Иногда встречается неправильное толкование закона о понятии члена семьи нанимателя. Так, районный суд Одесской области, удовлетворяя иск о выселении супругов П., указал в решении, что П. не являлись членами семьи умершего нанимателя С, т.к. не были его близкими родственниками, как того требует ЖК Украины. Однако ЖК не связывает признание лица членом семьи нанимателя с наличием близкого родства, да и вообще родственных отношений. Поэтому этот аргумент суда нельзя признать правильным.
Лица, переставшие быть членами семьи нанимателя, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении, имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
В случае истечения срока договора найма жилища наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилища на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилища наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок. Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но на протяжении одного года заключил договор найма жилища с другим лицом, наниматель имеет право требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок. В случае продажи жилища, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение (ст.822 ГК).
Наниматель и члены его семьи имеют право пользования жилищем (в домах государственного и общественного фонда — бессрочное право). Оно включает возможность вселения членов семьи, обмена, сдачи в поднаем, вселения временных жильцов и т.п.
2. Права нанимателя жилища и членов его семьи
Право на вселение членов семьи. Согласно ст.817 ГК наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя вселить в жилище других лиц для постоянного проживания в нем. Лица, которые вселились в жилище в соответствии с вышеуказанными правилами, приобретают равные с другими лицами права пользования жилищем, если иное не было предусмотрено при их вселении.
Одним из важнейших прав нанимателя является право на вселение в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также других лиц. Осуществление этого права в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно Жилищному кодексу возможно лишь с письменного согласия всех проживающих членов семьи, за исключением вселения к родителям несовершеннолетних детей, когда такого согласия не требуется.
Решая споры о праве пользования жилым помещением лиц, вселившихся к нанимателю, суд выясняет, соблюден ли установленный порядок при их вселении, в частности: было ли письменное согласие на это всех членов семьи нанимателя, были ли они прописаны в данном помещении, было ли это помещение постоянным местом их проживания, вели ли они с нанимателем совместное хозяйство, продолжительность времени их проживания. С учетом обстоятельств конкретного дела суд может принять во внимание уважительность причин, по которым лицо, которое вселилось к нанимателю как член семьи, не было прописано в жилом помещении.
Лица, вселившиеся в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя, приобретают равное с остальными членами семьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими лицами, нанимателем и проживающими с ним членами семьи не было иного соглашения о порядке пользования жильем.
Если указанные лица были вселены без согласия членов семьи нанимателя, то они не приобретают право пользования жилым помещением.
Право на сохранение жилища за временно отсутствующими лицами. Согласно ст. 71 Жилищного кодекса при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи в жилых помещениях государственного и общественного жилищного фонда за ними сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. Жилое помещение может сохраниться за временно отсутствующими и в течение более длительных сроков.
В ЖК названы случаи, когда жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими свыше б месяцев:
1) призыв на срочную военную службу либо направление на альтернативную (невоенную) службу, а также призыв офицеров из запаса на действительную военную службу на срок до трех лет — в течение всего периода прохождения военной службы; пребывания на действительной военной службе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы — в течение первых пяти лет пребывания на военной службе;
2)временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.) либо в связи с учебой (учащиеся, студенты, аспиранты, стажеры и т.п.) — в течение всего времени выполнения этой работы или учебы;
3)помещение детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам, опекуну или попечителю — в течение всего времени их пребывания, если в жилом помещении остались проживать другие члены семьи;
4)выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) — в течение всего времени выполнения этих обязанностей;
5)устройство нетрудоспособных лиц, в том числе детей-инвалидов в дом-интернат и другое учреждение социальной помощи — в течение всего времени пребывания в них;
6)выезд для лечения в лечебно-профилактическом учреждении — в течение всего времени пребывания в нем;
7)заключение под стражу или осуждение к лишению свободы — в течение всего времени пребывания под стражей или отбывания наказания, если в жилье остались проживать другие члены семьи.
Признание лица утратившим право пользования жильем вследствие отсутствия сверх установленных сроков производится в судебном порядке по иску наймодателя, нанимателя и членов его семьи.
Если наниматель или члены его семьи отсутствовали в жилых помещениях государственного и общественного жилищного фонда по уважительным причинам свыше б месяцев, то срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора — судом. Следовательно, отсутствие лица сверх установленных сроков не влечет автоматического признания его утратившим право пользования. Если его отсутствие вызывалось уважительными причинами, он не может быть признан утратившим право пользования жильем. В законе не разъясняется, какие причины следует считать уважительными. Этот вопрос решает суд с учетом конкретных обстоятельств. В судебной практике уважительными причинами признаются нахождение лица в командировке, в другом населенном пункте в связи с необходимостью ухода за больным родственником или плохим состоянием здоровья и нуждаемостью в уходе, конфликтные отношения с членами семьи, неправомерное поведение других членов семьи, мешающих пользоваться жильем и т.п.
Отдельный случай сохранения жилья за временно отсутствующими лицами в случае получения охранного свидетельства (брони) — бронирование жилища. Оно может осуществляться при направлении на работу за границу — на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности. Бронирование регулируется Правилами бронирования жилых помещений в Украинской ССР, утвержденными Постановлением Совета Министров УССР от 09.09.85 г. № 342.
Право на обмен жилища. Обмен жилыми помещениями государственного и общественного жилищного фонда регулируется Жилищным кодексом и Правилами обмена жилыми помещениями в Украинской ССР, утвержденными Постановлением Совета Министров УССР от 31.01.86 г. № 31.
Наниматель жилого помещения вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при наличии письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи.
Обмен в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия.
Жилищным кодексом допускается так называемый «принудительный обмен»: если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
Принуждение к обмену в данном случае не преследует каких-либо карательных, компенсационных или воспитательных целей, ведь оно не связано с нарушением правил пользования жильем, а направлено, как правило, на ликвидацию обстановки невозможности совместного проживания членов семьи в одном жилом помещении ввиду сложившихся неприязненных взаимоотношений между ними, при отсутствии виновных действий одного из них. Поэтому в таких случаях суды должны учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.
Отдельным случаем обмена является так называемый «внутрисемейный обмен»: наниматель или член его семьи вправе произвести обмен приходящейся на его долю жилой площади, в том числе смежной комнаты или части комнаты, с нанимателем другого помещения, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи оставшихся проживать в этом помещении.