«Рынок и оценка жилой недвижимости» (стр. 1 из 7)
ИНСТИТУТ МИРОВЫХ ЦИВИЛИЗАЦИЙ
ШКОЛА ПОЛИТИКИ И БИЗНЕСА
при содействии
Государственной Думы
Федерального Собрания Российской Федерации
РЕФЕРАТТема: «Рынок и оценка жилой недвижимости»
Работу выполнил: Семко Алена Викторовна
Специальность: «Менеджер по работе с недвижимостью»
г. Энгельс, 2007 год.
Содержание:
1. Понятие рынка жилой недвижимости…………………………………………….. 2
2. Рынок жилой недвижимости………………………………………………………. 4
3. Первичный и вторичный рынок жилья…………………………………………… 6
4. Виды, типы и серии жилых домов. Характерные особенности квартир……….. 7
5. Оценка жилой недвижимости……………………………………………………... 8
6. Нормативная оценка жилья и ее роль в сделках с недвижимостью……………. 14
7. Методика первичной оценки жилья по ценам предложения…………………….15
8. Факторы, влияющие на стоимость жилья…………………………………………18
9. Оценка жилья экспресс-методом…………………………………………………..21
Список использованной литературы…………………………………………………23
1. Понятие рынка недвижимости
Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем. Каждый имеет (или использует) недвижимость. В рынке недвижимости нет ничего загадочного — просто квартира, просто дом, просто земля.
Рынок делится на два разных сегмента – рынок жилой и рынок нежилой недвижимости. Принципиальная разница состоит в том, что последний служит потребностям бизнеса – рациональным, структурным и предсказуемым. Рынок жилой недвижимости служит потребностям людей – эмоциональным, неструктурным и непредсказуемым.
Покупка или продажа жилой недвижимости – длительный и сложный процесс. Оптимальным считается срок от трех до шести месяцев. Добавим, что по российской традиции жилье меняют достаточно редко. Все это приводит к ограничению оборота жилой недвижимости.
На рынке недвижимость как товар выступает в трех видах:
1) объект (при возможности его выделения в натуре);
2) права;
3) услуги.
Существует несколько определений рынка недвижимости, а одно из них - это "система рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости". Естественно, в процессе функционирования этой системы возникают определенные взаимоотношения между ее участниками вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).
Факторы воздействующие на развитие рынка недвижимости:
- экономический рост или перспективы такого роста. Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко;
- финансовые возможностями для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конкретного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы могут находиться в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.
Не будем забывать, что рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положение и природных условий в регионе.
Основные функции рынка недвижимости:
1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.
2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.
3) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.
4) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.
6) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.
7) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.
8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
9) Инвестиционная: рыночная недвижимость – это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.
10) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;
11) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.
Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно выделить три основных сектора:
- развитие (создание) недвижимости;
- оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);
- управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).
По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
- рынок купли-продажи;
- аренды;
- ипотеки;
- доверительное управление и др.,
а по степени готовности к эксплуатации:
- незавершенное строительство;
- новое строительство;
- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по форме собственности:
- частные объекты недвижимости;
- государственные;
- муниципальные объекты недвижимости.
По отраслям:
- промышленные объекты;
- сельскохозяйственные объекты;
- общественные здания и сооружения.
По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы;
торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
По виду объектов недвижимости:
- земельный рынок;
- здания и сооружения;
- помещения;
- предприятия как имущественные комплексы;
- кондоминиумы;
- вещные права;
- многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
2. Рынок жилой недвижимости.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
Выделяется четыре основных категории жилой недвижимости:
- элитное жилье;
- жилье повышенной комфортности;
- типовое жилье;
- жилье низких потребительских качеств.
1. Что касается элитного жилья, то в связи с повышенным спросом и веянием времени, мы выделили его в отдельную категорию. Если коротко, то это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построенные по специальным проектам с наличием подземной парковки, централизованной охраны, и расположенные в престижных районах.
2. Если нельзя позволить себе первую категорию, то весьма хорошие характеристики и у жилья повышенной комфортности, или, как еще называют, жилья улучшенной планировки. А какова разница между комфортным и элитным жильем?
Во-первых, не в пример элитному жилью, здания повышенной комфортности могут находиться в разных районах города, а не только – в самых престижных; во-вторых, здесь более "щадящие" требование к площади комнат и особенно – к метражу кухонь, хотя гостиная должна быть не менее 17 кв. м; и, наконец, у жилья повышенной комфортности большее разнообразие всяких технологических параметров.
Кстати, как и в отношении загородных домов элитного жилья, есть требования и к домам повышенной комфортности, находящихся за чертой города, и главные из них – высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен. И необязательно, как для загородных домов "de luxe", чтобы они находились не дальше, чем в часе езды от города, имели непременно кирпичные стены и застройки в двух или более уровнях.