Все перечисленные недвижимые вещи, рассматриваемые в единстве, общности, представляют собой построение более высокого порядка, чем простая совокупность объектов, лишенная и юридической, и фактической внутренней взаимосвязи, не имеющая какой-либо определенной структуры (физический конгломерат). Объективность и построения недвижимых вещей, и структурных связей ее элементов выражается, во-первых, в однопорядковом по жизненной значимости для субъектов и объективном (вне этих субъектов) материальном существовании исследуемых объектов гражданских прав и, во-вторых, в силу прямого указания законодателя[40].
Объективный, материальный "прообраз" объектов недвижимого имущества - вещь, причем вещь определенного уровня и значимости. Этот уровень, как правильно отмечается в литературе[41], устанавливается самим перечнем объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и т.д.), который предопределяет основные качественные и - в рассматриваемом ракурсе - системные признаки этих объектов, в частности такие, как равновеликая экономическая ценность, тождественно-существенная значимость публичной составляющей, доступность фискальному "сопровождению". Автономность совокупности недвижимых вещей как сущностный признак системы выражен и в особенностях способов формирования единства, своего рода "путей включения" в состав недвижимости тех или иных объектов. Как уже отмечалось, таких путей два. Первый - природного, объективного свойства, выраженный в легальном отнесении к недвижимым вещам всего, "что прочно связано с землей", то есть объектов, "перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно". Второй - в положении ГК РФ о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Других способов изменения существующего описываемого единства объектов недвижимого имущества нет. Следует учитывать, что оба пути ограничивают свойства потенциальных недвижимостей. Первый - естественными, природными признаками вещей[42] (прямыми - связь с землей и неперемещаемость, косвенным - значимостью объекта), второй - характером самой системы объектов недвижимого имущества, который (пусть в меньшей степени жесткости, чем упомянутые природные признаки) исключает даже законодательным путем включение объектов, не отвечающих устоявшимся в совокупности общим рамкам. Именно по этой причине в совокупность недвижимостей не включаются вещные права[43], хотя иные национальные правовые системы, формирующие единения недвижимых объектов по иным критериям, это допускают (Франция, Италия).
Иллюстрацией отторжения линейной системой недвижимых вещей "чуждого" элемента может служить реализация возможности залога права (доли в нем) на недвижимое имущество. Российское гражданское законодательство о залоге и ипотеке предусматривает залог имущественных прав, в том числе права аренды, в порядке, предусмотренном для залога недвижимости (ипотеки). Провозглашенное правило об ипотеке имущественных прав как объекта недвижимости не получило дальнейшего законодательного и правоприменительного развития в этом направлении. Законом о государственной регистрации прав вещное право (или доля в нем) на недвижимую вещь к недвижимому имуществу не относится, а сама ипотека относится к ограничениям (обременениям) недвижимости. Равным образом и по аналогичным основаниям не нашли отражение в указанном Законе такие "нетипичные" объекты, приравненные к недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, государственная регистрация которых также нетипична и осуществляется в особом порядке.
Таким образом, даже простая, суммативная система объектов недвижимого имущества на примерах об имущественных правах на недвижимость и об особом порядке регистрации прав на весьма специальные объекты (воздушные суда, космические объекты и т.д.) демонстрирует свойства, характерные исключительно для относительно единых, системных образований. И связь с землей как основание отнесения вещи к недвижимости, и возможность законодательного "пополнения" перечня недвижимого имущества естественным образом ограничены имеющейся совокупностью недвижимостей, представляющейся не физическим конгломератом "ценных" объектов, но системным единением со структурными взаимосвязями юридически однопорядковых элементов. Публичная составляющая объектов недвижимости служит связующим системным признаком лишь отчасти и является в значительной степени характерным свойством, чем системным признаком.
Изложенное позволяет утверждать о наличии общей системной совокупности всех указанных законом недвижимых вещей и, следовательно, сделать ряд итоговых выводов о практической значимости описанной суммативной системы.
Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.
Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости: а) оценочно-явочный (связь с землей и неперемещаемость) и б) законодательный.
В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, "отторгает" иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.
В-четвертых, система определенным образом "выравнивает" и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность, отвечающую частноправовой сущности самой системы.
В-пятых, суммативная система объектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в "вышестоящую" совокупность имущества - систему объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.
В-шестых, исследуемая система служит основой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятия как имущественного комплекса и т.п.).
В-седьмых, оказывает существенное влияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сфере как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе в смежных отраслях - жилищном праве, земельном праве и т.д.
Комплексная система объектов недвижимого имущества представляет собой более сложное, цельное построение, следующее по уровню за суммативной совокупностью. Комплексная система помимо всех, характерных для суммативной системы свойств обладает и своими собственными особенностями. Первая такая особенность заключается в том, что рассматриваемая совокупность по числу элементов (недвижимых вещей) всегда в более или менее значительной мере уступает суммативной. Вторая - в комплексном единении наиболее эффективно проявляется свойство объектов гражданских прав, именуемое в литературе как иммобилизация[44]. Третья, наиболее важная особенность комплекса как совокупности недвижимого имущества заключается в обязательном, объединяющем недвижимые вещи в системное построение начале. Таким началом, основанием, "стержнем" является целевое назначение комплекса. В гражданском законодательстве комплексная система недвижимого имущества воплотилась в двух объектах - предприятии (ином имущественном комплексе) и кондоминиуме.
Предприятие как имущественный комплекс представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в его самом широком правовом значении, что подтверждается и в приведенном в абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ составе имущественного комплекса (предприятия). В него могут входить недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.)[45].
По мнению В.А. Дозорцева, имущество, обозначенное ГК РФ в качестве объекта прав (ст. 128), может быть только в виде материальных вещей, ограниченных в пространстве, а обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, даже в обособленном виде никак не могут входить в число объектов права собственности. "Провозглашение объектом права собственности обязательственных прав и обязанностей или даже распространение на них хотя бы в какой-то части правового режима объекта права собственности безусловно ошибочно и способно вызвать лишь недоразумения на практике". Только в единственном исключительном случае, считает В.А. Дозорцев, допускается вхождение обязательственных прав в качестве элемента (и только) имущественного комплекса как объекта права - когда таким объектом выступает в экономическом обороте предприятие. Состав предприятия как имущественного комплекса и место в нем имущественных прав будут более подробно рассмотрены далее; в данном случае речь идет о неповторимости, сложности и определенной противоречивости понятия предприятия как объекта прав[46].
Подчеркивая своеобразие этого имущества, законодатель применил термин "имущественный комплекс". Это свидетельствует о том, что все элементы, составляющие имущество предприятия, должны быть объединены, тесно связаны между собой, подчинены единой цели использования. Термин "комплекс" подчеркивает внутреннее единство всего имущества предприятия: "Комплекс (от латинского complexus - связь, сочетание) - это совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое"[47].