирный вопрос" был актуален и раньше, и по сей день является самым актуальным при создании семьи или, наоборот, в момент ее распада.
Кроме того, недвижимое имущество как нельзя лучше подходит в качестве предмета для регулирования отношений путем заключения брачного контракта. Оно мало поддается износу, стоимость его обычно со временем растет и ее сравнительно легко определить, его невозможно скрыть, в случае отчуждения его судьбу легко проследить, основные его характеристики фиксируются государственными органами и т.д.
Есть тут, конечно, и свои проблемы: как уже сказано, большая часть недвижимости, являющейся предметом брачных договоров, - это жилища. А это значит, что это имущество не так легко разделить, продать, да и просто владеть без определенных обременении.
Хотя в этой области в течение последнего времени произошли резкие изменения, в отношении жилых помещений возобладал жесткий рыночный подход со стороны законодателя. К лучшему или к худшему эти изменения, покажет время, но не считаться с ними нельзя.
Особенностью включения в брачный договор условий относительно недвижимого имущества является то, что все имущество, перечисляемое в договоре, должно сопровождаться документами, подтверждающими источники, способы его получения, а в некоторых случаях и его оценку.
Так как брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то при его регистрации нотариус обязательно затребует документы для подтверждения права собственности на имущество, указанное в договоре. В качестве примера приводится список документов, необходимых для подтверждения права собственности на квартиру.
В соответствии с правами, предоставленными нотариусам ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 и требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариус вправе потребовать от сторон барачного договора следующие документы:
«- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие документы, подтверждающие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним одной из сторон договора от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав».[11]
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется нотариусом.
«В более простом изложении этот список будет выглядеть несколько иначе.
1. Свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру (полученное в Учреждении юстиции).
2. Договор передачи (приватизации) указанной квартиры, полученный во время приватизации, договор купли-продажи или договор дарения квартиры (в зависимости от основания возникновения права собственности на квартиру).
3. Домовую книгу на указанную квартиру.
4. Справку установленного образца из МУП БТИ, полученную не ранее, чем за 6-ть месяцев до обращения к нотариусу. Хотя более целесообразно заказать и получить справку непосредственно перед обращением к нотариусу.
5. Справку из территориальной ИМНС об отсутствии задолженности перед бюджетом по уплате налога на имущество.
6. Справку из учреждения юстиции об отсутствии ареста или иного обременения в отношении указанной квартиры. Этот документ имеет срок действия - одни сутки. Ввиду чего заказывать и получать его необходимо только после проведения всей подготовительной работы»[12].
То, какие условия относительно недвижимости необходимо включить в брачный договор, зависит от времени заключения договора (до заключения брака или после заключения брака), от момента и способа приобретения имущества, в отношении которого устанавливаются условия (приобретено до брака или по безвозмездной сделке, приобретено в браке, будет приобретено в скором времени, возможно будет приобретено в будущем), от способа распределения прав и обязанностей в отношении имущества (раздельная, общая, долевая собственность, обременение).
Для того чтобы исключить любое недопонимание впоследствии, следует включить в брачный договор всю недвижимость, которой располагают лица, вступающие в брак. Однако далеко не всегда такое можно сделать по объективным причинам. Например, супруги обладают несколькими объектами недвижимости, находящимися в разных субъектах Федерации, и будет сложно собрать все документы в один день. В этих случаях можно указать в договоре, что все имущество, приобретенное супругами до заключения брака, является раздельной собственностью каждого из супругов. Это, конечно, дублирует требования закона, но вносит определенную ясность для самих сторон договора. В целом такое условие допустимо, если молодожены до заключения брака не делали существенных вложений в улучшение или ремонт имущества друг друга.
Правда, такой вариант неприемлем, если договором предусматривается то или иное обременение для недвижимости, принадлежащей одной или обеим сторонам. В этих случаях как минимум необходимо указать в договоре и представить нотариусу документы на обременяемые объекты. А для предупреждения недоразумений следует указать и не обременяемое имущество, хотя, в принципе, можно этого и не делать, но для спокойствия стоит.
«Дело в том, что право на участие в приватизации жилья имеют все лица, на законных основаниях проживающие в приватизируемом жилище, а также лица, которые имеют право проживать в нем. При этом жилые помещения передаются им в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.