Гражданский кодекс РФ не устанавливает обязательную нотариальную форму для договора продажи недвижимого имущества. Но сами стороны вправе договориться о заключение договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие. Удостоверение договоров купли-продажи недвижимости производится по месту нахождения недвижимого имущества[19].
Договор является средством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами. Стороны, заключая договор, определяют рамки своего дальнейшего поведения. По общему правилу, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ).
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Порядок заключения договора регулируется главой 28 ГК РФ. Согласно норме пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если соглашение по существенным условиям договора не достигнуто, договор не считается заключенным.
Поскольку момент заключения договора, по общему правилу, совпадает с моментом получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ), то форма договора не отнесена к его конститутивным элементам, то есть не является необходимым условием признания договора заключенным. В случаях, когда момент заключения договора определяется нормой пункта 1 статьи 433, несоблюдение формы договора влечет для сторон правовые последствия, определяемые в соответствии со статьями 162, 165 ГК РФ.
Иное значение форме договора придает норма пункта 1 статьи 434 ГК РФ, которая устанавливает, что «если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы». Буквальное толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что в случае несоблюдения условленной формы, договор не считается заключенным. Следовательно, обусловленная соглашением форма договора имеет конститутивное значение, а законная форма такого значения не имеет. По-видимому, такое различие объясняется тем, что если контрагенты договорились об определенной форме соглашения, значит, они придают форме значительную роль и соблюдение обусловленной формы является существенным условием договора.
Таким образом, форма договора либо имеет конститутивное значение (когда она установлена соглашением сторон), либо не имеет такого значения (если она предусмотрена нормами закона).
Двоякий подход к определению значения формы договора предопределяет разные правовые последствия при нарушении требований, предъявляемых к форме. Согласно статье 162 ГК РФ, несоблюдение письменной формы договора, не имеющей конститутивного значения, лишает стороны права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания либо влечет его недействительность (в случаях, прямо указанных в законе и (или) соглашении сторон). До облечения соглашения в установленную форму, когда последняя выступает условием признания договора заключенным, между сторонами вообще не возникает правовой связи договорного характера.
По прямому указанию норм статьи 550 и пункта 2 статьи 560 ГК РФ, несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости или предприятия влечет его недействительность (ничтожность), при этом форма договора продажи недвижимости не отнесена к его конститутивным элементам. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности договора каждая из сторон (участников сделки) обязана возвратить другой все полученное по договору продажи, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, при гибели жилого дома от пожара) возместить его стоимость в деньгах.
Стороны договора купли-продажи недвижимости могут прийти к соглашению об установлении для заключаемого ими договора нотариальной формы. В таком случае нотариальная форма договора будет иметь для него конститутивное значение, то есть до нотариального удостоверения договор не является заключенным. Последствия несоблюдения нотариальной формы договора, имеющей конститутивное значение, когда произошло исполнение хотя бы одной из «сторон», будут определяться по правилам главы 60 ГК РФ («Обязательства вследствие неосновательного обогащения»). Правила статьи 165 ГК РФ («Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и ее регистрации») применяться в такой ситуации не должны, так как они определяют последствия недействительности сделки вследствие несоблюдения нотариальной формы (дополнительные к ст. 167 ГК РФ). Статья 165 ГК РФ содержит пункт 2, предусматривающий возможность так называемого «исцеления» при определенных обстоятельствах сделок, когда нарушено требование о нотариальной форме. Как справедливо заметил Брагинский М. И, если последовательно придерживаться принципа: неисполнение требований о форме, определенной соглашением сторон, влечет признание сделки незаключенной, то пункт 1 статьи 165 ГК РФ подлежит ограниченному применению, то есть только в случаях, когда нарушено требование о форме, установленной законом[20].
При нарушении нотариальной формы, имеющей конститутивное значение, ни одна из сторон договора не вправе обратиться в суд за его «исцелением», так как принуждение к заключению договора является нарушением такого принципа гражданского права, как свобода договора.
Гражданское законодательство разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и, если иное не установлено законом, является одной из стадий заключения договора; с момента такой регистрации последний считается заключенным.
Как уже отмечалось, государственная регистрация требуется для договоров продажи только предприятия или жилья (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). До государственной регистрации договора, предметом которого является один из перечисленных объектов недвижимости, договор не является заключенным. В случаях, если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в статьях 1104-1108 ГК РФ (гл. 60).
Так, если «покупатель» (по договору, который не считается заключенным) в счет продажной цены передал всю или часть покупной цены, а «продавец» не передает имущество, то налицо обогащение со стороны «продавца» за счет «покупателя». Последний вправе требовать сумму, на которую обогатился контрагент. Ситуация осложняется, если в счет переданной «продавцу» суммы «покупатель» получает обусловленное соглашением имущество. Здесь налицо взаимное имущественное предоставление (обе стороны фактически исполнили договор, не признаваемый заключенным), и говорить об экономическом обогащении кого-либо из участников, по-видимому, не приходится. Но в данном случае все же возникает обязательство из неосновательного обогащения вследствие незаконности получения «продавцом» и «покупателем» чужого имущества (основание передачи денег или имущества отсутствовало уже в момент совершения соответствующих действий).
Для защиты права, нарушенного исполнением договора, который не считается заключенным, установлен общий срок исковой давности в 3 года (ст. 196 ГК РФ), и этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Необходимо обратить внимание на то, что если произошла передача недвижимого имущества по незаключенному договору продажи недвижимости, собственник такого имущества («продавец») должен заявлять свои требования об истребовании индивидуальной вещи в натуре из чужого незаконного владения на основании норм главы 20 ГК РФ («Защита права собственности и других вещных прав»). Нормы главы 60 («Обязательства вследствие неосновательного обогащения») к указанному отношению подлежат применению только в субсидиарном (дополнительном) порядке, при условии, что такое применение не противоречит правовым актам, существу этого отношения.[21]
Полученные «продавцом» от «покупателя» денежные средства по несуществующему (незаключенному) договору являются неосновательным обогащением «продавца». Согласно правилам, установленным главой 60 ГК РФ, если неосновательно были приобретены или сбережены денежные средства, то в соответствии со статей 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты с того времени, когда «продавец» узнал или должен был узнать о неосновательности приобретения или сбережения этих средств (ст. 1107 ГК РФ). Согласно статьи 395 ГК РФ размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора - гражданина или месте нахождения юридического лица - кредитора (кредитором в данном случае является «покупатель») учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства (выплаты денежной суммы). В настоящее время в отношениях между гражданами и юридическим лицами подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставка рефинансирования).