Следует иметь в виду, что когда в качестве залогодателя выступает акционерное общество (или иное хозяйственное общество), то в его уставе может быть зафиксировано, что решение о залоге недвижимости, принадлежащей акционерному обществу, могут принять, либо совет директоров акционерного общества, либо общее собрание акционеров (аналогичные ограничения могут быть установлены в учредительных документах и других хозяйственных обществ), поэтому договоры об ипотеке, подписанные только генеральным директором акционерного общества, могут быть признаны недействительными на основании ст. 174 и 167 ГК РФ.
Однако согласно п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 14 мая 1998 г. №9 «О некоторых вопросах применения ст. 174 ГК РФ при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок»[44] лицо, в интересах которого установлены ограничения, вправе впоследствии одобрить сделку, совершенную с пороками, установленными в ст. 174 ГК РФ. В этом случае следует применять п. 2 ст. 183 ГК РФ по аналогии закона. Одобрением сделки может быть признан в частности факт принятия истцом (в том числе уполномоченным органом юридического лица) исполнения по оспариваемой сделке. Основания для признания такой сделки недействительной по ст. 174 ГК РФ в таком случае отсутствуют.
Но недостаточно быть собственником или владеть имуществом на праве хозяйственного ведения, чтобы быть вправе заложить свою вещь. Если залогодателем является физическое лицо, оно должно обладать дееспособностью или быть эмансипировано (ст. 27 ГК РФ). В соответствии с гражданским законодательством установлен определенный круг ограничений для собственников, которые могут быть залогодателями:
несовершеннолетние или неэмансипированные лица могут закладывать свое имущество только «с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей»;
– граждане, которые вследствие психического расстройства признаны недееспособными, не могут выступать в качестве залогодателя (от их имени сделки совершает их опекун);
– гражданин, ограниченно дееспособный вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами и ставящий тем самым свою семью в тяжелое материальное положение, может выступать в качестве залогодателя лишь с согласия попечителя (ч. 3 п. 1 ст. 30 ГК РФ).
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, может стать залогодателем по договору ипотеки лишь с согласия собственника (ч. 1 п. 2 ст. 295 ГК РФ). Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося в общей совместной либо в общей долевой собственности (ст. 7 Закона «Об ипотеке»). При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.
Что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. В последнем случае речь идет, прежде всего, об основной разновидности совместной собственности – собственности супругов на совместно нажитое имущество. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю долга по обеспеченному ею обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. В частности, обеспечиваются требования:
возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) ненадлежащего исполнения основного обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченных ипотекой обязательством либо федеральным законом;
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке»). Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей указанную в договоре общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных ею, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещении расходов по реализации заложенного имущества (п. 3 ст. 3 Закона «Об ипотеке»).
Закон предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя (расходы на содержание и / или охрану заложенного имущества, на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам (ст. 4 Закона «Об ипотеке»).
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Это положение закреплено в ст. 12 Закона «Об ипотеке». Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке[45].
Кроме перечисленных выше существенных условий договора залога недвижимости (ст. 339 ГК РФ), в договоре об ипотеке должны содержаться указания на право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и на орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшее это право залогодателя (ч. 2 п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»).
Ст. 10 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате[46] правом удостоверения договоров о залоге обладают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, нотариусы, занимающиеся частной практикой, должностные лица консульских учреждений, которые вправе удостоверять договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации. Тем не менее, В. Витрянский считает, что «введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение».[47]
Когда соглашение об ипотеке включено в кредитный или иной договор, в котором содержится обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации такого договора необходимо соблюсти требования, предусмотренные для договора об ипотеке. При указании в этом договоре на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу должна быть представлена и закладная. На ней он делает отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с законом (п. 4 ст. 10 Закона «Об ипотеке»).
Примером применения правила о необходимости соблюдения нотариальной формы и государственной регистрации может служить Постановление Ппрезидиума ВАС РФ №3132/96 от 27 мая 1997 г[48]. 2 Волгодонский центральный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к АООТ «Содружество» о признании договора о залоге имущества, заключенного сторонами в обеспечение возврата денежных средств, полученных АО по кредитным договорам, действительной сделкой. Решением суда иск был удовлетворен. В апелляционном и кассационном порядке решение не проверялось. В протесте предлагалось решение отменить как принятое по недостаточно исследованным обстоятельствам, дело направить на новое рассмотрение. Президиум указал, что решение следует отменить и в иске отказать по следующим основаниям. Между сторонами в обеспечение ряда кредитных договоров заключен договор о залоге имущества, предметом которого является автомобиль и недвижимое имущество. Как выяснилось при рассмотрении материалов дела, договор о залоге имущества нотариально не был удостоверен, не соблюдено сторонами и требование о его государственной регистрации. В силу ст. 165 ГК РФ и ст. 12 Закона «О залоге», спорный договор о залоге, основные объекты которого – недвижимое имущество, в связи с несоблюдением нотариальной формы и требования о его государственной регистрации является недействительной (ничтожной) сделкой. Следовательно, у суда не было правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Для нотариального удостоверения стороны должны представить документы, свидетельствующие о наличии тех прав на недвижимость, которые позволяют ее заложить, и о наличии документов, удостоверяющих права самих лиц на совершение ипотечной сделки. Кроме того, должна быть представлена техническая документация органов технической инвентаризации на закладываемый объект.