Министерство сельского хозяйства
Чувашской Республики
Казенное унитарное предприятие Чувашской Республики
«Агро-Инновации»
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по организации земельно-ипотечного кредитования
Чебоксары-2007
Авторский коллектив: начальник отдела КУП ЧР «Агро-Инновации» Фомин Г.Н., консультанты КУП ЧР «Агро-Инновации» Любаев А.В., Сумков Р.А., Терентьев А.А.
Под общей редакцией канд. биол. наук Васильева Н.И.
Методическое пособие: Методические рекомендации по организации земельно-ипотечного кредитования.
- Чебоксары; 2007, - 36 с; (Методическое пособие для руководителей, специалистов сельскохозяйственного производства, и муниципальных образований подготовленное с использованием материалов
ОАО «Россельхозбанк», и докладов на всероссийской конференции «Земельное – ипотечное кредитование в России: состояние, проблемы, перспективы», прошедшей 20 декабря 2006 года в г. Москве).
Казенное унитарное предприятие Чувашской Республики
«Агро-Инновации»
428015, г.Чебоксары, ул. Урукова, 17а.
Тел/факс (8352) 45-93-26, E:mail: agro-in@cap.ru
Содержание
| Введение | 2 |
| Раздел 1. Научно-методические основы функционирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения | 3 |
| 1.1.Понятие и содержание ипотеки | 3 |
| 1.2.Система ипотечного кредитования | 7 |
| 1.3.Особенности механизма ипотеки земли сельскохозяйственного назначения | 8 |
| 1.4.Страхование земельных участков | 12 |
| Раздел 2. Основы функционирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения | 13 |
| 2.1.Земельные отношения и освоение ипотеки в сельском хозяйстве | 14 |
| 2.2.Межевание земельных участков | 15 |
| 2.3.Методы и виды оценки земельных участков | 17 |
| 2.4.Экспертиза оценки стоимости земли | 23 |
| 2.5.Особенности оценки рыночной стоимости земли | 24 |
| 2.6.Определение залоговой стоимости земли | 25 |
| Раздел 3. Основы организации ипотечного кредитования в сельском хозяйстве | 25 |
| 3.1.Концептуальные основы организации ипотечного кредитования в сельском хозяйстве | 25 |
| 3.2.Требования к составу и содержанию земельно-учетной и оценочной документации | 26 |
| 3.3.Правоустанавливающие и земельно-учетные документы | 28 |
| Заключение | 31 |
ВВЕДЕНИЕ
Низкая доходность сельскохозяйственного производства, нерациональное использование ресурсного потенциала и, в первую очередь, сельскохозяйственных угодий связаны с дефицитом капитала долгосрочного характера. Поэтому решение проблемы привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов в агропромышленное производство, в известной мере, связано с освоением ипотечного кредитования в сельском хозяйстве. Мировой опыт свидетельствует о том, что ипотечный механизм позволяет мобилизовать значительные объемы инвестиций в отрасли АПК.
Проводимая аграрная реформа выдвинула на первый план земельные отношения как определяющий элемент производственных отношений в сельском хозяйстве, возникающие между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей. В связи с этим перед отечественной наукой и практикой был поставлен важнейший вопрос: на каких принципах и каким образом формировать систему мер по обеспечению эффективного использования земельных ресурсов. Какими должны быть землеоценочные, налоговые, арендные, залоговые и другие правовые регуляторы земельного рынка. Принятые на начальном этапе реформирования по этим вопросам законодательные акты и используемые в регионах критерии и экономические рычаги их регулирования требуют дальнейшего совершенствования.
В этой связи в России стоит очень важная задача — завершение земельных преобразований — создание многоукладной системы землепользования, способного обеспечить эффективное использование земли и превращение ее в один из факторов экономического роста.
Увеличение численности земельных собственников, потребность в повышении эффективности использования сельскохозяйственных угодий объективно вызывают необходимость развития и такого элемента земельного оборота, как ипотека земельных участков и прав их аренды. Институт ипотеки земель, равно как и институт арендных отношений, способен оказать активное влияние на привлечение источников инвестиционной деятельности в сельское хозяйство.
РАЗДЕЛ 1. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
1.1. Понятие и содержание ипотеки
Слово «ипотека» греческого происхождения, впервые было употреблено в VI в. до н.э. На имении должника (обычно на пограничной меже) ставился столб с надписью, что земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб и получил название ипотека (от греч. hypoteka - подставка, подпорка), на котором отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, именовавшиеся ипотечными.
С развитием товарно-денежных отношений и частной собственности появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Это привело к необходимости установления права собственности на землю и прочие виды недвижимости, а также ограничений на данное право, благодаря чему и появляется основа для сделок с недвижимым имуществом, в том числе возможность его залога.
Эволюция классической ипотеки проходила различные этапы. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по степени ее важности, установленной законом: наибольшую силу имели ипотеки «по закону» - фискальные, далее - ипотеки, установленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика: ведь достаточно сложные по структуре сделки требуют контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.
В современном мире ипотека остается одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет средств, вырученных от реализации данного имущества. Именно возможность залога с оставлением вещи у залогодателя привела к появлению у залогодержателя не права собственности на предмет залога, а особого залогового (вещного) права. Суть его заключается в возможности требовать продажи заложенного имущества (не принадлежащего залогодержателю — кредитору, т.е. чужого) и удовлетворения своих требований из его стоимости преимущественно перед другими кредиторами.
В настоящей Рекомендации используются следующие основные термины и определения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации:
Сельскохозяйственные товаропроизводители – в соответствии со статьей 346.2 главы 26.1. части второй Налогового кодекса Российской Федерации (федеральный закон от 05.08.2000 №117-ФЗ) сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организации и индивидуальные предприниматели, производящие сельскохозяйственную продукцию и (или) выращивающие рыбу, осуществляющие ее первичную и последующую (промышленную) переработку и реализующие эту продукцию и (или) рыбу, при условии, что в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг) таких организаций или индивидуальных предпринимателей доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции и (или) выращенной ими рыбы, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства и (или) выращенной ими рыбы, составляет не менее 70 процентов.
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке (в том числе в Едином государственном реестре земель и книгах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Земельный участок имеет фиксированные границы, местоположение и правовой статус. Земельный участок может выступать объектом ипотечных отношений только в качестве индивидуально определенного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая уникальный кадастровый номер. Части земельных участков не могут выступать в качестве самостоятельных объектов, поскольку они не соответствуют Закону «О государственном земельном кадастре», требующему для его объектов соответствующего юридического оформления.
Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.