9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.
10. Причиной существования проблем в области аренды нежилого помещения является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы.
11. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.
Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения можно предложить следующие рекомендации:
1. Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение.
2. Назвать §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».
3. При государственной регистрации аренды нежилых помещений согласно Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также возникает много противоречий, которые необходимо устранить:
- необходимо внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы более четко и однозначно урегулировать отношения по регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В частности, необходимо изменить формулировку ст. 26 указанного закона, так как регистрации все же подлежит именно договор аренды, а не некое «право аренды» или в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом» и в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации» или принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»;
- абз. 3 п. 1 ст. 16 и абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» привести к одному основанию, кто должен подавать заявление о государственной регистрации аренды (арендатор или арендодатель, или совместно обе стороны);
- внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договор аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.
4. внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения.
5. На региональном уровне создать законодательную базу, регулирующую арендные отношения на объекты нежилого фонда, которые бы устанавливали:
- систему мониторинга арендных платежей и контроля за нарушением платежной дисциплины;
- условия приобретения прав аренды нежилого помещения через конкурсы и аукционы в целях информирования потенциальных инвесторов о проведении конкурсов на право аренды нежилым помещением;
- порядок использования данных о неплатежах по договорам аренды для принятия мер по погашению долгов;
- методику оценки установленных заданий по мобилизации в бюджет имущественно земельных платежей с учетом складывающихся в ходе их использования потерь в связи с предоставлением льгот при оплате арендной платы;
- методику оценки рыночной стоимости нежилых помещений сдаваемых в аренду;
- методику расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в федеральной, муниципальной, а также в частной собственности.
Данные нормативные акты необходимы для стабилизации арендных отношений.
Всё вышесказанное приводит нас к выводу,что договор аренды нежилого помещения имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.
1. Конституция РФ. – М.: Экмос, 2002.
2. Гражданский кодекс РСФСР: Закон РСФСР от 11 июня 1964 г. Ведомости ВС РСФСР, 1964 г., № 24.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. Фед. законов от 20.02.1996 № 18-ФЗ, от 12.08.1996 № 111-ФЗ, от 08.07.1999 №138-ФЗ, от 16.04.2001 № 45-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 0512.1994 г., № 32.
4. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. Фед. законов от 12.08.1996 № 110-ФЗ, от 24.10.1997 № 133-ФЗ, от 17.12.1999 №213-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г. № 5.
5. Основы Гражданского Законодательства СССР и республик от 31.05.1991 г. Ведомость ВС СССР, №26, 1991 г.
6. Основы Законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989г. Ведомость Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29.11.1989 г. № 25.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве». Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 г. № 30.
8. Федеральный закон РФ от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. на 11.04.2002 г.). Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 № 30.
9. Закон г. Москвы от 02.04.1997г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» (внесены изм. Законом г. Москвы от 17. 03.1999 г. №8). Вестник Мэрии г. Москвы № 11, 1997.
10. Закон Нижегородской области от 28.09.998 г. № 13-З «О порядке определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности Нижегородской области». «Нижегородские новости» от 28.10.1998г. №205.
11. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. №5, 1996.
12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.1999 г.» Собрание законодательств РФ от 23.02.1998 г. № 8.
13. Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлторской деятельности». Собрание законодательства РФ 02.12.1996 г. № 49.
14. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества». Собрание законодательства РФ от 06.07.98 года № 27.
15. Распоряжение Мингосимущества РФ от 23.03.1998 г. № 252-р «Об утверждении Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование». Журнал «Панорама приватизации», июнь 1998 год.
16. Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г.№ 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности». Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20.
17. Распоряжение Мингосимущества РФ от 30.04.1998 г. № 396 –р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями». Бюллетень Министерства юстиции РФ №9, 1998.
18. Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г.№ 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности». Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20.
19. Распоряжения Госкомимущества РФ от 05.02.1993 г. № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение» (с изм. внесенными Распоряжением Госкомимущества РФ от 26.02.1993 года № 364-р. Журнал «Панорама приватизации» № 9, 1993) / журнал «Панорама приватизации» № 6, 1993.
20. Письмо МНС РФ от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88. Приложение к «Российской газете» № 28, 2000.
21. Постановления Правительства г. Москвы от 13. 08. 96 г. № 689 (с изм. и доп. от 11.11.1997 г., 10.03.1998 г., 31.03.1998 г., 22.09.1998 г., 08.02.2000 г., 15.02.2000 г., 17.10.2000 г., 26.12.2000.г., 28.12.2000 г., 06.02.2001 г., 03.04.2001 г. Вестник Мэрии г. Москвы № 20-21 октябрь-ноябрь 1996 г.
22. Постановление администрации Нижегородской области от 30.10.1998 г. № 287 «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда» (Постановлением администрации Нижегородской области от 18.06.1999 г. № 198 внесены изменения в настоящее постановление).
23. Постановление главы администрации г. Нижнего Новгорода от 15.02.1999г. №25 «Об утверждении формы договора аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью г. Нижнего Новгорода». Нижегородские новости от 21.04.1999 г. №73.
24. Постановление городской думы г. Нижнего Новгорода от 28.05.1999 г. № 24 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г. Нижнего Новгорода». Нижегородский рабочий от 22.06.1999 г. №111 (14235)
1. Андреев С.Е. Договор: заключение, изменение, расторжение. - М.: Проспект, 1997.
2. Берг О.В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. - М.: Финансы и статистика, 1991.
3. Бурев В.С. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Норма Инфра-М, 1999.