Договор аренды (стр. 2 из 2)

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного вместе с ним договора субаренды, но субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

3. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды

Согласно гражданскому законодательству основной обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующе условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 582 ГК). При этом арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. При обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору:

- Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- Потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), поскольку такое обременение имущества может повлечь серьезные препятствия для использования арендатором арендованного имущества. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК).

Арендодатель должен предоставить арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок. В случае невыполнения этой обязанности арендатор вправе истребовать от него это имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок по правилам ст. 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 587 ГК).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков[[4]].

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены, - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). При этом арендодатель не имеет права без согласия арендодателя передавать эти права другим лицам. Нарушение арендатором обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 586 ГК, может повлечь досрочное расторжение договора с возмещением убытков арендодателя (п. 3 ст. 586).

Важнейшая обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пункт 5 ст. 585 ГК предусматривает санкции в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе, если иное не предусмотрено договором аренды, потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочного внесения арендной платы более, чем за два срока подряд.

При прекращении договора аренды арендатор должен передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК). В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 593 ГК). Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ч. 3 ст. 593 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Они при нарушении условий договора, несут ответственность согласно ГК РБ.

Единственное существенное условие договора аренды - предмет договора, коим являются индивидуально-определенные вещи, которые по прекращении договора аренды возвращаются арендатором арендодателю.

В течение договора аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Если в договоре аренды не определен срок, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В обязанности арендодателя входит: предоставить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами; предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; в срок, указанный в договоре аренды (а в случае отсутствия его указания – в разумный срок); за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества; по прекращении договора аренды принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Обязанностями арендатора является: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и в соответствии с назначением имущества, своевременно вносить плату за пользование им, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, с согласия арендодателя передать свои права частично или полностью другим лицам, при прекращении договора аренды – передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ЗАДАЧА

Решение:

Как видно из обстоятельств дела, дом принадлежит четырем наследникам на праве общей собственности. Для того, чтобы трое наследников могли продать свой дом, необходимо установить долевую собственность лиц, что может быть сделано по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия – по решению суда.

Трое наследников не могут требовать от четвертого наследника продажи всего дома, так как согласно п. 1 ст. 249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

Вместе с тем, трое наследников могут распорядиться своими долями, продав их (п. 2 ст. 249 ГК) с соблюдением правил, установленных ст. 253 о предоставлении четвертому наследнику преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

В любом случае, довод твоих наследников о том, что при продаже дома целиком, его рыночная стоимость резко возрастет, не может быть принят судом, так как это нарушило бы право свободного распоряжения четвертым наследником имуществом, находящимся в долевой собственности (п. 2 ст. 249).

Очевидно, что иск троих наследников не будет удовлетворен судом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь. – 3-е изд., с изм. И доп. – Мн.: Национальный реестр правовой информации Республики Беларусь, 2003.

2. Гражданское право: Учебник. Т.2. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. – с. 147-149.

3. Гражданское право: В 2 ч. Ч. 2: Учебник / Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. – Мн.: Амалфея, 2002. – с. 159-183.

4. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. № 91. 5/4108.

[1] Гражданское право: Учебник. Т.2. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. – с. 149.

[2] Гражданское право: В 2 ч. Ч. 2: Учебник / Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. – Мн.: Амалфея, 2002. – с. 171.

[3] Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. № 91. 5/4108.

[4] Гражданское право / Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. - с. 177.